Реалии 2025 года на рынке жилья довольно странные с точки зрения здравого смысла — но уж какие есть. С одной стороны, маленькое жилье всегда будет пользоваться спросом. С другой стороны, даже крошечная квартира в столице стоит не меньше 11 миллионов рублей. Наконец, региональные застройщики не хотят возводить жилье небольшой площади из-за возможности тотального запрета в ближайшее время.
Причина всех этих перекосов очевидна: правительство, упирая на демографические резоны, ограничивает минимальный метраж квартир в новостройках. К 2030 году целевой показатель — 33 квадратных метра на человека, а к 2036-му — 38. Забавный пример «оторванности от народа» тех, кто принимает нормативы: вообще-то, согласимся, если у человека есть 38-метровая квартира в собственности (даже с семьей, а не на одного) — это уже очень даже неплохо. Граждане ютились в небольших квартирах всегда, не только в современной России, но и в СССР. И удастся ли переломить эту ситуацию сейчас — непонятно, а вот «побочки» от этих ограничений мы уже ощущаем на себе.
Студия или коммуналка — вот в чем вопрос
И в советское время (если говорить о кооперативах), и 20–30 лет назад, и в наши дни накопить на квартиру было очень тяжело. При этом даже для среднего (по реальным, а не «глобально-голливудским» меркам) класса выбор обычно прост: съемное жилье, площадь в коммуналке... Или микроквартира, студия, называй как угодно.
Вначале — о коммуналке: по нынешним временам вариант этот для сильных духом. У автора этой статьи есть друзья, Алексей и Татьяна, которые свое первое жилье — 12-метровую комнату — приобрели в московской коммуналке на Соколе. Квартира была чистенькой, рядом со станцией метро, но с «нюансом»: в одной из комнат жила вредная соседка.
В итоге на кухню молодожены старались не заходить, питались сухпайком и чаем с пряниками. Ванной и туалетом пользовались только рано утром и поздно вечером, поскольку соседка любила поскандалить на ровном месте. А потом накопили денег и переехали в двухкомнатное жилье с той самой площадью, которая в перспективе предусмотрена для одного россиянина, — 38 метров. Родили двух мальчишек. И живут по сей день.
— Если бы мы могли купить двадцать лет назад маленькую студию, пусть даже 10-метровую, в коммуналку точно не заехали бы. Хотя опыт, что и говорить, был интересным, а с соседкой мы в результате подружились, — смеется Алексей.
С другой стороны, и современная микроквартира тоже не слишком приспособлена для семейной жизни. Так полагает 50-летняя врач Светлана Николаева, переехавшая в прошлом году из такой «однушки» в загородный дом. «Маленькую квартиру получили три года назад взамен примерно такой же по площади, доставшейся от бабушки, — рассказывает собеседница «МК». — Привлекло местоположение и то, что квартира близко от моей работы. Раньше жили в «двушке» в другом районе, переезд позволил начать в ней ремонт. Но из-за мелкого метража оказалось, что это не жизнь».
Чуть более просторная, чем в хрущевке, кухня оказалась единственным преимуществом маленькой квартирки. Спланировать единственную комнату так, чтобы туда влезли и двуспальная кровать, и шкаф, и письменный стол, и книжный стеллаж, оказалось непросто. А 24-летняя дочь, приезжая иногда к родителям, ночует на диванчике в кухне (который и съедает большую часть увеличенной площади).
— Последней каплей стало то, что муж стал больше времени проводить на даче, чем дома, потому что именно туда переехала его коллекция пластинок, — рассказала Светлана. — В итоге мы всё взвесили — и нет, не стали возвращаться в старую квартиру, потому что уже успели сдать ее на долгий срок. Мы просто переехали на дачу, это лишний час в дороге, но когда работаешь не каждый день, это меня устраивает. А в «однушке» живет дочь, для нее площади вполне достаточно.
