— Говорят, что строительство жилья — это локомотив подмосковной экономики, так ли это или ее значение сильно преувеличено?
— Строительство — основная фондообразующая отрасль, через которую проходят практически все инвестиции, вкладываемые в развитие региона, — более 60% от общего объема. Но жилищное строительство накладывает на областное правительство дополнительные расходы и социальные обязательства перед жителями. К сожалению, сверхприбыль, которую извлекают застройщики, не идет в развитие социальной инфраструктуры, инженерных сетей — вот в чем проблема. Локально какие-то вопросы решаются, а системно нет. В этом скрывается большая несправедливость. Московская область — своеобразный строительный регион. Из-за близости к Москве цена квадратного метра доходит в городах-спутниках до 115–120 тыс. руб. При себестоимости в эконом-классе от 28 000 до 40 000 руб. за кв. м в зависимости от месторасположения объекта и стоимости инженерных сетей. У нас многие застройщики просто не берутся за проект, если не уверены, что получат прибыль выше 25%.
— А на некоторых объектах прибыль, наверное, составляет до 100 процентов.
— Да, такая высокая коррекция прибыли в жилищном строительстве в других регионах отсутствует. Но ввести особое налоговое законодательство для Подмосковья нельзя.
— Говорят, что Московской области просто не нужно столько жилья, сколько было построено за последние 10 лет, рынок перегрет — многие дома в новостройках стоят пустые, квартиры в них покупают с инвестиционной целью, а не для того, чтобы жить.
— В чем-то вы правы: в одной Балашихе за год было построено жилья столько, сколько в других субъектах за 10 лет. Но я не согласен с теми, кто говорит, что рынок перегрет и в Подмосковье больше ничего не нужно строить. Во-первых, цену квадратного метра определяет спрос. Если бы люди не покупали по 115 тыс. за кв. м, то застройщики без убытка для себя продавали квартиры на 20–40% дешевле. Значит, рынок еще не насытился. Во-вторых, политика государства направлена на увеличение строительства жилья в целом. Это нужно и чтобы цену сбить, и чтобы у покупателей был выбор. Во многих субъектах жилье ведь вообще не строится. В-третьих, нам нужно расселять свой ветхий и аварийный фонд жилья. Поэтому строиться жилье в области будет. Об этом свидетельствуют и планы экономического развития области: В 2013–2015 годах рост инвестиций в основной капитал в сопоставимых ценах прогнозируется в размере 100,53%.
— Что тогда меняется? По-прежнему будут расти новостройки, а с ними новые проблемы?
— Перемены уже начались. Область сейчас принимает новые региональные градостроительные нормы проектирования, которые должны в корне изменить представление о качестве строительства и комфортной среде проживания. Несбалансированность строительства, уплотнительная застройка, выжимание максимального количества метров из земельного участка — вот такого точно больше не будет.
— Расскажите, пожалуйста, поподробнее о новых градостроительных нормах.
— Главное в них то, что область принимает ограничение высотности застройки до 9 этажей. Это очень важно, так как отражает новую градостроительную доктрину. Мы хотим сохранить традиционный для подмосковных городов и селений пространственный образ, улучшить качество городской и сельской среды. Вторая, не менее важная вещь: впервые вся социальная инфраструктура и дорожно-уличная сеть в населенном пункте будет развиваться параллельно с жилищным строительством. Причем нормативы по количеству детских садов, школ, поликлиник, парков — всего, что необходимо семье для комфортного проживания, будет планироваться строго в соответствии с численностью жителей в данном населенном пункте.
— Но ведь и раньше тоже заключались инвестконтракты, в которых застройщику вменялось в обязанность построить помимо энного количества жилых домов еще и соцобъекты, но не всегда эти соглашения выполнялись. В чем принципиальная разница?
— Во-первых, многие нормативы проектирования изменились. Например, сейчас на каждую семью будет запланировано одно машино-место на парковке рядом с домом. Раньше такое не было предусмотрено. Если нет места рядом с домом, будем строить наземные или подземные паркинги, но такого как сейчас, когда дворы превратились в стихийные паркинги и машины оставляют даже на детских площадках, больше не будет. Во-вторых, раньше в инвестиционных контрактах четко не прописывался график сдачи социальных объектов. Сейчас, принимая план проектировки нового микрорайона, мы обговариваем с застройщиком даты сдачи каждого объекта. Весь микрорайон будет сдаваться комплексно. Сдал поликлинику, детский сад, школу, парк, «пожарку» — молодец, переходи к следующему! Не построил? Тогда сначала закончи здесь...
