Как рассказала «МК» руководитель городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко, сейчас на вторичном рынке старой Москвы продается почти 40 тыс. лотов. Больше всего предложений находится в Раменках, Пресненском районе и Хамовниках (см. таблицу). Лидерами продаж внутри МКАД стали самые недорогие сегменты жилья — панельные и кирпичные пятиэтажки. В первую очередь с рынка «вымываются» самые бюджетные лоты — студии и «однушки», что говорит об ограниченности платежеспособного спроса.
Наибольший прирост по цене, по данным эксперта, показали недорогие «спальные» районы старой Москвы, а также локации за МКАД. Покупают в основном за наличные средства. 80–85% сделок проходит за наличку и только 10–15% с использованием кредита. В готовом жилье комфорт-класса покупатели берут в кредит небольшие суммы от 1,5 до 4 млн руб.
«С середины 2024 года вырос интерес клиентов к приобретению объектов недвижимости непосредственно для себя, для жизни», — подчеркнула директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. С ее слов, в бюджетных сегментах помимо студий, которые предполагают самый низкий бюджет для входа в московскую недвижимость, снова пользуются спросом комнаты в коммунальных квартирах и малогабаритные варианты в старом жилом фонде, так называемые «гостинки» (бывшие общежития, переведенные в жилищный фонд и сегодня реализуемые как отдельные квартиры площадью 13–18 кв. м. — «МК»). В бизнес-сегменте с более высоким бюджетом востребованы многокомнатные квартиры для жизни семьи.
Среди свежих рыночных трендов Дымова также отметила стремление клиентов к покупке самых недорогих лотов, а также торг: «Покупатели торгуются, и при этом достаточно независимо от класса недвижимости: и по объектам бизнес-класса, и экономкласса. Суммы торга иногда доходят и до 500 тыс. руб. Но мы не видим скидки. Потому что данный торг присутствует только в переговорах между сторонами». На альтернативные сделки, по ее оценке, приходится 50% всех сделок по вторичной недвижимости. При этом к альтернативным относятся сделки как по классической схеме «вторичка-вторичка», так и условно-альтернативные, трейд-ин от застройщика, по которому практически одновременно с продажей вторичной недвижимости подписывают договор долевого участия и покупают квартиру в новостройке.
По расчетам Мищенко, в начале марта на рынке вторичного жилья Москвы средняя цена «квадрата» составила 357,6 тыс. руб. (+1,2 за месяц). В зависимости от локации она отмечает слабую корректировку цен: там, где они были завышены, продавцы давали скидки, а там, где были изначально занижены, приходили в равновесное значение. «Безусловно, пониженный спрос и большой объем предложения давят на цены. Есть и другие нюансы — удорожание строительства и высокие цены на новостройки», — говорит аналитик.
На ценообразование оказывают влияние в том числе сами продавцы. «Конечно, если продавцу срочно нужны деньги, он готов давать скидку. Скажем, если он понимает, что стоимость его квартиры — 300 тыс. за квадратный метр, он смотрит, за сколько он сможет купить «квадрат» в аналогичном доме, например жилплощадь большего метража. И если он видит, что другой продавец дает скидку, то он тоже будет готов уступить», — сообщила Мищенко.
«В минувшем феврале спрос остался на уровне января, а ипотечные сделки еще больше сократились. Цены на квадратный метр держатся, колеблясь в пределах 1% в разных округах города», — отметил управляющий директор «Миэль» «Сущевский» Александр Москатов.
На текущий момент определить будущий вектор движения цен на рынке вторичной недвижимости достаточно трудно. «Можно говорить о том, что рынок сейчас стабилен. И есть некая корректировка в сторону снижения за счет торга на месте. Но есть локации, где объекты недвижимости все же держат высокую стоимость. И фактически на сегодня можно говорить не про понижение цены, а про увеличение срока экспозиции», — заключила Юлия Дымова.
По прогнозу Елены Мищенко, ситуация на вторичном рынке недвижимости в городах-миллионниках, в том числе в Москве, в ближайшее время будет определяться несколькими ключевыми факторами. Одним из основных станет решение Центробанка относительно ключевой ставки, которое ожидается 21 марта. От того, останется ставка неизменной или снизится, будут зависеть рыночные и ипотечные ставки. Однако она не ожидает значительных колебаний цен на рынке Московской агломерации: «Несмотря на наличие привлекательных ипотечных программ и предложений по рассрочке на первичном рынке, вторичный сегмент продолжает испытывать влияние высоких процентных ставок по ипотеке. Эта тенденция сохранится, и рост цен будет находиться в пределах статистической погрешности — от 0,5 до 2% в месяц».