Как студент репетиторством на студию заработал
— Мой молоденький клиент, 23-летний Максим Овсянников, на своем примере показал, как усердная учеба в университете может помочь накопить на квартиру, пусть и маленькую, но свою, — рассказывает Елена, риелтор «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Парень родился и вырос в Ставрополе. Семья жила вчетвером в «двушке»: родители, Максим и младший брат, с которым мальчик делил небольшую комнату. «Было настолько тесно, что нам приходилось делать уроки по очереди», — вспоминает Максим.
Переезд в Москву на учебу стал для ставропольца лотерейным билетом. В 2017 году талантливый математик поступил в Физтех. Его поселили в общежитие, в комнату еще с одним студентом. Кухня и санузел находились отдельно на этаже, а сама комната выглядела сильно потрепанной временем. Оказавшись в еще более спартанских условиях, чем в Ставрополе, студент всерьез задумался о собственной квартире.
— Мой стартовый капитал состоял из нескольких выплат от университета. Ежемесячно я получал стандартную и повышенную стипендии — 3382 и 13 685 рублей соответственно. К этой сумме добавлялась материальная помощь — пять тысяч рублей, — говорит Максим. — Чтобы откладывать деньги на квартиру и при этом часть из них оставлять себе на жизнь, я решил подрабатывать репетитором. Начал со ставки 1200 рублей за занятие. Итого в неделю я отводил примерно 8–10 занятий так, что у меня в кошельке было как минимум 10 тысяч рублей, а это 40 тысяч в месяц. В среднем ежемесячно у меня получалось зарабатывать 62 тысячи рублей.
Поступив в магистратуру, Максим решил найти работу на полный день. Спустя несколько собеседований его взяли на стажировку в крупную IT-компанию. Сначала он получал немного, но после зачисления в штат его зарплата поднялась до 80 тысяч рублей.
— С новой работой мне пришлось пересмотреть свой график. Я занимался репетиторством по выходным дням, оставил только четверых постоянных учеников. С учетом двух стипендий и матпомощи от университета, зарплаты и подработки мой постоянный ежемесячный доход составлял 110 тысяч рублей, — продолжает Максим. — Только один раз я позволил себе взять деньги из своих накоплений, когда решил сделать предложение своей невесте и купить обручальное кольцо.
К концу обучения в магистратуре у Максима накопилось шесть миллионов рублей. Вместе с невестой посмотрели, что на эту сумму можно приобрести недорогое жилье в одном из районов Подмосковья. Выбрали студию с лоджией площадью 26 квадратных метров за 4,5 миллиона. И счастливы — все лучше, чем общага!
Маленькое жилье всегда будет пользоваться спросом
— Спрос на компактные квартиры всегда оставался высоким, особенно в случае высоких ставок по ипотеке. Наибольшей популярностью такой формат пользуется у молодых покупателей, инвесторов — с целью дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи, у родителей, приобретающих недвижимость для своих детей, у студентов в качестве первого самостоятельного жилья, а в некоторых случаях — у людей преклонного возраста, — говорит директор департамента жилой недвижимости Ricci Екатерина Ломтева.
Если радиус пешеходной доступности детских садов и школ составляет 300–500 метров, а поблизости находятся магазины и кафе, то небольшая площадь квартиры, наверное, не самое большое лишение в жизни человека, говорит Сергей Пахомов, генеральный директор компании, которая строит жилье в магнитогорском парке «Притяжение», подчеркивая, что сама компания маленькое жилье не возводит.
К маленьким квартирам относится жилье площадью меньше 28 квадратных метров. В Москве после введения запрета о строительстве маленького жилья в продаже еще остались квартиры площадью до 20 квадратных метров. Средняя стоимость жилья такого размера в феврале 2025 года составила 9,6 миллиона рублей — на 3% дороже, чем еще пару месяцев назад, в декабре 2024-го. А средняя стоимость квадратного метра достигла 493 тысяч рублей.
Бюджет покупки квартиры площадью от 21 до 28 квадратных метров по итогам февраля 2025 года составил 11,1 миллиона рублей. Этот показатель практически не изменился в сравнении с декабрем 2024-го. Средняя стоимость «квадрата» в феврале составила 468 тысяч рублей.
