Цены вырастут из-за реальной инфляции
- Что происходит с покупателями сейчас, почему резко снизился спрос на квартиры? Основных факторов четыре, - говорит руководитель отдела сквозной аналитики Smartis Елизавета Беликова. - Первый: стоимость квадратного метра достигла исторического максимума. Второй: рост доходов россиян не успевает за динамикой цен (не только в недвижимости, но и в других сферах). Третий фактор: общий тренд на sharing-экономику, когда вместо приобретения товаров или услуг люди арендуют их или обмениваются друг с другом. То же в полной мере касается жилья: снимать его гораздо выгоднее, чем покупать. И, наконец, четвертый - прекращение действия льготной ипотеки в московском регионе и Санкт-Петербурге.
- После ажиотажного спроса наступает стагнация, которая, в моем понимании, продлится от нескольких месяцев до полугода, - рассказывает "МК" руководитель "Индикаторов рынка недвижимости" Олег Репченко. - В новостройках к Новому году появятся акции на скидки от застройщиков, на вторичном рынке возобновится торг - на уровне 3-5-7%, вряд ли больше. При этом цены продолжат рост. Будет ли он постепенно прибавлять, на уровне инфляции, или же цены постоят на месте, а потом рванут вверх, как год назад, угадать сложно.
Олег Репченко выделяет три причины, которые будут толкать рынок вверх: мировая инфляция, необходимость улучшения жилищных условий и вновь открывшийся интерес к инвестициям в квартиры. "Недвижимость будет вынуждена отыгрывать инфляцию. Причем инфляцию реальную, а не официальную, которую власти сдерживают на специфическую корзину продуктов первой необходимости - хлеб, сахар, пшено, гречка и так далее. Та инфляция, скорее всего, действительно составит за год 4%. Но если смотреть на стоимость природных ресурсов и продовольственную корзину представителей среднего класса, ситуация выглядит иначе. В первую очередь дорожают мясо, рыба, овощи, причем не базовые, а более дорогие, и дорожают они куда значительнее, чем на 4%".
"Никакого пузыря не будет"
Аналитик уверен: вскоре будет побит исторический максимум средней стоимости квадратного метра (в новостройках старой Москвы, без учета элитного сегмента, в августе 2021 года она впервые превысила 300 тысяч рублей). Но не приведет ли это - пусть не в ближайшее время, а через пару лет, к пузырю?
- Говорить о возникновении пузыря я бы вообще не стал. Угрозу создает, скорее, закредитованность населения - не только в России, а во всем мире, особенно в Европе и в Америке. Наши власти хорошо знают об этом, они будут ориентироваться на мировые показатели. Причем властям выгодно, чтобы люди брали кредиты - и жилищный вопрос решается, и у граждан появляется стимул работать, - продолжает Репченко.
Не слишком большое значение в судьбе рынка жилья эксперт придает и сворачиванию программы льготной ипотеки: "Инвесторам она не нужна, у них и так есть деньги, которые надо куда-то вложить. Люди, которым требуется решить жилищный вопрос, тоже мало завязаны на рынок. Если их доходы выросли - например, подняли зарплату на работе, значит - надо брать. Я всегда выступаю против того, чтобы ипотека составляла свыше половины достатка домохозяйства. В идеале - не больше 30%".
Средняя ставка по жилищному кредиту составляет около 8%. Неудивительно, что в сентябре количество заявок на ипотеку в России снизилось на 40% по сравнению с тем же периодом год назад. Коммерческий директор группы компаний ФСК Ольга Тумайкина рассказывает, что в последние два-три месяца спрос на жилье в Москве упал на 20%, в Московской области - на 22%. И это - с учетом необычных опций для покупателей. "У нас есть ипотечная программа без первоначального взноса, но со ставкой 8,4%, - говорит специалист. - Мы готовы выкупать у клиентов автомобили, предлагаем им пожить в выбранной квартире на условиях аренды год-другой, чтобы была возможность накопить деньги".
При нынешних ценах на жилье в московском регионе задумываться о кредите нужно, лишь имея доход больше ста тысяч рублей в месяц. Да и это - самый нижний предел. Между тем не так уж редки случаи, когда россияне рисуют липовые справки о доходах и загоняют себя в нищету, выплачивая за ипотеку 70-80% от реально получаемых денег. И даже сотрудники крупных банков иногда закрывают глаза, когда клиент приносит им не классическую форму 2-НДФЛ, а справку о доходах в свободной форме.
Пандемия оживила спрос в дальнем Подмосковье
Удаленная работа коренным образом поменяла распорядок дня определенной части людей и поменяла их сознание. Сотрудникам, не привязанным к офису, вовсе необязательно покупать квартиру в старой Москве или в городах-спутниках. Хорошие предложения есть и далеко за МКАДом, в десятках километрах от столицы. Вместо "однушки" в Бутове можно купить "трешку" на границе с соседней областью, получив в придачу к большей площади еще и хорошую экологию. Ну а люди с низким заработком, прежде и не мечтающие о собственном жилье, получили шанс пусть на крошечное, но свое гнездышко.
