«Речной вокзал»? Да вы буржуи!
Для начала — объясним, где располагается район Ховрино.
Типичный разговор двух москвичей:
— Где вы живете?
— На «Речном вокзале».
— Счастливчики! Престижный район, повезло! А мы — в Коптеве (Бирюлеве, Капотне, Люблине…)
Обычно таким образом проходила беседа горожан, коренных москвичей в том числе, не имеющих представления о районах города (а их только в пределах МКАД — аж 125). «Речной вокзал» — ни разу не район, это станция метро. А вот Ховрино — район. И жители Ховрина долгие годы принимали комплименты (поскольку «Речной вокзал» — это замечательно), но, добираясь автобусами до одноименной станции метро, мучались (о чем особо не распространялись, разве что в письмах горадминистрации).
Открывшаяся в 1964 году станция «Речной вокзал», расположившаяся в одном километре от западной границы Ховрина, славилась своей загруженностью. Она обслуживала не только сразу несколько районов, но и многочисленные автобусные маршруты, связывавшие Москву с пригородами и аэропортом «Шереметьево».
— Я живу на «Речном» с детства, — рассказывает москвичка Дарья Калевич. — Когда-то наш район был не очень престижным, потом почему-то стал таковым. Тем не менее добраться до дома, если ты не жил у станции метро, всегда было проблемой. А если ты жил у метро — так это ничем не лучше! В начале 2000-х понастроили палаток — так крысы «паслись» не только там, они были мучением всех жителей первых-вторых этажей домов! А моя одноклассница жила на Фестивальной, так у нее было «два в одном»: и от метро не добраться до дома за короткое время, и те же крысы мучили. Но сейчас многое изменилось!
...Проекты продления Замоскворецкой линии в Ховрино существовали еще в конце 1950-х. И только почти год назад, 31 декабря 2017-го, жители района наконец получили собственную станцию метро. С открытием «Ховрино» 80% жителей одноименного района почувствовали, что, оказывается, необязательно стоять в ожидании автобусов (даже если они ходят регулярно). Новая станция также улучшила транспортную доступность районов Западное Дегунино и Левобережный. Станцией каждый день пользуются больше 35 тысяч (!) человек. Фактически — население небольшого города Российской Федерации.
Впрочем, транспортная доступность — не единственный плюс для жителей района от новой станции метро. По оценкам риелторов, цены на жилье в Ховрине с появлением метрополитена выросли до 10%.
Близость метро важнее расстояния до МКАД
Как угадать с покупкой-продажей квартиры? Эксперты единодушны: изучайте планы по развитию дорог и подземки. Так, квартиры в Новокосине начали заметно дорожать в сентябре 2011 года, когда власти приняли твердое решение достроить метро в этом районе в кратчайшие сроки. По данным портала Metrinfo, средний уровень цен за один месяц вырос почти на 8%. Одновременно подорожало жилье и в областном Реутове. Причина банальна: от станции метро «Новокосино» до этого города рукой подать. К тому же возле станции планируется открыть парковку, а в перспективе — построить транспортно-пересадочный узел. Транспортная доступность фактически приравняла Реутов к спальному району Москвы, чем весьма удачно пользуются продавцы жилья.
— Основной прирост стоимости жилья происходит, когда власти объявляют сроки ввода новой станции, — объясняет руководитель «ИРН» Олег Репченко. — На этой стадии (она обычно бывает примерно за год-два до открытия) цены дают основной прирост: они вполне могут прибавить 10–15%.
— В ближайшее время в районе Ховрино откроется станция метро «Беломорская». «На мой взгляд, это событие действительно повысит ликвидность новостроек, — говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — Сейчас, чтобы добраться до станции метро «Ховрино», жителям микрорайона приходится делать большой крюк через Химкинский лесопарк. Аналогичная ситуация и со станцией метро «Речной вокзал», которая также расположена на границе с парком. Время в пути для жителей района сократится примерно на 10–15%. Это может привести к небольшому росту цен в пределах 0,5–1,5% как на первичном, как и вторичном рынках.
Кстати, открытие метро оказывает влияние и на соседние районы. Так, после появления подземки в Строгине квартиры «потяжелели» и в соседнем Митине. Причем, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», в первые 9 месяцев после начала строительных работ темпы роста цен в районе ощутимо опережали среднемосковские. Когда стало понятно, что строительные работы подходят к концу, цены стали топтаться на месте, но после открытия метро начали бурно расти.
— Возможность быстрого сообщения с центром Москвы важна для любого объекта недвижимости, поскольку напрямую влияет на его инвестиционную привлекательность, — считает аналитик Дмитрий Цветков. — Открытие метро и реконструкция трассы молниеносно сказываются на активности девелоперов.
Уже через несколько лет для объекта загородной недвижимости гораздо важнее будет близость метро, нежели расстояние до МКАД, уверены эксперты. Состоятельные люди предпочитают иметь офис рядом с домом.
Москва продолжает программу комплексного развития районов
Для Ховрина точкой отсчета новой жизни стала станция метро. Район из депрессивного «спальника», застроенного типовыми панельками, превратился в инвестиционно-привлекательный. Наконец-то снесли здание Ховринской больницы — на ее месте будет построен новый современный квартал. Но главным центром притяжения станет строящийся транспортно-пересадочный узел.