Главные преимущества небольших квартир — не только цена, но и низкие расходы на коммунальные платежи, скромные расходы на ремонт и меблировку. Как правило, такие квартиры расположены в домах с хорошей транспортной доступностью, что является дополнительным плюсом.
Малогабаритное жилье всегда имело высокий спрос, который будет держаться, даже несмотря на экономическую ситуацию и рост цен. И в перспективе девелоперы вряд ли откажутся от подобного формата, просто немного увеличат площадь — например, до 30 квадратных метров.
— Сразу скажу: купил маленькую квартиру только из-за цены, — рассказал «МК» научный сотрудник академического института Александр. — Это «однушка» в раннехрущевском блочном доме-башне, конец 1950-х годов. Крохотная кухня, совмещенный санузел, общая площадь меньше 30 квадратных метров. Все, что принято ругать в хрущевках. Но вот парадокс — очень быстро эта квартира стала по-настоящему любимой. И я понял, что компактность в данном случае — не только экономия, но и концепция.
По словам собеседника «МК», маленькая квартира куда тщательнее, чем более обширные, продумана с эргономической точки зрения. В частности, до сантиметра выверены расстояния в коридоре и санузле — при крохотной площади там не тесно. Запроектированы и встроенные шкафы, необходимые для хранения верхней одежды. Теснота могла бы возникнуть, когда входят гости, — но здесь помогает открытая в сторону гостиной планировка: давки не возникает.
— Многие ненавидят маленькие кухни, я тоже раньше считал их ужасными, — говорит Александр. — Но сейчас понимаю, что микроскопическая площадь помогает экономить силы при готовке. И столик, чтобы поесть самому, сюда вполне помещается. А принимать гостей в любом случае удобнее в гостиной. При удачном подборе кухонной мебели маленькая кухня просто идеально функциональна.
Метр малометражки в Москве зашкаливает за 400 тысяч рублей
— Среди факторов, влияющих на популярность компактных квартир в южных регионах страны, выделим студенческий поток. В городах с крупными учебными заведениями — Краснодаре, Казани, Ростове-на-Дону — студенты активно ищут удобные и бюджетные варианты для проживания, — говорит начальник отдела аналитики «Группы компаний Точно» Валерия Цыганок.
Даже если абстрагироваться от цен на жилье, экономия на его содержании — еще один важный фактор. Коммунальные платежи, затраты на ремонт и обслуживание в небольших квартирах существенно ниже, чем у более просторного жилья. При этом в разных регионах понятие «маленькая квартира» варьируется: минимальная площадь студии по Строительным нормам и правилам (СНиП) составляет 19 квадратных метров, а к компактному жилью в регионах чаще относят квартиры до 35–40 метров.
44% покупателей, которые приобретают недвижимость в Краснодарском крае, из других регионов России — жители Москвы (5,2%) и Санкт-Петербурга (1,8%). Для многих из них студии являются оптимальным решением как для временного проживания, так и для вложений в недвижимость.
Сворачивание программ господдержки, повышение ключевой ставки и другие изменения на рынке недвижимости в 2024 году простимулировали спрос на малогабаритное жилье. Однако, по данным наших исследований, клиенты чаще покупали такие квартиры не для улучшения жилищных условий, а прежде всего с целью инвестирования.
В феврале средняя цена квадратного метра в миллионниках составила: в Москве — 397 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — 279 тысяч, в Казани — 234 тысячи, в Нижнем Новгороде — 185 тысяч, в Новосибирске — 167 тысяч рублей. В Екатеринбурге, Омске, Уфе, Челябинске, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Перми и Волгограде стоимость метра колеблется в районе 143–161 тысячи.
Самое дешевое жилье можно приобрести в Самаре — 126 тысяч за квадратный метр. Но эти данные касаются лишь классических квартир. В студиях стоимость метра всегда максимальная — к средней цене можно смело прибавлять 10 процентов, утверждают эксперты.
«Придет тот час, когда маленьких квартир не останется в продаже»
— Как только начинаются какие-то экономические всплески — девальвация рубля, рост инфляции, отмена льготных программ ипотеки, повышение стоимости квадратного метра, люди переключаются на относительно доступный формат жилья, — говорит коммерческий директор ОМ Девелопмент Анна Соколова.
