— Дмитрий Александрович, на президиуме отмечалось, что земля в регионе либо федеральная, либо частная, предложить инвесторам нечего. Действительно, все так серьезно?
— Это связано не с тем, что у нас маленькая территория для развития, а с тем, что на большинство земельных участков уже есть права. Территория области — примерно 4 млн гектаров, около половины составляют леса, охраняемые государством, — собственность федеральная: использование жестко ограничено. У части из них — как правило, сельхозземель, есть собственник. 200 тыс. га принадлежит Минобороны и федеральным структурам.
В собственности региона всего около 20 тыс. га незанятых площадей, из которых не застроено только 1 тыс. га. Как видите, земельного банка в области практически нет. Если мы хотим развивать реальный сектор экономики, чтоб люди не ездили на работу в Москву, необходимо вовлекать земли в инвестиционный процесс.
— Как вы считаете, инициативы подмосковных властей были услышаны на президиуме Госсовета?
— Могу дать однозначный ответ: да, да и еще раз да! До совещания у председателя правительства и до Госсовета наши федеральные коллеги к этим идеям относились с некоторым скепсисом, как к некоему юношескому романтическому порыву. Пришла, мол, молодая команда, хочет горы своротить, но это, дескать, пройдет, будем их «охлаждать».
Сейчас отношение изменилось. И Минсельхоз, и Минэкономики, и Минфин, и другие ведомства с нами сотрудничают, создана рабочая группа, совместно готовим федеральные законы. Однако, несмотря на поддержку позиции губернатора президентом и премьером, дорога легкой не будет.
— Региональное правительство предложило ввести платеж за перевод земель из одной категории в другую, увеличить налоговую ставку…
— И раньше, и сейчас земля из одной категории в другую переводилась бесплатно. Благодаря этому обстоятельству собственник участка получал серьезную экономическую выгоду, которой ни с кем не делился — во всяком случае, официально. Хотя стоимость площадки с измененным видом использования автоматически увеличивалась в тысячи, даже в десятки тысяч раз. То на ней 70 лет сажали картошку и морковку, а теперь вдруг эту землю можно застраивать жилыми домами.
Сегодня собственник пожинает только экономические преимущества. А государство, от которого ушел участок, расходы, дороги, инженерная, социальная, транспортная инфраструктуры, — все это ответственность государства, его бремя.
Собственник поделил участок по 40, допустим, соток, «двинул» их покупателям, а те нам говорят: минуточку, теперь сюда давайте газ, свет, воду, очистные сооружения, электрички и рейсовый автобус. А еще, пожалуйста, поликлинику и детский садик — мы тут пропишемся.
В итоге все это выливается в очень серьезный счет. Из каких налогов его оплачивать? Ведь владельцы своих фазенд платят копеечные налоги. За домик — 300, может, 500 руб. в год. За участок, на котором он стоит, чуть больше. Можно ли государству на такие деньги создавать инфраструктуру?
Все сливки снимает тот, кто выкупает участок у государства по нормативной цене, установленной при переоформлении колхозной земли, а продает по рыночной. Не понеся равным счетом никаких расходов.
Вот в чем глобальная несправедливость. Мы ее собираемся устранить.
— А что, раньше никто не замечал эту несправедливость?
— Почему так происходило раньше, я не знаю. Но даже по вашей реакции, совершенно естественной, возникает вопрос: почему это оперативно не исправляется? Больше скажу: у некоторых наших федеральных коллег и после того президиума Госсовета нет единого мнения — поддерживать ли такую инициативу? Говорят: ну что вы, Россия такая большая, разная… Что хорошо для Московской области, то может быть плохо, допустим, для Ямало-Ненецкого автономного округа. Дескать, плата за перевод вводит дополнительный административный барьер. А там, на окраинах, наоборот, нужно создавать условия для того, чтобы менять вид разрешенного использования просто росчерком пера и даже доплачивая тому, кто решается застраивать земельные участки.
Но нам трудно, работая в Подмосковье, отвечать за особенности Ямало-Ненецкого или другого округа, размышлять такими категориями. Если надо особое правовое регулирование для Московской области, давайте его введем.
Наверное, плата должна быть дифференцированной. Мы считаем, что субъект РФ на уровне своего законодательства должен сам определять размер платы.
