Как рассказала «МК» руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко, в течение последнего осеннего месяца на вторичном рынке Московской области рост цен носил неравномерный характер. В большинстве округов наблюдалась небольшая ценовая коррекция на уровне 0,8–1,5% по сравнению с уровнем октября (см. таблицу). Небольшой прирост аналитик связывает с выходом в реализацию приличных объемов студий и 1-комнатных квартир, что сказалось на средней цене квадратного метра. «В декабре заградительный уровень ипотечных ставок на вторичном рынке привел к снижению спроса и снижению цены. Все больше продавцов идут и на более крупные скидки при продаже вторичного жилья», — отметила Мищенко.
«На текущий момент на вторичном рынке недвижимости ипотечные кредиты встречаются довольно редко и, как правило, на небольшие суммы», — подтвердил «МК» руководитель «МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович. Тем не менее, с его слов, существуют случаи, когда покупатели берут крупные суммы под высокие проценты, вероятно, рассчитывая на быструю выплату. Подавляющее большинство сделок осуществляется за наличные.
Как сообщил Львович, в основном люди приобретают недорогие и небольшие объекты, которые требуют минимальных вложений. Это связано с тем, что на качественный ремонт сегодня потребуются значительные финансовые ресурсы. Такие квартиры покупаются как для себя, так и для сдачи. Рынок аренды сейчас чувствует себя хорошо, и люди понимают, что жилье можно достаточно быстро сдать и стабильно получать хороший доход. На предложение и спрос продолжают влиять те же факторы, что и раньше: непростая экономическая ситуация, «перегрев» рынка жилья, отсутствие доступной ипотеки, хранение денег на депозитах и нежелание вкладывать в недвижимость на данном этапе. «Все это приводит к тому, что спрос ограниченный, но все же есть. Количество предложений на рынке довольно большое, но ожидалась ситуация получше. Некоторые продавцы ушли с рынка в ожидании более благоприятных условий. На вторичном рынке средние цены не растут, — отметил Львович. — Но и говорить об их падении пока не приходится, хотя по некоторым объектам и сегментам происходит корректировка в сторону снижения».
По оценке АЦ «Индикаторы рынка жилья», в ноябре в Московской области цены на вторичку тянули вниз советские панельные дома (-0,4%), современный монолит-кирпич, двух- и трехкомнатные квартиры — все эти сегменты потеряли в цене по 0,5%.
Как считает Львович, большим спросом сейчас пользуются недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Квартиры побольше, которые традиционно приобретались по ипотеке для семей с детьми, менее востребованы. Это связано с тем, что ипотечного инструмента практически нет. А без жилищных ссуд многие граждане не могут позволить себе такую покупку. «Сейчас крайне редко можно встретить продавца, который категорически отказывается от торга. Вопрос лишь в его величине. В целом все понимают, что торг неизбежен. И иногда он может быть довольно значительным. И я говорю не о снижении цены, которое происходит в процессе реализации, а именно о том, что покупатель может уменьшить стоимость квартиры на 5–6% в процессе переговоров», — сообщил Львович.
С этими выводами во многом согласна Елена Мищенко: «Повышенным спросом пользуются наиболее доступные лоты по цене (студии и однокомнатные квартиры) с хорошим ремонтом и меблировкой. Покупатели активно торгуются. В среднем дисконт составляет 3–5%. На лоты, которые стоят на срочной продаже, в редких случаях продавцы готовы давать скидки до 15%. В отличие от массового сегмента готовое жилье бизнес-класса пользуется меньшим спросом: продавцы могут ждать покупателей более трех месяцев. При этом покупатели стараются купить квартиру бизнес-класса по цене ниже рынка».
«На вторичном рынке ипотеки сегодня нет, она доступна только на первичном. Есть субсидированные программы банков, но их нельзя назвать льготными. В целом ипотека сейчас непопулярна именно из-за высоких ставок. Люди, которые берут ее под такие проценты, — скорее редкость», — заметил Леонид Львович. По его мнению, квартиры на вторичном рынке в Подмосковье покупают самые разные люди со своими целями: для инвестиций, для себя, для переезда из Москвы с продажей больших квартир.
Опрошенные «МК» эксперты подметили еще один интересный тренд — первичное жилье в Подмосковье по-прежнему дороже вторички, но разница между этими сегментами рынка начала постепенно сокращаться. По данным Елены Мищенко, разрыв между средней ценой квадратного метра первичного и вторичного рынков Московской области составляет не более 20–22%. Она напомнила, что льготные программы ипотек распространяются только на новостройки от застройщика, включая готовое жилье от застройщика. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке от собственника покупатель может рассчитывать только на рыночные ставки. Поэтому покупатели в основном приобретают вторичное жилье за наличные средства.
Правда, есть еще и жилищные сертификаты, удостоверяющие право на субсидию на покупку квартиры для определенных категорий льготных граждан. Однако на рынке практически нет таких покупателей, которые могут ими воспользоваться в полной мере. «В жилищном сертификате устанавливается цена квадратного метра ниже рыночной. По этой причине льготники вынуждены либо доплачивать из своих средств за квартиру, либо приобретать жилье в регионах, где цена на недвижимость позволяет воспользоваться субсидией без доплаты из своего кармана. Это проблема, которая снижает доступность жилья», — отметила Мищенко.
По ее прогнозу, до новогодних праздников на вторичном рынке сохранится небольшая коррекция в диапазоне от 0,8 до 1,2% в зависимости от локации. Спрос будет снижаться под воздействием высоких ипотечных ставок, что будет, в свою очередь, снижать уровень цен.
«До конца этого года на вторичном рынке жилья Подмосковья не стоит ожидать привычной предновогодней суеты и ажиотажа. Спрос остается спокойным, и до Нового года цены вряд ли изменятся. На наш взгляд, такая вялая динамика сохранится как минимум в первые месяцы следующего года», — говорит Леонид Львович. По его мнению, ценовой разворот начнет постепенно формироваться после снижения ключевой ставки, выхода ипотеки на рынок и вывода денег со вкладов. Сейчас наблюдается отложенный спрос — многие люди держат деньги на депозитах и ждут более подходящего момента для покупки.
По оценке аналитика, рост цен на недвижимость, скорее всего, возобновится в следующем году. «Однако скорость этого роста зависит от политики Центрального банка и других экономических факторов. Мы уже замечаем, что многие граждане начинают снимать деньги с депозитов. Опасения о возможных блокировках средств подталкивают людей к покупке недвижимости. Думаю, что сейчас хорошее время для покупки жилья, поэтому лучше это сделать в ближайшие полгода», — заключил Львович.
