— До нового года осталось чуть больше двух месяцев. Что дачники должны успеть сделать за это время?
— Во-первых, нужно выбрать банк, который был бы удобен всем владельцам участков в товариществе, и открыть там счет. Потому что с 1 января все взносы должны поступать в СНТ безналичным путем. Во-вторых, нужно уточнить реестр членов СНТ, перечень земельных участков, привести количество членов правления в соответствии с новым законом. Их должно быть не менее 3 человек, но не более 5% от списка членов товарищества. В целом никаких революционных изменений с 1 января 2019 года не будет. Самое главное — не нужно торопиться с уставами: все они действуют до их первого изменения. Это значит, что устав можно изменить и в 2019-м, и в 2023 году.
— А зачем вообще все эти реформы придуманы?
— Закон о садоводстве и огородничестве (ФЗ-217) призван защищать целостность территории садового товарищества. Одна территория — одно товарищество. То же самое в Жилищном кодексе: в отдельном многоквартирном доме не может быть больше одного ТСЖ. Как часто бывает? Соседи по даче не могут прийти к согласию по каким-то внутренним делам. Собираются на собрание, и начинаются дебаты. Одни предлагают строить дорогу, другие — увеличивать электрические мощности, третьи говорят — нет, давайте сначала проблему мусора решим. Поспорили, поссорились и разошлись, потом от основного состава членов СНТ отпочковывается группа «несогласных», и они решают организовать свое товарищество — еще одно юрлицо. Члены нового СНТ взносы в «старое» не платят, и в результате таких разборок в поселке начинается настоящий хаос. Мусор не вывозится, дороги приходят в упадок, членские взносы не собираются. А новый закон должен положить этим дрязгам конец.
— Каким образом?
— Все «лишние» СНТ должны быть ликвидированы.
— Кого считать лишним? Ведь каждый будет доказывать, что он прав.
— Если на одной территории СНТ было создано второе юридическое лицо, но без земли, то это юрлицо подлежит ликвидации. Либо территорию придется поделить через процедуру полноценной реорганизации одного СНТ в два юридических лица. Но должен предупредить, что благодаря новому дачному закону с 1 января 2019 года земли общего пользования в товариществе не подлежат разделу и размежеванию.
А вообще такая практика, когда одно СНТ распадается на два и более юридических лица, происходит чаще всего из-за пробелов в управлении СНТ. В Московской области около 350 СНТ были созданы таким образом. Теперь им придется договариваться, как жить дальше: объединяться либо оформлять цивилизованный раздел на два.
— Мне кажется, дачникам не только сложно прийти к согласию в ходе общего собрания, но даже собраться на него.
— Верно. Поэтому очень часто большинство членов СНТ узнают о каких-то изменениях в жизни товарищества постфактум — из объявлений на столбе. Потом они говорят: я на собрании не был, за все эти ваши решения не голосовал и подчиняться им не буду. А новый закон позволяет информировать дачников о повестке предстоящего собрания по электронной почте. Тут уже никак не получится сослаться на то, что не был, не слышал, не знал.
— В прошлый раз вы говорили, что многих дачников беспокоит переход на безналичные расчеты. Сколько СНТ в Московской области уже перешли на безнал и так ли это оказалось сложно?
— Примерно 30–35% садовых товариществ успели открыть расчетные счета в банках и ведут свою хозяйственную деятельность с помощью безналичных расчетов. Еще около 30% используют смешанную систему платежей — наличные и безналичные. И ничего страшного не произошло. Председатели снизили расходы на кассиров в СНТ, получили банковские карточки, поэтому при необходимости у них есть возможность оплачивать стройматериалы в магазинах и расплачиваться с рабочими. А рядовые члены товарищества могут теперь платить взносы так же, как платят за услуги ЖКХ — со своей банковской карты. Есть еще такая форма внесения взносов, как взаимозачет. Например, по согласованию с правлением несколько соседей на сумму взносов покупают машину щебенки или асфальтной крошки. Составляется акт — все прозрачно и законно. Кстати, по новому закону устанавливаются только два вида взносов — ежегодный членский взнос и целевой, а вступительные, дополнительные, паевые взносы, которые были раньше, упраздняются.
Но было бы неправильно сводить все реформы в жизни садоводов только к теме денег. Хотя на наших семинарах председатели и бухгалтеры СНТ всегда задают много вопросов по этому поводу.
— Что тогда волнует обычных, рядовых дачников?