— Какой будет налог, если предложение примут в Кремле?
— На наш взгляд, размер платы должен быть существенным. Если говорим о переводе земли под капитальное нежилое строительство — логистика, торговля и пр., — то единовременная плата должна быть от 10 000 руб. за сотку. Если перевод под малоэтажное жилищное строительство — от 15 тыс. до 30 тыс. руб. за сотку. Если многоэтажное, то однозначно выше 30 тыс.
Цифры пока ориентировочные, все зависит от кадастровой стоимости участка, его удаленности, привлекательности и других факторов.
— Известно, что в федеральных структурах зреют планы полной отмены категории земель. Региональная власть призывает не торопиться с отменой…
— Инициатива у наших федеральных коллег такая есть. В регионе мы ее категорически не поддерживаем. В чем проблема? Категория земель вводилась в то время, когда без нее вообще нельзя было определить правовой режим участка. То есть что на нем можно делать, а что — нельзя.
Предполагается, что сегодня на этот вопрос должна ответить градостроительная документация: Генплан, схема территориального планирования, правила землепользования и застройки... Но таких документов пока не создано! Если бы они были, мы были бы в первых рядах, двумя руками за отмену категорий.
В Подмосковье только десятая часть мунобразований приняла и утвердила эти документы. А правила землепользования и застройки — и того меньше, 2%. Этим вообще можно пренебречь, как говорится, ошибка погрешности.
Нам говорят: так это ваша ответственность, вы не сделали! Можно долго и упорно искать виноватых, которые в свое время не подготовили такие документы. Но это не предотвратит негативных, катастрофических последствий от нецелевого использования земельных участков. Если сейчас отменить категории, у собственника вообще не будет никаких ограничений по использованию своих наделов, в одночасье на всей территории Подмосковья появятся такие же многоквартирные дома, как в Павшинской пойме. И как будем жить дальше?
Собственник сегодня ориентирован на получение максимальной доходности. А ее дают два вида деятельности: рынки в контейнерах и жилищная застройка. Они подавляют все остальное. Что будет, если все Подмосковье покроется рынками и домами?
— Читателям «МК» не совсем понятен вот какой посыл: взять в федеральную собственность все земли, которые не являются частными. В голове не укладывается, каким образом? И чем это может обернуться для региона? Правительство области будет ходить в Кремль просить участки, как субсидии?
— Вопрос законный. В советские времена земля была государственной и являлась достоянием советского народа. Так было написано и в Конституции.
Когда стало очевидным, что у нас есть собственники разного федерального уровня — субъект Федерации, муниципалитеты, у которых тоже свои уровни, — каждый клочок земли понадобилось к какому-то субъекту привязать. Если на какой-то территории дислоцирована воинская часть, значит, участок федеральный, так как выделен Минобороны. А если школа или больница, то это муниципальный участок.
Но огромное количество незастроенных территорий под эти критерии не подпадают. Возникает вопрос: кто ими может распоряжаться?
— И сколько у нас таких территорий?
— Прилично, не меньше 300—350 тыс. гектаров.
В сегодняшнем законодательстве установлено такое правило: если невозможно определить публичного собственника, то это неразграниченная земля. Но находится в распоряжении муниципального образования. В связи с чем возникают достаточно тяжелые последствия попыток дележа таких земель: федерация заявляет о своих правах, муниципалитет — о своих. На разных уровнях власти то и дело вспыхивают не очень здоровые имущественные споры.
В принципе, стремление федеральных законодателей раз и навсегда пресечь такие тяжбы очень похвально. Разрубить по примеру гордиева узла.
Однако каким образом? Все эти земли хотят объявить федеральными! Споров, конечно, больше не возникнет. Но это абсолютно неправильное решение вопроса.
С точки зрения компетенции Российская Федерация должна решать вопросы более общие, касающиеся жизни всей страны. Оборона, безопасность, денежное обращение, внешняя политика… Вопросы дворников не очень свойственны для федерации в целом.
Сегодня Российская Федерация — самый крупный в стране собственник, в том числе и в Подмосковье. Но у наших граждан серьезные претензии к тому, как оно хозяйствует. В ряде случаев неэффективно.
