Реформа «котлована»
Один из критических по важности вопросов, которыми сейчас занимается Госдума, — защита прав дольщиков, пострадавших по вине недобросовестных девелоперов. Сейчас в стране, по официальной статистике, таких около 40 тысяч человек. Вопрос решается радикально: по сути, в этом году заканчивается эпоха долевого строительства в том виде, в каком мы его знали. Правительство и Центробанк разработали план постепенного отказа от договоров долевого участия (ДДУ): начиная с текущего года застройщики больше не могут строить объекты на деньги граждан, им придется либо использовать свои средства, либо брать кредит. При этом возможность купить квартиру на этапе котлована или нижних этажей останется.
— Закон о долевом участии в строительстве жилья был принят как ответ на появление многочисленных форматов инвестирования гражданами строительства жилья, — отмечает Владимир Ресин. — За время своего существования закон создал основу финансирования жилищного строительства, формируя более 80% необходимых инвестиций, однако он же послужил источником такого неприемлемого явления, как обманутые дольщики. Новая редакция закона практически исключает возникновение этой проблемы в будущем, однако требует проведения огромной работы, прежде всего по формированию необходимого объема инвестиций для обеспечения, не просто сохранения, а значительного роста количества возводимого жилья.
Формат ДДУ, позволявший девелоперу обойти банковские кредитные механизмы, можно назвать российской спецификой: в других развитых странах, например в Германии, ДДУ отсутствуют полностью, подчеркнул депутат. Строительство ведется по схеме проектного банковского финансирования. При этом ставки ипотеки невысоки — это удобно для покупателей квартир. Строители работают спокойно, не неся финансовых рисков, связанных с продажами. Банкам такая схема тем более выгодна, говорит Ресин: они кредитуют строительные организации только под выполненные строителями объемы работ, получая свою прибыль от населения.
— Вероятно, на начальном этапе перехода на банковское, проектное финансирование следует ожидать сокращения запуска новых инвестиционных проектов жилищного строительства, однако это вряд ли приведет к скачку цен, — прогнозирует экс-глава московского стройкомплекса. — Реформа отрасли проходит на фоне рекордно низкого спроса и некоторого «затоваривания» рынка. Вопрос в готовности девелоперов к перестройке привычных схем. Разумеется, всякие перемены приносят определенные неудобства. У нас же как: привыкли — если что-то работает, не надо это трогать. Проблема в том, что схема ДДУ больше не работает. Так что переход на проектное финансирование — единственный путь к оздоровлению отрасли и ее динамичному развитию. При этом сегодня важно добиться эффективной и оперативной работы банковской системы, строители должны строить, а не сидеть в банке с протянутой рукой.
Реновация без каменных джунглей
Программа реновации жилого фонда в Москве по своему масштабу далеко выходит за пределы региональной повестки: именно поэтому соответствующим законом занималась Госдума. Сейчас от регламентов и определений перешли к активной работе: уже утвержден (и будет пополняться) адресный список из 295 стартовых площадок с потенциалом строительства около 4,8 млн квадратных метров недвижимости во всех округах Москвы.
37 домов построено, в проектировании находится еще более 220. На 50 площадках идут строительные работы.
— Закон о реновации выстрадан, отточен вместе с москвичами и является важнейшим документом, — говорит Владимир Ресин, один из соавторов закона. — Этим законом всем москвичам обеспечено право на современную, безопасную, здоровую городскую среду. Мы обязаны дать им все необходимые функции современного мегаполиса. Реализовать это в районах устаревшей, зачастую просто ветхой застройки физически невозможно. Именно поэтому Сергеем Семеновичем Собяниным был инициирован один из крупнейших проектов трансформации городской среды в мире — реновация устаревшего фонда Москвы.
Программа появилась не на пустом месте: у Москвы уже есть опыт реализации схожей, пусть менее масштабной программы. Речь, разумеется, о программе сноса пятиэтажек первого периода отечественного индустриального домостроения, которая воплощалась в 1990-е — начале 2010-х годов под руководством в том числе Ресина. Современная программа отличается от прежней прежде всего комплексностью и современными стандартами комфортности городской среды.
— Это не только амбициозная задача, но и серьезный вызов профессионализму наших проектировщиков, — подчеркивает Владимир Ресин. — Разумеется, новые жилые комплексы, новые районы застройки сформировали в Москве новые требования к качеству жизни, и это значительный шаг вперед, но ни в коем случае нельзя снижать внимание к социальной, транспортной, экологической составляющим новых проектов. Недопустимо повторять опыт каменных джунглей без достаточного количества зелени, без решения проблем логистики, без современной социальной инфраструктуры.
Мусор особой важности
Еще один первостепенный вопрос, над которым работает парламент, — это реформа системы переработки отходов. В общем и целом контуры новой системы работы с мусором уже ясны, в декабре 2017 года соответствующие рамочные законы были подписаны. Но реальность требует тонкой настройки: сортировка, складирование, переработка, утилизация ТБО прямо сейчас должны заработать по-новому. И задача в том числе депутатов — чтобы страну от этой «акклиматизации» не лихорадило.
— К сожалению, у нас в стране долго не принимались решения, которые позволили бы сделать систему обращения с отходами цивилизованной, приблизить ее к развитым странам, — рассказывает Владимир Ресин. — Но теперь наше правовое поле не отличается от других развитых стран. Ответственность за обращение отходов ложится на региональных операторов. Это компании, отобранные на конкурсной основе властями. Они будут оказывать комплексную услугу по обращению с отходами. Выглядит это так: мусоровоз забирает отходы из бака и везет на мусоросортировочный завод. Там из общего потока отбираются полезные фракции и отправляются на переработку. Остатки прессуют и отвозят либо на мусоросжигательный завод, либо на полигон для захоронения.
В обозримом будущем полигоны — то, что раньше называлось свалками, — перестанут пугать и отравлять окрестное население, подчеркивает депутат. Современный полигон — это многоуровневое инженерное сооружение, абсолютно безопасное для окружающей среды. Каждый слой отходов утрамбовывается, перекладывается специальными материалами, чтобы исключить взаимодействие с почвой и грунтовыми водами. Устанавливаются специальные газоотводные трубки, которые предназначены для сбора свалочного газа.
— Свалки, не соответствующие этому стандарту, будут закрываться или модернизироваться, — заверил Ресин. — А полигоны, исчерпавшие свой ресурс, рекультивируют. На их месте через несколько лет появятся парки или другие общественные пространства.
