Ошибка резидента
«Долгое время на подмосковном рынке мы наблюдаем тренд «бокового» движения цены, то есть средневзвешенная цена остается примерно на одном и том же уровне, колеблясь в диапазоне плюс-минус 1,5%», — говорит гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Средневзвешенная цена на рынке Московской области (в зоне до 30 км от МКАД) составила 81,7 тыс. руб. По сегментам деление цен следующее: в экономклассе средневзвешенная цена составляет 75 тыс. руб., в комфорт-классе — 79,5 тыс. руб., в бизнес-классе — 137,2 тыс. руб.
Причина «штиля» проста, объясняет исполнительный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич: объем предложения продолжает увеличиваться быстрее спроса. Так, по итогам 2015 года он увеличился на 33% относительно 2014 года, а спрос, по словам гендиректора IKON Development Евгении Акимовой, за тот же период снизился примерно на 14%.
Не изменились цены и с начала 2016 года, добавил президент ГК «Премьер» Николай Циганов. По его словам, многие застройщики разработали гибкую систему скидок и акций для своих клиентов, однако объем предложений на рынке по-прежнему превышает потребительский спрос.
Помимо общеизвестной экономической ситуации, в Подмосковье сыграла роль и ошибка девелопмента. Дело в том, поясняет Шаталина, что весь прошлый год застройщики активно строили дома с большим количеством студий-маломерок. А покупатели, активно разбирающие студии в Москве, в областных проектах предпочли квартиры попросторнее. «Учитывая меньший бюджет покупки, клиенты все же хотят жить в комфортных условиях, а студии метражом 18–20 кв. м недостаточно для удобного проживания», — замечает эксперт. В результате именно на студии сегодня в Подмосковье самые большие скидки.
Лучше меньше, да лучше
Однако не исключено, что пик кризиса подмосковные застройщики уже прошли: по словам Акимовой, новый, 2016 год начался значительно активнее, чем прошлый. Как отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, в прошлом году Москва впервые за последние годы обогнала Подмосковье по росту предложения: 60% против 33%. Во многом это объясняется тем, что девелоперы области уже в 2014-м притормозили с началом новых проектов, а в Москве, наоборот, началось освоение промзон.
В результате, замечает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, если 90% новостроек Москвы продаются на начальном этапе строительства, то в Подмосковье много проектов на завершающей стадии.
Плюс правительство Московской области озаботилось перенаселением некоторых городов и запретило новое строительство в Балашихе, Королеве и Химках, добавляет директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.
Активизации покупателей в начале этого года способствовало и объявленное повышение ставки льготной ипотеки с господдержкой. «В феврале мы фиксировали хорошие показатели продаж, не свойственные для данного периода, как правило, рост спроса с начала года приходится на март-апрель», — сообщила директор департамента продаж ОПИН Наталия Немчанинова. По ее словам, на рынок вернулись инвесторы, и подмосковные новостройки для них наиболее интересны с точки зрения вложений: квартиры здесь в 2,5–3 раза дешевле, чем в границах старой Москвы.
Возможно, инвесторов привлекает то, что в Подмосковье цена квадратного метра «гуляет» в значительно более широких пределах, чем в Москве. «Цена за квартиру в Москве в одном сегменте различается на 5–10 тыс. руб. за кв. м. Однако в подмосковном городе Одинцово квартиру экономкласса можно будет приобрести за 100 тыс. руб./кв. м, а в городе Пушкине подобное предложение обойдется покупателю в 60–70 тыс. за кв. м», — приводит пример Циганов. То есть разница в цене аналогичных квартир может достигать 30–40%! Для хорошо ориентирующегося в рынке здесь есть инвестиционный интерес.
Прибыль или качество?
В условиях растущего предложения со стороны Москвы конкуренция со столичными новостройками обостряется. При этом, как замечает коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц, у Подмосковья есть два объективных минуса: отсутствие московской регистрации (что важно, к примеру, для пенсионеров или родителей, желающих отдать ребенка в известную школу) и в ряде случаев плохая транспортная доступность. Что же могут предложить в этих условиях подмосковные застройщики?
Прежде всего, отмечает директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян, — более доступные цены. «Отдельные локации могут также похвастаться хорошей экологией, чего не скажешь о столичных районах застройки», — добавляет он.
Многие подмосковные объекты уже имеют маржинальность в пределах 10–15%, так что возможностей для «ценовых» маневров у них практически не осталось, возражает Акимова: «Чтобы выиграть у Москвы, необходимо менять подход к реализации в целом. Важно не только гнаться за прибылью, но и думать о качестве проекта и комфортности проживания покупателей». По ее словам, подмосковным девелоперам стоит сосредоточиться на том, чем область всегда была сильна, — более благоприятная экология, лучшие возможности для семей с детьми. Правда, добавляет она, юго-восточное направление уже не может похвастаться хорошей экологией.
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что сейчас даже при сопоставимых с Москвой ценах ряд подмосковных проектов обладает объективными преимуществами: «В Москве квартиры с минимальными бюджетами, как правило, расположены в ЖК на начальных этапах строительства, удаленных от метро, это лоты малой площади, без отделки. В Подмосковье за те же деньги можно найти более просторные квартиры с отделкой в ЖК, которые готовятся к вводу в эксплуатацию в течение года». По ее мнению, именно так будет дальше развиваться конкуренция между столицей и областью: в Москве застройщики продолжат снижать цену покупки, а в Подмосковье будут повышать качество проектов.
