Без денег и жилья
Московская область — лидер в области жилищного строительства. Ежегодно здесь вводятся в эксплуатацию миллионы квадратных метров. Даже в короновирусный 2020 год за девять месяцев было сдано 4,5 млн. кв.м, сообщает министерство жилищной политики МО. Среди такого количества застройщиков попадаются порой не всегда добросовестные или профессионально грамотные девелоперы. К каким серьезным последствиям приводят их ошибки и просчеты, видно на примере проблем с обманутыми дольщиками Подмосковья.
На сегодняшний день в регионе насчитывается 98 проблемных жилых комплексов, строительство которых было заморожено на разных стадиях. Одни из них готовы практически на 90%, другие еще даже не начинали строить, но тем не менее квартиры там активно продавались.
Причины остановки строительства везде разные: в одних случаях застройщик мог ошибиться с расчетом экономики объекта и разориться, в других — строительство велось с нарушением законодательства и без разрешительной документации, поэтому его рано или поздно остановливали контрольно-надзорные органы, а где-то были налицо факты откровенного мошенничества со стороны инвестора.
Но итог везде один: годы идут, долгострои стоят, а решения, кто и как их будет доводить до ума, не было вплоть до этого года. В общей сложности проблемных домов в области — 430, их общая площадь равняется более 2 млн кв.м. По ним заключено порядка 20000 договоров долевого участия (ДДУ), эти соинвесторы остались без денег и квартир — целый город обманутых людей. Поэтому весной 2020 года для решения проблем с жилыми долгостроями в Подмосковье был создан региональный Фонд защиты прав участников долевого строительства.
Нельзя сказать, что до нынешнего года проблема обманутых дольщиков в регионе не решалась. Напротив, на встрече с президентом Владимиром Путиным губернатор Подмосковья Андрей Воробьев пообещал в этом году выдать 15 тысяч ключей обманутым дольщикам. Но даже после этого в регионе останется еще 24,5 тысячи человек, которые продолжают ждать свои квартиры, включая покупателей квартир в печально известной Urban Group. И этими людьми предстоит заниматься уже региональному Фонду защиты прав дольщиков, рассказывает его глава Виталий Донченко.
Колесо удачи
В 2015 году в Подмосковье насчитывалось порядка 100 тысяч граждан, признанных пострадавшими при жилищном строительстве. С тех пор по многим проблемным объектам были найдены механизмы решения.
Однако некоторые долгострои создавались вообще вопреки закону и здравому смыслу, а люди все равно покупали там квартиры, потому что стоили они дешевле, чем в среднем по рынку недвижимости. До 2015 года любой муниципалитет, в том числе и сельские поселения имели право выдавать разрешение на строительство, причем иногда с невероятными формулировками. Например, Донченко рассказывает, что видел разрешение на строительство, выданное на 10-летний срок, причем у застройщика не было даже документов на землю.
А иногда застройщики начинали стройку, заручившись лишь устной договоренностью чиновников местной администрации. И добро бы они рисковали лишь собственными деньгами, но ведь нет: все долгострои возводились на средства соинвесторов, участников долевого строительства. Безусловно, такой способ инвестирования строительства, когда граждане вкладывают свои средства еще на нулевом цикле стройки, позволяет купить квартиру намного дешевле, чем на вторичном рынке. Но зато и риски тут намного выше.
Зарина Абдулаева и Александр Валов приобрели квартиры в жилом комплексе «Митино Дальнее». В обеих семьях растут дети, поэтому их привлекло то, что застройщик ЖК обещал построить муниципальный садик и школу. А это огромное преимущество для многодетных семей. Ведь в частных дошкольных учреждениях плата за одного ребенка доходит до 20 тыс. руб. в месяц — за троих мальчишек, как у Зарины, пришлось бы выкладывать целое состояние. Вот только братья Абдулаевы за время строительства ЖК уже успели вырасти и пойти в школу, так что садик им теперь без надобности. А своего дома у них до сих пор нет. Многодетная семья продолжает скитаться по съемным квартирам.
У Александра Валова та же картина. Покупали жилье — была одна дочка, сейчас уже вторая растет, а живут по-прежнему в чужой квартире. Семья ветерана боевых действий вынуждена и ипотеку тащить, и съемную «трешку» оплачивать. Причем за последнюю отдают в полтора раза больше, чем за кредит.
«Если бы нам вовремя выдали ключи от квартиры, мы и с ипотекой быстрее рассчитались, — вздыхает Александр. — Но хорошо, что хоть сейчас началось какое-то движение. Надеюсь, фонд все-таки достроит наш ЖК».