Самая бюджетная квартира на первичном рынке Московской области, по данным Est-a-Tet, находится в Шатуре (145 километров по трассе от российской столицы). Студия площадью 25 квадратных метров на первом этаже стоит 1,9 млн рублей (75,6 тыс. рублей за "квадрат").
Наиболее низкая цена квадратного метра - 45 тысяч рублей - отмечена в одном из жилых комплексов Электрогорска (80 километров от Москвы). Квартира площадью 42 кв. м продается за те же 1,9 млн рублей. Правда, сдача комплекса планируется только в конце 2022 года.
Директор департамента проектного консалтинга Роман Родионцев полагает, что рост цен на квартиры в Подмосковье продолжится, за исключением восточного и юго-восточного направлений: "На этих территориях растет объем предложения, поэтому в условиях конкуренции цены могут стабилизироваться в ближайшем времени".
На машино-местах можно прилично сэкономить
Как известно, цены на парковки иной раз сопоставимы со стоимостью еще одной квартиры. Поэтому разумный минимализм на рынке недвижимости нынче актуален не только для квартир, но и для машино-мест. И выбору парковки стоит уделять не меньшее внимание, чем поиску квартиры или апартамента.
- Подземные паркинги в современных новостройках, как правило, имеют несколько уровней. Чем выше этаж, тем он престижнее и комфортнее, но при этом и дороже. Самые дешевые этажи, нижние, при некачественно выполненной гидроизоляции могут подтапливаться. А еще постоянно приходится преодолевать на машине большое расстояние с постоянными маневрами. В общем, так себе выгода, - говорит управляющий партнер компании "Метриум" (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. - Выбирайте золотую середину". Если в доме четыре этажа подземного паркинга, оптимальным будет "минус второй".
Если в семье две машины, не значит, что придется потратиться на два места в паркинге. Специально для таких покупателей у застройщиков есть решение: зависимые машино-места, когда автомобили паркуются друг за другом. "Чтобы выехать, потребуется убрать одну из машин, закрывающую проезд. Если у членов семьи разные рабочие графики, нет необходимости постоянно переставлять второй автомобиль. На старте продаж такие машино-места, как правило, продаются по цене двух лишь с небольшой скидкой. Покупают их плохо, поэтому на последних стадиях дисконт становится гораздо внушительнее - до 30%. Так что рекомендую дождаться выгодных условий", - советует Надежда Коркка.
Другой вариант для покупателей с несколькими автомобилями - klaus-система, позволяющая размещать машины на одной парковке друг над другом. Установка специального подъемного механизма обойдется в 300-500 тысяч рублей. Главное, что нужно уточнить, - высоту потолков в паркинге (не менее 4 метров).
Застройщики начали подходить к рекламе с умом
Компании стали разумнее подходить и к рекламе новостроек. Во-первых, затраты на нее входят в стоимость квадратного метра. А во-вторых, в условиях снижения покупательского спроса неудачная реклама мало того, что неэффективна, так может даже отпугнуть клиентов. Специалисты говорят чуть ли не о появлении новой науки, основанной на тщательном анализе действий каждого потенциального покупателя.
Как правило, путь от просмотра рекламного объявления до приобретении квартиры занимает от полугода до года. Меньше - редко, больше (бывает, что и одно-два десятилетия) - тоже случается. Все это время застройщики всячески привлекают внимание к своим проектам, задействуя блогеров, создавая группы в социальных сетях, используя мессенджеры, почту, мобильные приложения.
В итоге выходит, что доля расходов на раскрутку в бюджете застройщика составляет от 3% (при грамотном подходе) до 7%. В последнем случае немалая часть рекламы проходит мимо потенциальных клиентов, зато она видна незаинтересованным в покупке людям. Условно говоря, обеспеченные россияне не являются в массе своей поклонниками какого-нибудь юного блогера-миллионника, как бы интересно он ни рассказывал о преимуществах жилья премиум-класса в пяти минутах от Кремля. А многочисленная аудитория блогера не располагает деньгами на покупку дорогих квартир. Вот и получается, что в выигрыше остается лишь юная звезда YouTube. Сквозная аналитика позволяет оценить, как тратить на рекламу меньше, но при этом получать такое же количество сделок или больше.
- Мне часто задают бестолковый, на мой взгляд, вопрос: покупать ли жилье сейчас или еще подождать? Бежать покупать по любой цене - неправильно. Откладывать приобретение квартиры в долгий ящик - так и жизнь пройдет, - заключает Олег Репченко. - Я считаю, что самое верное - самостоятельно следить за рынком, за важными показателями - курсами валют, политическими новостями. Люди же следят за погодой и статистикой по коронавирусу - так же можно анализировать и рынок недвижимости. Застройщики в ближайшее время будут чередовать кнут и пряник - повышение стоимости квартир и акции: "Через месяц мы повысим цены, а пока вот вам скидка". Мониторьте предложения по базам, смотрите, что и где предлагается. Скажем, вы увидели, что застройщики возводят жилой проект в районе, который вас интересует, но цены кусаются. Значит, выясните, есть ли скидки. Нет скидок? Ждите, когда появятся. Застройщики постоянно устраивают для покупателей акции, так что при должном усердии отследить их можно. Становитесь экономически активными!