ТПУ станет точкой, из которой будет формироваться новый облик Ховрино — современного, динамичного района. С появлением ТПУ транспортная доступность Ховрина значительно улучшится. Междугородний транспортный хаб в прямом смысле слова станет «окном в Европу»: отсюда будут отправляться автобусы в Финляндию. У самого ТПУ будет разбит зеленый сквер с детской площадкой, фонарями и лавочками. В районе появятся новый детский сад и прочая социальная инфраструктура.
— В состав ТПУ войдут станция метро, новая платформа железной дороги и междугородний автовокзал. И тогда город будет полностью готов принимать по трассе М-11 не только автомобилистов, но и пассажиров общественного транспорта, — сказал мэр Москвы Сергей Собянин. Он подчеркнул, что ТПУ позволит распределить поток пассажиров и автомобилей, прибывающих в Москву.
Строительство системы транспортно-пересадочных узлов является одним из основных векторов развития столичной системы общественного транспорта. Современный ТПУ — это важный элемент комфортной городской инфраструктуры, не только транспортной, но и социальной. Подобные объекты предполагают объединение метро, МЦК, электричек и наземного транспорта в единую сеть, а смена способа передвижения и маршрута осуществляется в рамках одного здания (по принципу «сухие ноги» — пересадка без необходимости выхода на улицу). В здании (или комплексе зданий) размещаются торговые площади, предприятия сферы услуг, рестораны и кафе, развлекательные объекты, жилье и апартаменты. Всей этой инфраструктурой смогут пользоваться не только транзитные пассажиры, но и жители ближайших домов. Таким образом, ТПУ выполняют не только утилитарную функцию пересадки пассажиров, но и являются важными социальными центрами прилегающих районов.
Эксперты «Метриум» изучили динамику цен в новостройках рядом с ТПУ и пришли к выводу, что эти проекты дорожают значительно быстрее рынка. Аналитики сравнили стоимость квадратного метра в начале реализации проектов с текущими показателями, а также среднерыночные цены на момент старта и сегодня.
Аналитики «Метриум» отмечают, что в ближайшие несколько лет на рынок будет выходить все больше жилых проектов в составе ТПУ и рядом с ними. В частности, в третьем квартале 2018 года стартовали продажи в трех жилых комплексах, непосредственно примыкающих к транспортно-пересадочным узлам. Учитывая высокую динамику роста цен в новостройках у ТПУ, данные проекты могут рассматриваться как выгодное вложение средств.
На начальном этапе строительства цены стартуют от 5,22 млн рублей. Такой уровень зафиксирован в ЖК «Дмитриевский» в составе ТПУ «Улица Дмитриевского». При этом данный проект расположен за пределами МКАД. А внутри Московской кольцевой автодороги минимумы составляют 6 млн рублей в ЖК D1 (ТПУ «Дмитровская») и 5,22 млн рублей в ЖК Discovery Park (ТПУ «Ховрино»).
Метро или автобус? Выбирать жителям
— Для многих городов мира ТПУ уже давно стали привычной реальностью, — говорит Мария Литинецкая. – В Японии, Сингапуре и Китае, где в крупнейших городах количество жителей и трафик сопоставимы с московскими, практически каждая станция метро представляет собой полноценный инфраструктурой комплекс. ТПУ удобны не только для комфортного перемещения по городу, они обеспечивают жителей прилегающих районов необходимой инфраструктурой в шаговой доступности. Естественно, как и любые другие инфраструктурные объекты, ТПУ дают прибавочную стоимость расположенным рядом объектам недвижимости. Кроме того, инвестиционная привлекательность растет и за счет возможности выгодно сдавать квартиры и апартаменты в аренду: так же, как и недвижимость рядом с метро, жилье по соседству с крупным пересадочным хабом будет востребовано у арендаторов».
— В среднесрочной перспективе мы ожидаем выход в реализацию большого количества проектов такого формата, благодаря чему можно смело утверждать, что ТПУ на рынке первичной недвижимости — такой же явный вектор развития, как и редевелопмент промышленных зон, — отмечает руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Наталья Бланкова.
С появлением ТПУ у местных жителей появятся новые возможности не только для времяпровождения, но и для заработка. ТПУ «Ховрино» создаст в районе 500 новых рабочих мест, местные жители смогут найти работу рядом с домом, а новый автовокзал обеспечит район стабильным турпотоком — жители смогут сдавать свои квартиры в аренду.
Для увеличения пропускной способности дорог в районе станции метро «Ховрино» возведут эстакаду от улицы Дыбенко до Библиотечного проезда и обустроят боковые проезды. Появится открытая перехватывающая парковка площадью 3 тыс. кв. метров. Кроме того, в состав ТПУ «Ховрино» войдет здание автовокзала, в котором будут размещены зал ожидания, кафе, небольшие торговые площади и зона обслуживания автобусов.
ТПУ «Ховрино» станет одним из самых крупных пересадочных узлов в столице. Его территория со всей инфраструктурой составит 6,6 га. Целями строительства ТПУ на станции метро «Ховрино» («Улица Дыбенко») являются: оптимизация транспортной системы города; повышение качества обслуживания пассажиров, в том числе маломобильных групп населения; создание удобной городской среды для комфортных и быстрых пересадок между различными видами транспорта (подземный и наземный городской пассажирский транспорт, междугородний транспорт); повышение роли общественного транспорта в перевозке пассажиров; снижение загрузки улично-дорожной сети. Реализация ТПУ «Ховрино» позволит равномерно распределить нагрузку между метрополитеном и автовокзалом, обеспечит динамичность, мобильность транспортной системы и улучшит транспортную доступность Северного округа в целом.
