Совместная аренда в российской столице практиковалась и прежде, но не в таких масштабах. Основными съемщиками комнат традиционно были студенты. Однако нынче их доля среди всех арендаторов в этой категории составляет лишь 17%. Остальные коллективные наниматели жилья экономкласса - трудящиеся из российских регионов и стран бывшего Советского Союза, в том числе семьи с детьми. Количество заявок от этой категории арендаторов выросло на 12% за год.
- После окончания первого периода самоизоляции (летом 2020 года) мы ожидали массового оттока арендаторов из Москвы, как было в конце 2014-го. Тогда 35% договоров найма были расторгнуты досрочно, - говорит заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. - Но ушедший год показал иную статистику. Летом раньше оговоренного срока было прекращено 11% соглашений об аренде квартир, в конце года их объем сократился до 7%, а по итогам января зафиксировано лишь несколько случаев.
Впрочем, даже не столь многолюдный отъезд мигрантов ощутимо обрушил стоимость жилья. Средняя арендная ставка однокомнатной квартиры в Москве на начало января составляла, по данным «Мира квартир», 37,9 тыс. рублей в месяц (на 10,9% меньше, чем год назад), двухкомнатной - 45,4 тыс. (на 12,9% меньше), трехкомнатной - 55 тыс. (на 13,9% меньше). За последний месяц стоимость аренды «однушек» выросла на 1,2%, а вот «двушки» и «трешки» подешевели на 0,9% и на 3% соответственно. Спрос на аренду квартир в январе снизился на 15% по сравнению с началом 2020 года.
Не только приезжие «делают погоду» на рынке недвижимости. Еще одной антикризисной тенденцией специалисты называют совместный наем квартир москвичами: коренные жители столицы с целью экономии и получения дохода сдают свои «двушки» и «трешки», а сами объединяются и живут несколькими семьями в одной арендованной многокомнатной квартире. «Несколько лет назад подобные сделки были редкостью, - продолжает Оксана Полякова. - Однако в последнее время 3-4% из всего объема договоров найма квартир с количеством комнат от трех и выше приходится на такую двойную аренду».
Мы решили выяснить, что выгоднее: снимать комнату у хозяев, квартиру на несколько семей или все же отдельное жилье за городом?
- Давайте посчитаем, - говорит руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов. - В центре Москвы аренда одной комнаты стоит 23-25 тысяч рублей в месяц, в периферийных районах - 14-18 тысяч. Экономического смысла аренды комнаты в чужой квартире мало. К примеру, за те же 23-25 тысяч рублей можно найти нормальный вариант в ближнем Подмосковье, а за 14-18 тысяч - в городах в одном часе езды на электричке. Комнаты снимают люди, которым важно жить в конкретной месте в силу тех или иных жизненных обстоятельств.
Если сравнивать «аренду комнаты в одиночку» с «арендой квартиры в складчину», то второй вариант, пожалуй, предпочтительнее. К примеру, в центре Москвы можно найти 2-комнатную квартиру за 55-60 тысяч рублей. Для этого лучше объединиться с кем-то из знакомых, платить 27-30 тысяч в месяц. Это лишь незначительно (на 2-3 тысячи) больше, чем в случае аренды комнаты, но намного комфортнее, поскольку проживать можно будет со знакомыми людьми, а не со случайными соседями и тем более не с хозяевами квартиры.
Самые дешевые комнаты сдаются на окраинах и расположены в отдалении от метро. Как правило, такое жилье содержит явные изъяны или же его владелец выдвигает странные условия. Например, мы нашли такое объявление: за 9 тысяч рублей в доме на Криворожской улице предлагается 16-метровая комната в «двушке». Евроремонт, полностью обставлена мебелью. Есть интернет, стиральная машинка, холодильник, телевизор. Правда, несколько смущает пожелание по жильцам: хозяин квартиры возьмет на постой одну или двух девушек.
Или другой вариант: в двухкомнатной квартире на Погонном проезде за те же 9 тысяч рублей сдается комната 15 квадратных метров «для девушки/женщины, славянки, гражданки РФ, без вредных привычек». Комната проходная, изолируется плотной шторой, есть балкон. В квартире еще проживают две женщины около 50 лет, тоже арендаторы. Что удивительно, в стоимость включена вся коммуналка, включая счетчики.
На рынке высокобюджетных квартир объявлений о сдаче комнат немного. Скажем, на Тверской улице мы обнаружили предложение за 60 тысяч рублей (в пятикомнатной квартире). В отличие от дешевых вариантов комната фактически представляет собой номер в мини-отеле. Есть ванная комната с душем, туалетом, бойлер, двуспальная кровать, диван, письменный и журнальный столики, вместительный шкаф, мини-холодильник и даже сейф.
Что касается аренды дорогого жилья в складчину, друзья могут снять квартиру, условно говоря, на Арбате, но не в современном жилом комплексе премиум-класса, а в дореволюционном или сталинском доме.
- Собственники доходной элитной недвижимости вряд ли захотят превратить свою квартиру в коммуналку для нескольких семей, - комментирует директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. - Основными клиентами премиального жилья выступают частные лица, семьи либо корпорации. В корпоративной среде возможна аренда для сменного проживания. Например, арендуют квартиру для двух сотрудников - в Москве и Санкт-Петербурге. В зависимости от бизнес-задач компании специалисты могут посменно жить, меняясь городами. Такие варианты обычно включают дополнительные сервисы и горничных, которые в том числе поддерживают состояние жилья.
Не стремятся объединяться в «коммуны» и сами арендаторы дорогих квартир. Напротив - из-за карантина вырос их интерес к более просторному жилью. Обеспеченные люди хотят иметь больше собственного пространства, отдельный кабинет для работы с надежным подключением к интернету. На одном из первых мест в списке требований стоит чистота квартиры (речь идет о тщательной уборке, химчистке и дезинфекции). За ценой арендаторы не стоят. Средняя стоимость квартир на Арбате и у станции метро «Кропоткинская» составляет 405 тысяч рублей в месяц, на Тверской улице - 340 тысяч, на Красной Пресне, Цветном бульваре и Патриарших прудах - 303 тыс. - 320 тыс. Относительно дешево обойдется аренда жилья бизнес-класса на Кутузовском проспекте: 170 тысяч рублей.
Как будет развиваться столичный рынок аренды комнат и квартир в складчину? Повлияет ли на него снятие ограничительных мер?
- Рынок комнат - очень узкий. На нем имеют место небольшие колебания (по цене и объему предложения), но они почти не влияют на классический рынок долгосрочной аренды, - рассуждает Алексей Попов. - Аренда квартир будет дорожать - рантье смогут «индексировать» ставки на фоне общего роста цен на недвижимость. Резкое колебание цен возможно в случае новых ограничительных мер и нового этапа «удаленки», что снизит спрос на арендном рынке. Этот сегмент всегда первым реагирует на любые изменения. Однако сейчас рост цен на жилье играет в пользу аренды, что делает сегмент более устойчивым, чем еще год назад.
- Активность на рынке аренды в январе была невелика. Но в феврале в связи с отменой ограничений для офисной работы арендаторы могут оживиться. Сотрудники, которые трудились на удаленке и уехали из условного центра города, вынуждены будут вернуться в офис и захотят поселиться поближе к работе, как до пандемии. - полагает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
