— Многие читатели спрашивают, что еще кроме жилого дома нужно в обязательном порядке зарегистрировать у себя на даче?
— Мы уже говорили в прошлый раз, что регистрации подлежат все капитальные строения — в первую очередь дома, а также бани, хозблоки, гаражи, если они возводились на фундаменте и их площадь более 50 кв.м. А вот легковозводимые конструкции — теплицы, поленницы, беседки и бытовки, которые привозят на участок и разгружают автокраном, — можно на учет не ставить. В любом случае дачники должны понимать, что зарегистрированные строения увеличивают стоимость их загородной недвижимости. Если они захотят продать дачу или же оформить страховку, будет производиться оценка только зарегистрированного имущества.
— Тем не менее нас спрашивают, правда ли, что за незарегистрированную теплицу дачника могут оштрафовать на 20–40% от неуплаченного налога?
— Дачникам и огородникам можно не волноваться: регистрировать теплицы не нужно. Если теплица построена в границах своего участка, никаких штрафов за это не будет.
— У дачников тоже могут быть теплицы, оборудованные по последнему слову агротехнологий…
— Верно. На участках встречаются ультрасовременные теплицы на ленточном фундаменте, с коммуникациями (электричество, капельный полив, вентиляция и др.) и дистанционным управлением. Можно сказать, произведения архитектуры. Но эти особенности конструкции также не обязывают дачников ставить теплицы на кадастровый учет. С точки зрения логики применения закона это просто усовершенствованный парник.
— Думаю, что многие владельцы, чтобы повысить стоимость своей недвижимости, хотели бы зарегистрировать и хозяйственные постройки тоже, но сколько придется платить налогов за все это добро?
— Кадастровая стоимость хозяйственных построек на порядок ниже стоимости жилого дома. Предельная ставка налогообложения на бани, гаражи и прочие хозблоки — 0,3% от их кадастровой стоимости. Поэтому, если владелец садового участка все же решит зарегистрировать свой хозблок, то налог — при условии, что его максимальная кадастровая стоимость не будет превышать 300 тыс. рублей — составит около 900 рублей в год. Хочу отметить, что пенсионеры и льготные категории граждан полностью освобождаются от уплаты налога, если площадь такой хозпостройки не превышает 50 кв.м, а по решению местного муниципалитета размер льготы может быть увеличен.
— А если все-таки не регистрировать теплицу, за это могут оштрафовать?
— Согласно разъяснениям Федеральной налоговой службы, все некапитальные постройки и временные сезонные сооружения не регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости и не являются объектом налогообложения. Так что если владелец не хочет регистрировать свои теплицы и сараи — это его право.
— Тогда зачем тогда огород городить?
— Вот об этом и речь. Как говорится, много шума из ничего. В период «дачной амнистии» с 2006 по 2016 годы, когда зарегистрировать постройку можно было за 350 рублей по самостоятельно заполненной декларации, доходило до того, что ставили на учет хозпостройки площадью от 1 кв.м. То есть оформляли даже уличные туалеты, душевые кабины, беседки, бытовки — «на всякий случай». Когда в 2017–2018 гг. для регистрации потребовался технический план, то люди уже стали задумываться о том, что такие постройки относятся к некапитальным, и их регистрировать не нужно. Конечно, можно и дачный туалет поставить на кадастровый учет, но зачем? Ведь никакой ответственности за неоформленные временные постройки, в том числе теплицы, на участках дачников, садоводов и огородников нет.
— После того как дачник зарегистрировал объекты недвижимости, когда ему начислят налоги?
— Информация о правах, зарегистрированных в ЕГРН, автоматически передается из Росреестра в налоговую инспекцию по межведомственному обмену, поэтому следует волноваться только в том случае, если хозпостройка внесена в базу Росреестра, а в течение 2–3 лет налог не приходит. Решить проблему можно как при личном посещении налоговой, так и через личный кабинет налогоплательщика.
— А должен ли дачник, продающий часть своего урожая с участка, регистрироваться как частный предприниматель? Люди волнуются, что их могут оштрафовать за торговлю без патента. Кто-то слышал, что якобы полагается повышенный налог на участок, владелец которого торгует овощами и фруктами на рынке. А к тем, кто уклоняется от налогов, власти якобы могут применить карательные меры — вплоть до принудительного изъятия имущества. Правда ли это?
