Дебют комбо-ипотеки
С каждым кварталом в Московском макрорегионе стабильно растет число частных автовладельцев. Припарковать вечером во дворе машину становится все труднее. И машино-места являются активом повышенного спроса. Такая популярность сказывается на ценнике. По оценке ЦИАН, за 2021 год машино-места подорожали в столице на 16%, в Подмосковье — на 10%, а средняя стоимость достигла 2,1 млн руб. в Москве и 914 тыс. руб. в области.
Специалисты справедливо ожидали «продолжения банкета» и в этом году. Тем более что в феврале несколько ведущих банков запустили специальные ипотечные программы для покупки машино-мест, что должно было подстегнуть продажи. Ипотека на приобретение машино-места по схеме оформления ничем не отличается от стандартной ипотеки на покупку жилья. «Отличие заключается лишь в условиях: большинство банков устанавливают максимальный лимит кредитования по таким программам значительно ниже, чем по кредитам на приобретение жилья, а уровень первоначального взноса и ставки — выше», — пояснила «МК» ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова.
При этом некоторые банки не выделяют такие программы в своих линейках отдельно и кредитуют такие объекты залога по тем же программам, что и на приобретение жилья, и на аналогичных им условиях. Большинство банков выдают такие кредиты на покупку машино-места как в новостройке, так и на вторичном рынке, а некоторые кредитные организации предлагают рефинансировать такие займы, ранее оформленные заемщиками в других банках. «Средняя ставка по таким программам сегодня составляет порядка 10,5% годовых в Москве и 11% годовых в целом по РФ. Существенных различий в уровне ставок в зависимости от типа рынка (первичка или вторичка) практически нет», — добавила аналитик.
Однако весной на рынок машино-мест набежали тучи. Впервые за последние несколько лет перестал расти частный автопарк: ряд крупных зарубежных автоконцернов покинули РФ из-за санкций. К тому же на рынке жилой недвижимости образовался солидный пузырь. Перегретые цены на новостройки и вторичку заметно охладили активность и на смежных сегментах. «В настоящее время мы наблюдаем снижение спроса на машино-места, как и на квартиры», — отметил руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Большие надежды эксперты возлагают на комбо-ипотеку. Первый в России объединенный кредит на покупку квартиры и паркинга сроком на 20 лет с единой ставкой 10,1% выдали в середине августа в Новосибирске. Первоначальный взнос по сделке составил 15%.
— Новый гибридный продукт удобен для покупателей новостроек, поскольку помимо машино-места и квартиры по нему можно также купить кладовую, — заметила Инна Солдатенкова. — Кроме того, комбо-ипотека сулит выгоду: после окончания строительства в стоимости существенно вырастает не только сама квартира, но и паркинг с кладовой. И люди, у которых не было денег на их покупку на этапе стройки, уже не могут купить такие объекты из-за существенно выросшей стоимости. Но нужно помнить о том, что для оформления кредита на 3 объекта недвижимости у заемщика должен быть хороший уровень дохода и минимальный уровень текущей финансовой нагрузки, иначе банк может не одобрить кредит на всю требующуюся сумму.
Специфика товара
Объем предложения машино-мест на столичном рынке недвижимости постоянно меняется. «Если в каких-то районах или проектах резко увеличивается спрос на паркинг, это не значит, что ранее жителей не интересовали машино-места — их просто не было в реализации. Как правило, парковочные места поступают в продажу на заключительных стадиях строительства или после введения дома в эксплуатацию. И после вывода машино-мест в реализацию покупатели активизируются и быстро их приобретают, отложенный спрос к этому моменту уже высокий», — сообщила «МК» гендиректор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.
Баланс спроса и предложения зависит и от локации. В Москве немало районов, в которых отсутствует массовая застройка. Здесь вечером можно спокойно припарковаться на улице.
Кроме этого доступность парковок зависит от класса жилой недвижимости. Чем дешевле «квадраты», тем больше в подвалах домов свободных парковок. Большинство покупателей квартир эконом- и комфорт-класса вспоминают о паркинге только тогда, когда отремонтируют и обставят жилье. Но, даже вспомнив, на сделку не выходят из-за заоблачных цен. Но девелоперы не готовы давать скидки, поскольку себестоимость одного машино-места в Москве может доходить до 800 тыс. руб. Получается, что строительство парковок не приносит застройщику прибыль, а нередко ему приходится фиксировать убытки в этом сегменте.
«В ЖК массового сегмента к моменту продажи всех квартир нереализованными остается от 50% до 80% машино-мест. В элитных проектах жильцы раскупают подобные объекты быстро, поскольку в данной ценовой категории машино-места являются эксклюзивным товаром — их предложение ограниченно. В некоторых дорогих ЖК такие лоты вообще не продаются, а сдаются в аренду», — заметил Таганов.
По его оценке, средняя стоимость места в подземном паркинге составляет от 1,5 млн руб. до 2 млн руб. в массовом сегменте (минимальная — 700 тыс. руб., в зависимости от расположения и класса ЖК), в премиальных проектах — 5 млн руб.
Как сообщил «МК» заместитель исполнительного директора, руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов, самые демократичные предложения можно встретить в тех локациях, где более демократичные цены на квадратный метр жилья. Опять же, все зависит от самого ЖК и от того, сколько мест предоставлено на объем квартир. Если предоставляемый коэффициент мест маленький, то цены на эти машино-места будут выше, так как будет некий дефицит предложения.
На стоимость подземных парковок влияет и их месторасположение в гараже. Машино-места, расположенные дальше всего от лифтового холла, ближе к выезду, как правило, стоят дешевле. На многоуровневой парковке ценник также зависит от яруса. Чем ниже или, напротив, выше паркинг от первого уровня, тем он дешевле. Разница не сильно ощутима, но она есть.
Покупку машино-мест сегодня не стоит рассматривать в качестве инвестиций, считает Кузнецова. По ее мнению, если в начале 2000-х люди получали прибыль, когда покупали эти объекты по небольшой цене и затем сдавали в аренду, то сейчас парковочные места приобретаются исключительно для собственных нужд.
Не стоит также забывать, что машино-места являются низколиквидным товаром. Т.е. инвестору не удастся быстро и выгодно продать парковку.
Бремя выбора
При выборе наземной парковки Наталия Кузнецова советует обратить внимание на расстояние от подъезда дома до парковочного места. В массовых проектах путь до стоянки может занять до 10–15 минут. А в подземном паркинге необходимо заранее осмотреть место для стоянки — есть риск обнаружить какие-то проблемы, которые не указаны в генплане: узкие проходы между рядами мест, подозрительную трубу системы вентиляции или балку, торчащую из стены рядом с парковкой, общедомовые коммуникации (провода или трубы), которые будут нависать над машиной. Поэтому тщательный осмотр необходим.
После ввода ЖК в эксплуатацию машино-мест может уже не остаться в реализации, поэтому лучше приобретать их сразу, если есть такая возможность, рекомендует Роман Соколов: «Выбирайте максимально комфортный для вас способ оплаты: благодаря ипотеке сейчас есть разные варианты».
По прогнозу Дмитрия Таганова, цены и спрос на машино-места к концу года в Москве останутся на текущем уровне. «Стоимость лотов в этом сегменте сейчас фактически не меняется», — заключил аналитик.