Как можно на этом фоне принять решение, чтобы еще в разы увеличить имущественный банк РФ? При всех справедливых претензиях к регионам и муниципальным образованиям, они более эффективные управленцы, поскольку ближе к людям, к коммунальным, если хотите, проблемам.
— Прокомментируйте намерение московских властей, которое они высказывают в своем законопроекте, — об изъятии земель для государственных и муниципальных нужд. Под эту лавочку у области можно экспроприировать всю землю!
— Нет, тут речь идет о тех территориях, которые были присоединены к Москве в июле 2012 г. И, на мой взгляд, это хороший, нужный документ. На новых, уже московских землях отражаются все проблемы, которые есть и в Подмосковье.
Суть законопроекта в том, что на присоединенных территориях для решения градостроительных и транспортных проблем Москва получает особые права. Ведь те земли тоже покрыты собственниками. Столица заявляет: чтобы эффективно решать задачи, необходимы дополнительные права в отношении собственников земельных участков, направленных в конечном итоге на изъятие земель. На мой взгляд, в законопроекте достигнут разумный баланс между защитой права собственности и необходимостью вовлечения земли в градостроительный оборот.
Мы считаем, что этот закон, без купюр, можно распространить и в целом на Московскую область. Какой смысл брать маленький кусочек и решать только одну маленькую проблему? Чем Москва лучше остальных субъектов Федерации, чтобы им создавать такие законодательные возможности, а другим нет?
Эти же права нужно предоставить и Московской области.
— Но под предлогом необходимости, государственной целесообразности можно отобрать все земли у частника!
— Защита права собственности должна быть на другой чаше весов, необходимо увязать эти вопросы. Инструментарий есть: выкуп земли по рыночной стоимости. Кроме того, владельцу возмещаются и все убытки, связанные с переездом на новое место, утраченную выгоду. Это дорогая игрушка, и говорить о том, что начнутся злоупотребления, не приходится. Черный передел или рейдерские захваты отпадают.
— Некоторые фермерские и совхозные поля не используются по 15—20 лет. Они уже лесом поросли, даже не бурьяном. Что мешает вернуть эти земли если не в севооборот, то в собственность региона? Законы на этот счет существуют…
— Здесь две группы причин. Во-первых, есть жесткая экономическая детерминанта, о которой я уже говорил. Она гласит, что максимальная доходность от использования подмосковной земли — строительство жилья либо торговых центров, рынков.
Собственники, скупающие сельхозземли, надеются перевести их в другую категорию и сразу решить финансовые проблемы: свои, детей, внуков и правнуков. Эта детерминанта мощно довлеет над собственниками и не дает им спать спокойно. Сделку о продаже или переводе земли под другое назначение можно откладывать сколь угодно долго, земля ведь кушать не просит. Зарастает себе бурьяном и зарастает. Налоги на сельхозземли мизерные.
Действительно, в законодательстве прописано, что трехлетнее неиспользования земель позволяет властным структурам ставить вопрос о прекращении права собственности. Но эта норма не работает. Невозможно доказать 3-летнее неиспользование. Как только происходит проверка, чтоб задокументировать неиспользование, собственник создает имитацию бурной деятельности. И всё, приходите завтра, то есть через три года!
Вторая группа проблем — у Московской области есть право предъявить иск о прекращении права собственности. Но нет права на проведение контрольных мероприятий.
— Вы хотите сказать, что не можете вот так, внезапно, взять и приехать в чисто поле с проверкой?
— Это право закреплено за нашими федеральными коллегами из Росприроднадзора, Россельхознадзора и пр. Мы к ним должны прийти, поклониться в ноги: а не могли бы вы, когда выпадет свободная минута, заехать туда-то и туда-то, к тому-то собственнику, чтобы все подробно проверить и запротоколировать? Чтобы мы потом, через 3 года, могли предъявить ему иск о неиспользовании.
По жизни такая схема не работает.
— И работать не будет?
— Боюсь, что нет.
— Значит, ничего нельзя сделать?
— Мы хотим качественно усовершенствовать это правовое регулирование. Во-первых, на порядок увеличить налог за неиспользование сельхозземель. Чтобы это стало бить по карману. Если собственник 15—20 гектаров должен будет заплатить 30 млн. руб. в год, он сам поспешит распрощаться со своими владениями.