Определенный объем малогабаритных студий на рынке пока еще присутствует, поскольку некоторые девелоперы успели получить разрешение на строительство до введения ограничений. Но их становится все меньше и меньше, свидетельствует специалист:
— Придет тот час, когда квартир площадью меньше 28 квадратных метров не останется в продаже. Административный запрет уже привел к увеличению бюджета покупки. В результате градостроительных ограничениий в Москве увеличилась средняя площадь малогабаритных квартир. Соответственно, студий размером меньше 28 метров в ближайшей перспективе не будет. По сути, административные ограничения отсекли аудиторию с минимальным бюджетом.
Директор по продажам девелоперской компании «Мармакс», работающей в Рязанской области, Анна Терехова рассказывает, что маленькие квартиры пользуются популярностью при нестабильности экономики, в такие периоды многие вкладываются в недвижимость. Другая ситуация — когда собственное жилье необходимо, однако финансовой возможности приобрести более дорогие варианты нет.
— В Москве для однокомнатных планировок минимальный размер составляет 28 квадратных метров, для двухкомнатных — 44. В Рязанской области подобных правил нет. Тем не менее малогабаритное жилье в Рязани проектируют все реже — уже несколько лет мы видим тренд на комфортные, просторные площади. Самое маленькое жилье — студии площадью 17 квадратных метров. А минимальная площадь однокомнатных и двухкомнатных квартир, рассматриваемая покупателями, начинается от 35 и 55 метров соответственно.
Россияне оценили эргономичность пространства
— В комфорт-классе компактные квартиры продолжают пользоваться высоким спросом. Это объясняется привлекательностью таких объектов для молодых покупателей и инвесторов, удобством в вопросах содержания, — рассказывает сооснователь и совладелец Группы Родина Владимир Щекин. — В целом отмечаем тенденцию оптимизации площади и планировок квартир — клиенты стремятся использовать максимально эффективно каждый метр площади. В этом помогает и внутренняя инфраструктура жилого комплекса. С ней даже малоформатное жилье приобретает больше возможностей: можно работать в коворкинге или в оборудованных зонах на улице с доступом к Интернету, заниматься спортом на свежем воздухе.
Недвижимость с меньшей площадью, конечно, проигрывает в плане комфортного пребывания в доме. Коронавирус уже продемонстрировал ее главный недостаток, при котором привычные места для работы, отдыха и занятий спортом сводятся на нет — недостаточно места. Покупатели стали гораздо сильнее ценить эргономичность и функциональность жилого пространства.
Период, когда льготными программами можно было воспользоваться неограниченное количество раз, сказался на высоких продажах малогабаритного жилья. Невысокий первый взнос, низкий ежемесячный платеж и относительно небольшая сумма сделки привлекали инвесторов, продолжает эксперт, подчеркивая, что из-за интереса именно этой группы покупателей цены на жилье и взлетели.
— Какая альтернатива возможна для покупателей, не желающих приобретать малогабаритную квартиру, но и не имеющих достаточную сумму для покупки полноценного жилья? — спрашиваем у Анны Тереховой.
— Подходит только вторичное жилье — такая версия ниже по стоимости, в связи с чем позволяет покупателю приобрести квартиру стандартного размера в доме постройки 20–40-летней давности. Несомненно, жилье будет более низкого качества, однако такой вариант позволит купить наиболее просторную квартиру за те же ресурсы.
— Каковы ваши прогнозы по развитию рынка малогабаритного жилья?
— Экономическая ситуация диктует тренд на строительство более компактных квартир. Однако на государственном уровне стоит задача обеспечения населения жильем площадью больше 30 квадратных метров на человека...
Совместить эти посылы, увы, невозможно. Эксперты уверены: в ближайшее время сделки будут совершаться в основном благодаря продаже старого жилья с небольшой доплатой либо же путем обмена квартир. И если уж государство поставило целью обеспечить своих граждан просторным жильем, то оно должно им в этом помочь. А иначе красивые лозунги останутся на бумаге, какими бы правильными они ни были по смыслу и сути.
