Шаг 1. Определяем бюджет.
Прежде чем начать поиск квартиры, важно четко определить свой бюджет. Это включает не только стоимость самой квартиры, но и дополнительные расходы: налоги, страховку, услуги нотариуса, ремонт. Создайте финансовый план, который поможет вам понять, какую сумму вы готовы потратить.
Шаг 2. Выбираем район.
Место, в котором вы планируете купить квартиру, играет ключевую роль. Определите район, который вам интересен по каким-то причинам (рядом с работой, родителями, учебным заведением для ребенка, просто нравится). Исследуйте в нем транспортную доступность, наличие школ, магазинов и поликлиник. Обратите внимание на уровень безопасности и общую атмосферу локации.
Шаг 3. Определяем тип квартиры.
Подумайте, какой тип квартиры вам нужен: однокомнатная, двухкомнатная, студия или просторное жилье. Учитывайте свои потребности и образ жизни. Даже если вы живете один, рассмотрите возможность купить не «однушку», а «двушку»: разница в цене может быть невелика, особенно если торговаться на вторичном рынке.
Шаг 4. Подбиваем необходимые условия.
Вдумчиво составьте подробный список четких критериев, которым должна соответствовать квартира: площадь, планировка, этаж, балкон, парковка в доме, близость метро и т.д. Постарайтесь сформулировать свои желания как можно конкретнее.
Вот несколько маленьких хитростей. Размер кухни должен составлять хотя бы восемь-девять квадратных метров – неважно, сколько комнат в квартире. Вообще же оптимальная площадь кухни - 12-14 «квадратов».
Избегайте комнат-пеналов. Мебель придется расставлять вдоль стен, что создаст впечатление плацкартного вагона или комнаты в хостеле. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше.
Чем больше в доме источников естественного света, тем приятнее в нем находиться. Лучшими считаются квартиры с окнами, которые выходят на юго-запад: в них светло весь день.
Шаг 5. Решаем, что в доме не имеет значения.
Отдельно выпишите критерии, не принципиальные для вас, чтобы избежать впоследствии возможного давления со стороны продавца. Например, хозяин квартиры станет настаивать, что вы должны купить именно его жилище, потому что в нем есть большая прихожая, лоджия и паркет. Для вас же ни то, ни другое, ни третье не кажется значимым преимуществом – в отличие, скажем, от станции метро в пяти минутах ходьбы.
Шаг 6. Исследуем рынок.
Используйте для поиска квартир сайты объявлений и специализированные порталы. Обратите внимание на средние цены в выбранном районе. Игнорируйте варианты по слишком низкой стоимости: есть вероятность получить неприятный сюрприз в виде правовых рисков - от будущего банкротства продавца до необходимости восстановить исходные конструкции, которые переделал прежний владелец.
Шаг 7. Организуем просмотры.
Когда вы найдете подходящие варианты, организуйте просмотры квартир. Старайтесь посещать их в разное время суток, чтобы оценить уровень шума и освещенности. Перед тем как зайти в квартиру, погуляйте по окрестностям, поговорите с бабушками во дворе.
Бывает, что человеку понравился первый попавшийся вариант. Нередко такое случается с людьми, которые покупают жилье в первый раз. Желание заселиться в «свой угол» затмевает трезвый расчет. Не спешите, просмотрите хотя бы 3-4 варианта. Но даже если квартира категорически понравилась, возьмите паузу в три-четыре дня. А потом поезжайте в дом с родственниками или друзьями, которые выскажут свое беспристрастное мнение.
Шаг 8. Оцениваем состояние квартиры
Не стесняйтесь задавать вопросы владельцам о состоянии квартиры и условиях продажи. Проверьте сантехнику, электрику, окна и двери. Есть ли трещины или пятна на стенах, потолке, балконе? При необходимости ремонта оцените его стоимость заранее, чтобы учесть в общем бюджете. Во время осмотра делайте фотографии и видео.
Шаг 9. Проверяем документы.
Перед покупкой обязательно проверьте все документы на квартиру. Убедитесь, что у продавца есть право на продажу, а квартира не обременена долгами или залогами. Запросите выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) для подтверждения прав собственности (можно получать на «Госуслугах» и в МФЦ). Ранее ее мог запросить любой гражданин. И Росреестр при этом предоставлял полный отчет по собственникам квартиры. Однако с 1 марта 2023 года вступило в силу новое правило, согласно которому личные данные владельца в выписке отсутствуют. Третьим лицам по факту теперь доступна только информация о том, что интересующая их квартира реально существует и что на нее зарегистрировано чье-то право собственности. Кто именно владеет жилой недвижимостью, из выписки узнать не получится. Поэтому попросите собственника самостоятельно предоставить вам выписку. Для любого добросовестного продавца эта просьба не вызовет возражений. Но помните, этот документ желательно заказывать дважды: в начале сделки, на этапе внесения аванса, и уже перед самой покупкой. Двукратное получение выписки дает больше гарантий безопасности сделки, ведь за период между авансом и подписанием договора купли-продажи может произойти много разных событий. Например, злонамеренный собственник может подарить кому-нибудь долю в квартире или продать ее другому человеку.
Кроме этого, обязательно нужно заказать и выписку из домовой книги. В тех населенных пунктах, где МФЦ нет, выписку из домовой книги делают в региональных или муниципальных администрациях, а также в ТСЖ.
Не забудьте уточнить, есть ли задолженность по коммунальным платежам и за потребление электричества. Особенно будьте бдительны, если расчетный счет за свет или услуги ЖКХ оформлен не на текущего продавца, а на предыдущего хозяина. Это может быть признаком попытки двойной продажи квартиры во время судебных разбирательств. Такое подозрительное жилье с указанием всех собственников обязательно надо проверять на интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки гражданских дел или арбитражных дел (если продавец является ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах).
Сомнительной квартирой для покупки также считается недавно переданная в наследство. Особенно высок риск по наследству, полученному в течение последнего года, с бывшим собственником мужчиной. Есть вероятность появления внебрачных детей, имеющих право на жилье. Сделка может быть аннулирована в судебном порядке.
Шаг 10. Торгуемся.
Не бойтесь вести переговоры о цене. Часто владельцы готовы снизить цену или пойти на уступки по другим условиям сделки. Подготовьте аргументы для торга — это может быть состояние квартиры или цены на аналогичные объекты в районе.
Шаг 11. Оформляем сделку.
Если вы достигли соглашения с продавцом, переходите к подготовке договора купли-продажи. На этом этапе рекомендуется обратиться к юристу для проверки условий и защиты своих интересов. После подписания договора необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре.
Шаг 12. Переезжаем на новое место жительства.
Поздравляем! Вы стали владельцем квартиры. Теперь можно приступать к переезду и обустройству своего жилья.
Следуя этим шагам, вы сможете успешно выбрать и купить квартиру без помощи риелтора, сэкономив деньги и получив опыт в процессе покупки недвижимости.
Главное – не спешить. Ведь купить, как известно, гораздо легче, чем продать.