— Давайте разбираться. Тут тоже важно, кто продает урожай и где он выращен. Есть владельцы участков, которые продают излишки со своего огорода. Для них предусмотрены специальные места на сельскохозяйственных рынках. Для того чтобы законно продавать овощи или фрукты, дачнику достаточно предъявить справку от председателя СНТ о том, что урожай выращен на его участке. Нужно понимать, что это не бизнес, а скорее хобби и небольшая прибавка к семейному бюджету.
— Дачные участки тоже бывают разные — у некоторых там настоящее подворье: они содержат живность, выращивают на продажу овощи, фрукты, цветы, даже грибы — в теплицах, между прочим. И это уже не хобби, а существенный источник доходов…
— В этом случае нужно, конечно, оформлять крестьянско-фермерское хозяйство, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или получать патент и платить налоги. Иначе нельзя. В первую очередь это касается тех, кто выращивает и продает продукцию в промышленных масштабах, и не со своего приусадебного участка, а выращенную на землях сельхозназначения. Эти документы потребуются им не только для продажи сельхозпродукции на рынке, но и при ее поставке в розничные магазины, рестораны, торговые сети. Те же требования предъявляются и к перекупщикам продукции.
— А если бабушка продает свои яблоки или огурцы — ей ничего не нужно оформлять?
— Ничего. Но если она покупает урожай у соседей и несет его на рынок, тогда это уже будет являться предпринимательской деятельностью.
— А как определить?
— Очень просто: по объему продукции и ее стоимости. Председатель СНТ никогда не подпишет справку коммерсанту, да и вырастить на шести сотках тонну огурцов вряд ли возможно.
— Дачники также спрашивают: может ли Россельхознадзор оштрафовать их за порчу плодородного слоя почвы?
— Владельцы любых (дачных, садовых, огородных) участков могут строить на них теплицы — и ничего им за это не будет.
— А если участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения?
— Тут нужно смотреть вид разрешенного использования этой земли. Но, как правило, эти участки не ограничены одним видом разрешенного использования. Теплицы прямо связаны с сельскохозяйственным производством, поэтому они могут размещаться практически на всех землях сельхозназначения, а при необходимости фермер, который планирует построить промышленную теплицу, может расширить перечень видов разрешенного использования земельного участка, обратившись в Росреестр. Если его участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий, не ограничен в обороте (например, нет поблизости газопровода или высоковольтной линии), изменить ВРИ не составит труда. Поэтому строительство теплицы не является нарушением использования земли. Наоборот, если на земле ничего не делают, вот тогда владелец может получить штраф.
— А вообще, теплица может как-то повлиять на плодородность почвы на участке?
— Только в лучшую сторону. Что представляет собой классическая теплица? Это защищенный грунт, причем чаще всего плодородность земли в теплице намного выше, чем на поле или огороде, так как дачники и фермеры создают максимальные условия для своих растений. Другое дело — между соседями иногда возникают конфликты из-за стоков, которые текут из теплицы на соседский участок. Но тут действует требование, которое применимо к любым хозпостройкам. Они должны быть расположены не ближе 1 метра от соседского забора — тогда ни талые, ни дождевые воды с крыши не будут досаждать вашим соседям.
МЕЖДУ ТЕМ
Несмотря на окончание 1 марта 2019 года «дачной амнистии», которая позволяла жителям Московской области оформлять загородную недвижимость по упрощенной форме, власти региона продолжают проект по вовлечению незарегистрированной недвижимости в налоговый оборот. На этой неделе в четырех муниципалитетах — Луховицы, Домодедово, Павловский Посад и Черноголовка — состоятся встречи представителей областного БТИ, Минимущества и Союза дачников Подмосковья с председателями СНТ. Им расскажут обо всех нововведениях в процедуре регистрации имущества — в частности, об уведомительном порядке строительства и оформления домов в товариществах. Однако не только председатели садовых товариществ, но и любой дачник, у которого есть вопросы по этой теме, может прийти и задать их специалистам. О том, где и когда состоятся эти встречи, читайте на сайте Союза дачников Подмосковья: дачники-подмосковья.рф.