— Сейчас этот принцип где-то уже реализуется?
— Везде. График строительства жилья привязан к графику строительства объектов социальной сферы. По этому принципу строительство идет в Раменском. Инвестор строит там два жилых корпуса и детский сад. Но больше мы на него нагрузить не можем. Проблема в том, что мы сейчас ловим исполнение контрактов на завершающейся стадии или в разгаре их реализации. Нельзя прийти к застройщику, когда он уже построил дом, прибыль извлек и направил на другие проекты, и сказать: сейчас все будет по-новому — строй дороги и детские сады в 2 раза больше. Мы ведем такой диалог с инвесторами, но не всегда у бизнеса есть возможность пойти нам навстречу.
— До сих пор застройщики, особенно в городах рядом с МКАДом, старались строить дома не ниже 17 этажей. Что будет теперь с этими высотками, будете перезаключать инвестконтракты?
— Это будет зависеть от того, начались продажи квартир на этих объектах или нет. Если инвестор успел продать жилье, то этажность придется сохранить в прежнем виде — плодить обманутых дольщиков никто не собирается. Если же можно скорректировать проект под новые градостроительные нормы, то обязательно будем это делать. Нам предстоит огромный объем работы: нужно провести инвентаризацию всех инвестконтрактов и по каждому выработать оптимальное решение.
— С 6 по 8 августа пройдет международная выставка «Строительная неделя Московской области» — это значимое событие для стройкомплекса Подмосковья. Что нового, интересного мы увидим в этот раз?
— Там будет представлен проект нового города. Авторы проекта использовали европейский подход при планировке кварталов. На Западе — извилистые дорожки, но с очень плотной сетью дорог. Закрытые зеленые кварталы. У нас — прямые дороги, даже внутри жилых кварталов, поэтому водители разгоняются до сумасшедших скоростей. Хотя там могут играть дети. Поэтому мы хотим взять все самое лучшее у западных коллег и применить в таком пилотном проекте. Город будет построен с нуля. Кроме жилого сектора там планируется производственная зона, одновременно социальные объекты. Надеюсь, нам удастся создать удачную модель населенного пункта с комфортной средой обитания.
В этом проекте будут отражены все требования новых градостроительных норм проектирования, которые, кстати, мы собираемся презентовать на предстоящей «Строительной неделе». Там же мы собираемся провести «круглый стол» с участием мировых и отечественных архитекторов. Тема — как должна развиваться урбанистика при строительстве современных городов. Такой информационный обмен будет проходить между членами архитектурного сообщества постоянно.
— Что еще интересного ожидается на выставке?
— Предстоит очень насыщенная деловая программа. Например, будет официально объявлено о начале международного конкурса на разработку концепций и финансовой модели тематического парка «Россия». Еще мы вручаем всем семьям, имеющим 7 и более детей, сертификаты на приобретение жилья.
— Сколько таких семей в области?
— 48 семей получат сертификаты. А семья Бычковых, у которых 13 детей, сразу получат ключи от квартиры.
— Вы сказали, что объемы жилищного строительства не должны сокращаться еще и потому, что в области много ветхого жилья, как правительство собирается решать эту сложную проблему?
— За счет реновации кварталов — это тоже новый градостроительный принцип. Будем вести диалог с инвесторами, создавать для них благоприятные условия, чтобы с их помощью расселять бараки.
— Реальные проекты уже есть?
— Да, в Солнечногорске на берегу Сенежа, практически в центре города, целый квартал очень ветхих домов. Долго не могли ничего с этим сделать, потому что у земли есть частный собственник, который и сам не строит, и другим не дает. Но сейчас проблема уже урегулирована, в скором времени начнем расселять эти бараки. Планируем построить там малоэтажные дома с потрясающе красивым видом на Сенеж. Другой пример — Красногорск, так называемый Брусчатый поселок. Здесь в реновации квартала примут участие сразу три застройщика: две компании коммерческие, третья — муниципальная. Посмотрим, у кого получится быстрее и лучше.