Вообще меня всегда поражает сила духа наших людей: какие бы испытания ни выпадали на их долю — они становятся лишь крепче. Взять к примеру, Александра: получил ранение в зоне боевых действий, инвалид-колясочник. Но не унывает: создал семью, воспитывает дочерей, да еще и спортом занимается — член сборной по баскетболу на колясках. На фоне таких светлых, замечательных людей последними гадами выглядят те, кто ворует у них деньги и годы жизни.
Строй-ка!
Один из самых печально известных долгостроев Подмосковья — жилой комплекс в Реутове «Новокосино-2». Этот 11-секционный дом переменной этажности рассчитан на 1396 квартир. Сначала ЖК очень активно строился, и это подкупало новых дольщиков — деньги лились на счет инвестора рекой. Но в 2016 году, когда по плану дом должны были уже вводить в эксплуатацию, стройка вдруг остановилась. Сейчас правоохранительные органы ведут расследование причин, что тогда случилось. По одной из версий, застройщику вменяют нецелевое расходование средств дольщиков в размере 3 млрд руб. Люди тоже уверены, что их деньги ушли в офшоры.
Среди пострадавших — а это более тысячи семей — оказалась Елена Рудовая. Она приехала в Московскую область вместе с мамой из Узбекистана по программе переселения соотечественников. Все деньги ее семья вложила в покупку двух однокомнатных квартир в ЖК «Новокосино-2». Причем вторую «однушку», для мамы, Лена купила, когда строительство уже практически остановилось, но риелторы уверяли, что трудности временные, зато ценник низкий. Как теперь понимает девушка, сделано это было специально. Застройщик демпинговал, чтобы побольше нахапать, прежде чем смыться за рубеж.
Конечно, дольщики ЖК, когда увидели, что вся строительная техника уходит со стройплощадки, не сидели сложа руки. Они звонили, писали в различные инстанции, но толку от этого было мало. А уж когда стало понятно, что компания не будет завершать объект, то шансы на получение ключей и вовсе свелись к нулю. Людям объяснили: все квартиры в вашем ЖК уже проданы, поэтому найти нового инвестора нереально. Оставалось лишь надеяться на чудо — и оно случилось…
Один из дольщиков ЖК «Новокосино-2» сумел задать вопрос о судьбе злополучного долгостроя во время последней прямой линии с Владимиром Путиным, и президент пообещал помочь людям. Жилой комплекс в Реутове стал первым объектом, который будет достраивать региональный Фонд защиты прав участников долевого строительства.
После нескольких лет заморозки там опять появились рабочие и техника. Уже идут подготовительные работы: убран строительный мусор, произведена откачка воды из подземного паркинга; параллельно фонд сейчас проводит техническую экспертизу. Дольщики надеются, что вскоре возобновятся основные работы.
«Мы официально стали застройщиком ЖК «Новокосино-2» в Реутове, — подтверждает Виталий Донченко. — По нему было отдельное поручение президента, так что завершение строительства жилого комплекса будет полностью финансироваться из федерального Фонда защиты дольщиков. Более одной тысячи граждан получат ключи от новых квартир, общая площадь которых составляет порядка 120 тысяч квадратных метров. На завершение строительства объекта выделено 2,8 млрд рублей».
Лучи надежды
«Нам уже передали для завершения строительства ЖСК «Решетниково» в Клину: там строительство остановилось в 2015 году, то есть уже 5 лет дольщики ждут свои квартиры. Готовность дома высокая — 80%, но предстоит достроить еще 400 кв.м. В следующем году планируем вручить ключи от квартир», — продолжает Донченко.
ЖК «Симферопольский» (Подольск) тоже перешел на баланс фонда: здесь 380 дольщиков ждут свои квартиры с 2016 года, готовность объекта — от 65 до 95%. Общая жилая площадь — более 21 тыс. кв.м. Вводить в эксплуатацию планируют по мере готовности отдельных корпусов в течение 2022 года.
В списке объектов, переданных региональному фонду, значится и комплекс «Митино Дальнее» — здесь жилая площадь 40 тысяч кв.м и 800 дольщиков. Дом на улице Серпуховской в Подольске, где дольщиками признано более 230 граждан. Его строительная готовность — более 60%, застройщик обанкротился. Также переданы фонду для завершения строительства ЖК «Березовая роща» в Раменском, ЖК «Бекасово-Сити» в Наро-Фоминске, ЖК «Белые Росы» в Котельниках, ЖК «Пушкарь» в Пушкино.
Все дольщики, с которыми корреспонденту «МК» удалось поговорить в ходе подготовки этого материала, философски относятся к своей трудной жизненной ситуации. Никто не рвет на себе волосы и не задает риторических вопросов типа «кто виноват и что делать». Люди на своем личном горьком опыте убедились, что быть дольщиком — все равно что играть в русскую рулетку.