— Чтобы их райский уголок не превратился в жилой микрорайон или промзону… А то знаете, как бывало раньше. Приезжал дачник в один прекрасный день к себе на участок и видел, что сосед у него под боком начал строить многоквартирный дом или автосервис. Бедняга начинает бегать жаловаться во все инстанции, а ему говорят: к сожалению, ничем помочь не можем, ваш сосед успел изменить вид разрешенного использования земли под жилую застройку или для размещения промышленного объекта. Есть такие хитроумные застройщики, которые скупают по дешевке смежные участки в дачных поселках, переводят землю и строят там автомойки, склады, общежития. Чтобы такого больше не происходило, Закон о садоводах (в соответствии со статьей 54 часть 24) не допускает изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков в границах территории действующего товарищества.
— Можно ли, опираясь на этот закон, выселить непрошеных гостей из СНТ, если они уже построили и зарегистрировали свои гостиницы и автомойки?
— Все эти объекты, как правило, не зарегистрированы, а если на них и есть документы, то это садовые домики, бани и хозблоки. Если застройщик не успел изменить разрешенный вид использования земельного участка, то по жалобам соседей можно организовать проверку в рамках муниципального земельного контроля, которая выявит все нарушения. Тогда появится возможность через суд признать такие постройки самовольными и обязать собственников снести их за свой счет либо привести в соответствие закону. Главное, что впредь такая афера с гостиницами и автосервисами будет уже невозможна: стройка будет пресекаться в самом начале. Раньше мошенники пользовались пробелом в законодательстве, теперь он устранен — закон встал на защиту дачников. Хочу отметить, что с этой законодательной инициативой выступили именно депутаты Московской областной думы.
— Когда и как можно будет прописаться на даче?
— С 1 января 2019 года, когда Закон о садоводах вступит в силу, прописка будет возможна в таком же порядке, как в населенном пункте. Для этого жилому дому в СНТ должен быть присвоен почтовый адрес. Очень важно, что Закон теперь уравнивает в правах дачные и садовые дома. На дачных и садовых участках можно строить как жилые дома с возможностью прописки, так и садовые домики для временного (сезонного) проживания.
— Чем отличается дачный участок от садового?
— Только размером. Предельная площадь первого — 25 соток, второго — 15. Вот на земельных участках, предназначенных под огородничество — их площадь не может превышать более 10 соток, — можно возводить только некапитальные постройки для хранения инвентаря и урожая.
— Как быть, если владельцы огорода уже построили там жилой дом — сносить?
— Если дом на огородном участке уже зарегистрирован в судебном или в упрощенном порядке, можно не волноваться: эта постройка узаконена. Капитальные постройки на огородах зарегистрировать уже не получится.
— Кстати, дачная/огородная амнистия скоро закончится. Как тогда дачники будут получать разрешение на строительство, опять собирать миллион справок?
— С 1 марта 2019 года все капитальные неоформленные строения на землях ИЖС и СНТ могут быть признаны самостроем с применением санкций — от штрафа до сноса, если постройка не соответствует градостроительным нормам. Чтобы этого не случилось, собственник должен своевременно уведомить органы местного самоуправления о планируемом строительстве или реконструкции дома, об изменении его параметров. В течение 7 календарных дней власти должны дать ответ: соответствуют ли параметры указанного строения требованиям законодательства? Если все в рамках закона, можно приступать к строительству. Но такая упрощенная форма разрешения на строительство возможна только для домов не более 500 кв. м. Для домов большей площади придется согласовывать проект в Госстройнадзоре.
— А если чиновники тянут с ответом?
— Тогда спустя 7 дней можно приступать к строительству. И если при оформлении права собственности выяснится, что дом не соответствует градостроительным нормам, исправлять ошибки по закону придется за счет бюджета.
— Как долго может идти строительство или реконструкция дома? Не секрет, что некоторые собственники строятся годами и не спешат регистрировать свои дома.
— Не позднее чем через 10 лет собственник должен направить в муниципалитет уведомление об окончании строительства или реконструкции дома, а в ответ должен получить опять же в течение 7 календарных дней ответ, соответствует или нет этот объект нормативам застройки садового участка. Как видите, в законе все очень четко прописано.
— Что нас ждет в новом году по части налогов?
— Хочу еще раз напомнить, что начиная с 2017 года все пенсионеры освобождены от уплаты налогов за шесть соток. Вторая льгота для них действует на жилой дом, гараж и хозпостройку, которые также не подлежат налогообложению. Если у пенсионера шесть соток с домом и гаражом, то он вообще ничего не платит. Это все федеральная льгота.
— А если 10 соток и два дома?
— Тогда налог будет взиматься за четыре сотки и один дом.