Поиск ниши
И все же пока Подмосковье проигрывает в конкурентной борьбе столице, считает Погосян: «Возможно, это приведет к появлению в Московской области масштабных инфраструктурных проектов, которые будут способны «удержать» людей в регионе».
«У Москвы и у Подмосковья есть свои целевые аудитории, которые руководствуются разными принципами и имеют разные возможности при выборе жилья. Эти два рынка и дальше продолжат сосуществовать, успешно дополняя друг друга и удовлетворяя потребности разных категорий покупателей», — возражает Обуханич. Например, такой формат, как малоэтажка, по сути, возможен только в Подмосковье, а часть покупателей как раз и хотят некоего единения с природой, небольшого количества соседей, более комфортного проживания, отмечает Шаталина.
«Сейчас особую значимость при выборе жилья приобретает высокая стадия строительства. Покупатели хотят иметь 100% гарантии по своему вложению в недвижимость, а потому высокая стадия готовности проекта для многих является весомым преимуществом и приносит ликвидность проекту», — добавляет Саакянц.
«Во многих локациях Московской области более низкая плотность застройки, наличие свободных территорий дают девелоперам возможность более качественной работы с горизонтальным планированием, благоустройством, созданием на территории проектов обширных рекреационных зон, скверов, набережных. Все это вкупе с более благоприятной экологической обстановкой является преимуществом перед многими проектами в Москве, где плотность «посадки» жилой недвижимости на пятно застройки всегда выше», — говорит Дмитрий Котровский. Однако, пока не восстановился инвестиционный спрос, пока вторичный рынок стагнирует и лишает первичный рынок ручейка покупателей, которые продают старое жилье ради покупки нового, пока в Москве выходят все новые и новые проекты с ценой, которая заставляет задуматься и о себестоимости метра, и о рентабельности бизнеса, спрос будет в значительной мере реализовываться в столице, то есть дисбаланс будет сохраняться в пользу Москвы», — добавляет эксперт. По его прогнозу, постепенно потребительские предпочтения будут выравниваться, так как цены в Москве будут неизбежно расти по мере роста готовности проектов, вышедших на рынок в 2015 — начале 2016 года.
В защиту дольщика
Отметим, что у подмосковных новостроек есть «темное пятно» в биографии: обманутые дольщики. «Из-за кризиса у многих компаний просто заканчивались деньги на строительство. Тем, кто сейчас решается на покупку жилья на условиях соинвестирования в долевое строительство, нужно быть вдвойне осторожней», — предупреждает Перлин.
«К сожалению, по данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве и Рейтингового агентства строительного комплекса, в 2015 году обанкротилось на 30% больше застройщиков, чем в 2014-м», — напомнил гендиректор «СМУ-6 Инвест» Алексей Перлин.
В отличие от Москвы, где благонадежность застройщика можно проверить на сайте Москомстройинвеста или на портале Стройкомплекса Москвы, по Подмосковью пока подобного ресурса нет, поясняет коммерческий директор SDI Group Раиса Манаширова. Тем не менее, считает она, ответственность девелопера можно проверить и самому покупателю по ряду критериев. «Изучить портфолио реализованных проектов, по которому можно оценить опыт компании; читать форумы на сайтах построенных комплексов, где общаются жители этих домов; посмотреть отзывы о компании в прессе; обязательно обратить внимание на наличие разрешительной документации, соблюдается ли 214-ФЗ, а также с какими кредитными организациями сотрудничает — крупные банки обычно проводят дополнительную проверку, дабы исключить нежелательные риски», — перечисляет эксперт.
Также следует обратить внимание на темпы строительства интересующего объекта, добавляет директор по маркетингу «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова: если проекты успешно реализовались, то вряд ли покупателя ждут проблемы.
Самый сложный способ — запросить у компании годовой отчет (у клиента есть такое право), рассказывает Перлин. «Если в нем значится огромная задолженность перед банком — это плохо: денег не хватит, чтобы достроить дом. Также стоит проверить, нет ли компании в реестре проблемных застройщиков, и убедиться, что с ней никто не судится. Хороший сигнал, если в Интернете можно следить, как строится дом (на площадке установлены камеры). Другой положительный момент — застройщик заручился финансовой поддержкой крупного банка», — говорит эксперт.
Среди документов, которые рекомендуется проверить, — разрешение на строительство, документы на земельный участок, проектная декларация, отмечает президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Покупателю важно обратить внимание на структуру бизнеса застройщика: надежны вертикально-интегрированные компании с собственным производством строительных материалов, подрядчиками и строительной техникой, добавляет заместитель гендиректора Urban Group Леонард Блинов.
Но, к сожалению, гарантией безопасности покупки эти меры не являются, сокрушается директор проектного управления ГК «Сапсан» Дмитрий Иванов: «Мы очень хорошо помним прошлый кризис, когда некоторые очень крупные застройщики ушли «в небытие», хотя именно от них этого ожидали меньше всего», — предупреждает эксперт.