«Когда я заключала ДДУ, меня уверяли, что все документы у застройщика в порядке, а мои права прочно защищены законом, — вспоминает Ольга Киреева, которая приобрела квартиру в ЖК на улице Серпуховская в Подольске. — Наш дом был аккредитован солидными банками, и когда мне выдавали ипотеку, то заверили, что если даже застройщик обанкротится, то мои деньги не пропадут, ведь они застрахованы. Но как только у застройщика начались проблемы, все гарантии будто растворились в воздухе. Поэтому я очень рада, что наконец-то в Подмосковье появились реальные защитники наших интересов — региональный Фонд защиты прав дольщиков, который будет заниматься всеми проблемными стройками. Без участия государства распутать этот гордиев узел, по-моему, невозможно».
По поручению губернатора Московской области до конца 2023 года усилиями регионального Фонда защиты прав дольщиков должны быть достроены все проблемные дома — а это более 2 млн кв.м жилой площади. География работы фонда распространяется на 38 городских округов Подмосковья. В каждом из них живут люди, которые не первый год ждут свои законные квадратные метры. Многие застройщики проблемных объектов уже признаны банкротами, по остальным идут судебные дела. Именно такой путь — через банкротство девелоперов — позволяет запустить новый механизм решения проблем дольщиков.
На практике этот механизм выглядит так: первым делом фонд обращается в Арбитражный суд и Росреестр Московской области, которые передают ему все права по объекту. Организация подписывает договор и акт с конкурсным управляющим, ведущим сбор сведений по ЖК. С этого момента фонд региона становится полноправным владельцем и застройщиком объекта. После этого дом будет проходить все необходимые согласовательные и технические процедуры, в том числе техническое обследование, проектно-изыскательские процедуры, экспертизу, получит разрешение на строительство. Все это занимает до 6 месяцев. И далее — зеленый свет, выход на строительную площадку. Время окончания строительства зависит от степени готовности объекта, но в среднем «достройка» занимает от 6 до 24 месяцев.
«На портале фонда МО дольщики смогут найти свой ЖК или дом, ознакомиться с механизмом нашей работы по проблемным объектам, также на сайте размещена информация по планируемым датам проведения Наблюдательного совета федерального Фонда защиты прав дольщиков, где комиссия принимает решение о завершении строительства или выплате денежных компенсаций по каждому ЖК. Вся программа разбита по принципу прохождения Наблюдательных советов, часть долгостроев будет рассмотрена в этом году и перейдет для завершения строительства в региональный фонд, остальные готовятся к рассмотрению в 2021 году. Сроки проведения Набсоветов зависят от степени готовности документации по проекту и завершения процедуры по признанию застройщика банкротом», — объясняет Виталий Донченко.
По его словам, в ближайших планах фонда — получить права на еще 26 жилых комплексов, в которых приобрели квартиры более 6 тыс. человек: в Пушкине, Королеве, Лосино-Петровском, Ногинске, Клину, Солнечногорске, Наро-Фоминске, Одинцове, Подольске, Чехове, Дмитрове, Сергиевом Посаде, Реутове, Воскресенске и Котельниках.
ЦИТАТА
«Мы активно работаем с федеральным правительством, чтобы решить проблему всех дольщиков Подмосковья до 2023 года, как поручил наш президент. Наша задача — достроить как можно больше проблемных объектов или сделать так, чтобы люди получили справедливую компенсацию».
Андрей ВОРОБЬЕВ,губернатор Московской области
ВАЖНО
Один из этапов сбора документации по проблемным объектам и ведение учета пострадавших граждан на данный момент передан в руки конкурсным управляющим в рамках механизма банкротства застройщика. Поэтому очень важно, чтобы обманутые дольщики оперативно обращались к конкурсным управляющим. Их контакты можно найти на портале федерального Фонда защиты прав дольщиков. Вместе с тем региональный Фонд защиты прав дольщиков готов максимально содействовать в сборе данных по проблемным объектам и проведении согласовательных процедур.
СПРАВКА "МК"
Для оперативного информирования жителей региональный фонд разработал портал fond214mo.ru — там размещена вся актуальная информация:
- даты передачи проблемных объектов в региональный фонд;
- проведение проектно-изыскательных работ, экспертиз;
- график строительно-монтажных работ;
- даты ввода объектов в эксплуатацию.
За обновлениями можно также следить в социальных сетях: Инстаграме — @fond214mo — и мессенджерах.
МЕЖДУ ТЕМ
Пострадавшие граждане смогут рефинансировать свои ипотечные кредиты по специальной сниженной ставке до 7–8% в банке «ДомРФ» после восстановления аккредитации объектов недвижимости. Эта услуга предоставляется также в электронном виде. Информацию о ЖК, по которым возможно снижение процентной ставки, можно найти на сайте банка или фонда.
Важное условие: квартира должна быть куплена в Подмосковье, застройщик признан банкротом, а завершает объект Фонд защиты прав дольщиков Подмосковья.