Еще мы пытаемся расширить полномочия региона и упростить процедуру доказывания. Вместо 3 лет — 2 года. И выработать четкие критерии неиспользования.
Если мы доказываем факт неиспользования, то бремя доказывания обратного должно лечь на собственника. А доказывать использование он должен не декорациями и не потемкинскими деревнями, а выручкой от своей производственной деятельности, уплатой налогов с прибыли за произведенный и реализованный сельхозпродукт.
Если этого нет, то извини-подвинься, распаханное соседом-трактористом за бутылку водки поле не должно рассматриваться как свидетельство использования земли.
— Интересные планы!
— Мне они тоже нравятся. Пытаемся закрывать все лазейки.
— Если вам удастся выполнить такую задачу-максимум, как увеличится бюджет Московской области?
— Когда наведем порядок в налогообложении земли, то дополнительные поступления в казну выльются в весьма солидную сумму. В частности, особняки и коттеджи физических лиц принесут нам не меньше 2 млрд руб., от увеличения сельхозналогов ожидаем 3—4 млрд, за перевод земель в другую категорию — еще плюс 6 млрд руб.
— Правительство области просит запретить с 2015 года использование участков, точные границы которых не установлены. Почему это нельзя сделать сразу?
— Права на недвижимость должны быть зарегистрированы, то есть надлежащим образом оформлены. Но наши законы говорят о том, что ранее возникшие права, до введения в действие закона о регистрации, признаются юридически действительными.
Эта ситуация может дрейфовать бесконечно долго, поскольку нет точных сроков для оформления права. Собственники с оформленными правами рискуют получить иск от того собственника, который когда-то начал, но до конца не оформил свою недвижимость. Сидел все эти годы со справкой от царя Гороха, а сейчас проснулся и заявляет свои права.
Многие хозяева, прошедшие процедуру оформления, приобретшие землю официально, по закону, не могут до конца полагаться на свои свидетельства о регистрации прав. И государство, выдав все документы, такого права ему не гарантирует. Потому что есть такая норма.
К чему эта ситуация приводит? Земельный участок приобретает желанный инвестор, компания, допустим, с мировым именем, строит там завод. А потом объявляется другой «собственник», который доказывает, что у него ранее возникшие права. Мировая компания нас спрашивает: что у вас в России творится? У вас практика правотворчества, как в Уганде.
Ситуация приобрела такие масштабы, что уже влияет на оборот тех участков, которые оформлены в собственность. Инвесторы боятся приобретать, вкладывать деньги.
Мы предлагаем дать еще три года, чтобы можно было завершить процедуру оформления и потом уже о ней никогда не вспоминать.
— Если взять простого жителя, у которого в Подмосковье 6—15 соток земли и домик в деревне, его историческое выступление губернатора на Госсовете как-то коснется? Не побежим мы со своих клочков под тяжелым гнетом налогов?
— Налоги на дачников не увеличатся. Но сказать, что наши инициативы на них никак не отразятся, я не могу.
— Вы нас пугаете…
— Сегодня часть дачников эти налоги вообще не платит.
— Налоговая инспекция и не шлет этих квитанций!
— Налоговики и не могут прислать уведомления, потому что у участков нет кадастровой стоимости. Когда в стране вводили дачную амнистию, федеральные законодатели проигнорировали эти вопросы. В результате одни граждане сегодня налоги платят, а другие законно их не платят. Ситуацию в течение следующего года мы хотим устранить. Чтоб все 100% собственников участков и строений платили налоги.
По строениям мы разберемся с помощью БТИ. С землей сложнее. Одна из наших инициатив заключается в том, чтобы при отсутствии сведений о кадастровой стоимости участка без согласия собственника для налогообложения применять рыночную стоимость. Кадастровая стоимость под садоводство в Одинцовском, Красногорском и ряде других районов весьма незначительна: пусть 5 тыс. руб. за сотку. Рыночная стоимость этого же участка представляете в тысячи раз больше.
По-другому эту проблему не решить. Собственник должен сам проявить инициативу, пойти в органы кадастрового учета, сделать межевание, кадастровый план. Тогда будет платить по кадастровой стоимости.
У нас 200 000 таких собственников, и муниципалы за свой счет это сделать не смогут.
Этого не надо бояться. Еще с римского права известно, что собственность — она в том числе и обременяет.
