Правовых механизмов, при помощи которых площадки плоскостных гаражей «расчищают» в пользу более эффективных с точки зрения землепользования градостроительных проектов, несколько. Участок, на котором располагаются боксы, может быть выделен в качестве территории комплексного развития (КРТ) – а это предполагает принудительный выкуп объектов у собственников, даже если гаражному кооперативу принадлежит земля. Гаражи могут располагаться в зоне отчуждения железной дороги – тогда действует механизм принудительного выкупа под госнужды (инфраструктурный объект).
Наконец, бывают случаи, когда с владельцами боксов полюбовно договариваются инвесторы, которым нужна эта площадка. Правда, варианта «отказаться продавать гараж и сохранить его» обычно нет.
- В подавляющем большинстве случаев земля под плоскостными гаражами принадлежит не владельцам этих гаражей, это собственность либо города, либо РЖД, либо федеральных властей, - рассказала «МК» юрист Ирина Альтман, консультирующая и представляющая в судах владельцев гаражей. – И вопрос решается просто: прекращением или непродлением договора аренды. После того, как отношения аренды прекращены, речь может идти только о компенсации за стены построек, которые находятся в собственности гражданина.
В случае с теми ГСК, которые имеют в собственности участок земли, на котором стоят гаражи, как правило, применяется механизм КРТ, добавила Альтман. В его рамках предусмотрен принудительный выкуп собственности, если только все собственники единогласно и в сжатые сроки (45 дней) не примут единое решение о том, чтобы реконструировать участок самостоятельно. Учитывая то, что владельцев гаражных боксов – сотни, а гаражный кооператив – не девелоперская компания, умеющая делать инвестпроекты, шансов на такое развитие событий практически нет.
- В небольшом проценте случаев судебные перспективы оспаривания решений о КРТ или распоряжений местных властей есть, но даже в этом случае речь пойдет скорее о продлении срока службы гаражей на несколько лет, - резюмирует собеседница «МК». – Поэтому для простоты лучше считать, что разговор идет прежде всего о размере компенсации.
Каков ваш статус
Наименее сильные переговорные позиции при сносе гаражей имеют владельцы машиномест на стоянках Московского городского союза автомобилистов (МГСА). По словам юриста Ирины Альтман, они не имеют статуса собственников, являясь лишь членами этой организации и пользователями своих машиномест.
- Действующие ставки компенсаций от города за сносимый металлический гараж составляют 175 тысяч рублей за бокс, - отметила собеседница «МК». – Обычно такую компенсацию получить достаточно просто, однако есть такие стоянки МГСА, которые город при сносе признает самостроем. В этом случае есть смысл сорганизоваться и подать иск о признании данной стоянки законно сооруженной.
Для этого, говорит юрист, понадобится достать и предъявить правоустанавливающие документы на данный участок времен образования стоянки. Это обычно постановление Моссовета или (если речь идет о 90-х годах) префектуры округа о предоставлении МГСА земли для организации стоянки. При наличии этих документов судебная перспектива у дела есть – но, опять-таки, речь не о сохранении гаражей, а о получении компенсации.
Боксы в гаражных кооперативах (ГСК), которые являются полноценной собственностью владельцев, в случае их принудительного выкупа также могут подлежать компенсации в таком размере. За металлический бокс платят 175 тысяч рублей, за кирпичный – вдвое больше, 350 тысяч. Разница лишь в том, что такие гаражи обычно самостроем не признают и компенсации «зажать» никто не пытается. Часто власти округа или района предлагают инвесторам, которые будут застраивать площадку, самостоятельно выкупать боксы. В этом случае сначала представитель застройщика налаживает контакты с правлением кооператива, а дальше работа идет уже при его посредничестве.
- С 90% собственников боксов удается договориться полюбовно, - рассказала «МК» София, представитель застройщика в СЗАО, обеспечивающая процесс выкупа гаражей. – Вначале проводится опрос, сколько каждый из владельцев хочет получить в качестве компенсации. Затем отсекаются явно неадекватные запросы, после чего адекватные мы можем удовлетворить.
По словам Софии, при коммерческом выкупе речь идет о 300–500 тысячах рублей за металлический бокс в пределах МКАД (СЗАО). Ряд собственников с такими размерами компенсаций не согласен – с такими возможен торг в пределах 15–20% стоимости.
Еще один механизм – принудительный выкуп на основании независимой оценки, без обращения к городским ставкам компенсаций. Такой выкуп, например, производит РЖД при сносе гаражей в своей полосе отвода. В зависимости от района, капитальности гаража тут размер компенсации может достигать и 1 млн рублей за бокс.
- Первоначально оценку проводит компания, привлеченная застройщиком, - рассказывает Ирина Альтман. – Однако в судебном порядке можно оспорить величину оценки и привлечь независимого сертифицированного оценщика. Это часто имеет смысл, если вас не устраивает первоначальная ставка компенсации. Можно выиграть 500 и более тысяч рублей.
Единственное, что не принимается во внимание при расчете компенсации, – это стоимость покупки «несносимых» машиномест в том же районе Москвы. А жаль, поскольку цена таких мест в паркингах, в зависимости от района, колеблется от 1,5 до 4 и более миллионов рублей. А это значит, что купить на компенсацию новый, причем гарантированный от сноса, гараж в столице практически невозможно.
