— Насколько схема обмена жилья сегодня похожа на советский опыт? Какие ключевые отличия и какие элементы работают так же, как в жилищных бюро обмена?
— По сути, никаких принципиальных отличий нет, кроме того, что в Советском Союзе такие сделки могли длиться от трех месяцев до пары лет, а цепочки были гораздо длиннее. Например, если у меня однокомнатная квартира, а я хочу поменять ее на двухкомнатную, нужно было либо договориться с продавцом «двушки», чтобы он взял мою «однушку», либо найти покупателя на нее. Сейчас все происходит так же, но быстрее – сделка может завершиться за пару недель. В СССР из-за сложностей с поиском информации и участников цепочки процесс затягивался. Тогда, как и сейчас, где-то доплачивали деньгами, где-то договаривались на честном слове. Разница лишь в том, что сегодня это легально и занимает меньше времени.
— Как регулируются доплаты при таких сделках? Происходит ли это легально, учитываются ли они в договорах и как это влияет на налоговую систему и прозрачность рынка?
— Если все оформлять официально, люди просто указывают полную стоимость квартиры. Например, моя «однушка» стоит 10 млн, а «двушка» – 15 млн. Я продаю свою за 10 млн, доплачиваю 5 млн – наличными или через ипотеку – и все. Но иногда суммы в договорах занижают – такое встречается в 20–30% случаев. Обычно это происходит при сделках с наследством, флиппинге или срочной продаже, особенно если квартира была в собственности менее 3–5 лет.
— Как массовое возвращение схемы обмена может повлиять на рынок недвижимости? Ожидать ли снижения цен, роста спроса на альтернативные сделки или появления новых проблем?
— Никакого массового возвращения нет – это просто альтернативный вариант сделки. То, о чем говорят псевдоэксперты и блогеры, – чушь. Сейчас на этом фокусируются, потому что у людей нет денег на ипотеку. Например, в Москве платить 250 тыс. рублей в месяц за «однушку» с первоначальным взносом в 3 млн – это либо большая уверенность в себе, либо безумие. Пока люди ищут альтернативы, но, как только снизятся ключевая ставка и ипотечные ставки, спрос на кредиты вернется.
— Может ли эта схема стать основным способом улучшения жилищных условий в условиях недоступности ипотеки? Насколько она удобна по сравнению с классической покупкой в кредит?
— Это и так распространенный способ, но обмен без денег – редкость. Например, если у вас хорошая «однушка» и вы хотите поменять ее на «двушку», скорее всего, придется переехать в менее престижный район или доплатить. Сейчас этот инструмент действительно популярен, потому что после отмены льготной ипотеки и роста ставок людям проще взять небольшой кредит и продать свою квартиру, чем влезать в долги.
— Какие подводные камни могут возникнуть при таких сделках? Есть ли риски для покупателей и продавцов, в чем сложность оформления и что стоит учитывать при выборе этого варианта?
— Риски те же, что и при обычной купле-продаже. Есть два варианта оформления: договор мены или два договора купли-продажи. Если доплаты нет, можно просто указать стоимость квартир и заверить документы у нотариуса. Главное – тщательно проверять недвижимость и владельца. Например, если продавец проходит процедуру банкротства, сделку могут оспорить, а квартиру – включить в конкурсную массу. Поэтому важно всегда проводить юридическую проверку, даже если полностью доверяете контрагенту.
