А некоторые банки, видимо, готовы идти на любые ухищрения, чтобы продолжать зарабатывать деньги на проклятом «квартирном вопросе».
Так, семья москвичей с двумя маленькими детьми узнала, что их банк в одностороннем порядке поднял ставку по уже взятой ипотеке, которую семья платила с февраля 2024-го года.
«Ставка по нашей семейной ипотеке была 6 % и вдруг неожиданно для нас превратилась в 17%», — рассказывает Юрий Вайс, попавший в эту неприятную ситуацию.
Отдавали по 28 734 тысячи рублей за однушку в Зеленограде, а теперь вынуждены платить по 70 156 тысяч. Если что, то это за квартиру в 23 квадратных метра.
Мы выяснили, как такое могло произойти и не станут ли подобные «сюрпризы» в ближайшем будущем для россиян массовыми.
Хотели обеспечить квартирами детей
У москвичей Ирины и Юрия Вайс двое детей. Старшая дочь родилась в 2017-м году, сын в 2022-м.
В 2021 году пара купила свою первую квартиру и оформила ее в обычную ипотеку без господдержки и без использования маткапитала — у них его тогда и не было, так как до 2020-го года за первенцев деньги не давали.
Хотя сама программа семейной ипотеки появилась в 2018-м, одним из условий ее получения было наличие второго и последующего ребёнка, родившихся тоже после 2018-го года.
Так что Вайсы и не смогли бы получить льготный кредит на покупку недвижимости, даже если бы захотели: не проходили по критериям.
«Ипотека у нас была самая обычная по тем временам — 8 % годовых. Платим мы за нашу двушку и по сей день 12 тысяч рублей в месяц. Спустя год в 2022 родился второй мальчик, и мы оформили материнский капитал. Его мы решили потратить на покупку еще одной квартиры, на будущее, так как детей в семье все-таки двое, но на этот раз конкретно по программе семейной ипотеки под 6%. Мы рассчитали, что если нам одобрят кредит, то мы вполне потянем два платежа», — продолжает глава семейства.
Вторая квартира была совсем крохотной — всего 23 метра, она находилась в Зеленограде.
В ее покупку был вложен полученный за младшего сына материнский капитал в размере 833 024 рубля 74 копейки, собственные средства в виде первоначального взноса в размере 366 015,26 (Триста шестьдесят шесть тысяч пятнадцать рублей 26 копеек) и частично кредитные средства в размере 4 793 000,00 (Четыре миллиона семьсот девяносто три тысячи рублей 00 копеек), предоставленные банком до полной суммы стоимости объекта долевого строительства: 5 992 040,00 рублей.
Перед выдачей заемных средств финансовое учреждение изучило кредитную историю семьи, они были в курсе, что та уже оплачивает одну ипотеку, но это не помешало одобрить выдачу льготного кредита безо всяких условий..
«Мы с женой ответственные люди, у нас дети и, естественно, мы тоже рассчитывали свою платежеспособность, когда подписывали договор», — продолжает Юрий Вайс.
Согласно договору банк гарантировал им с женой, процентную ставку «6,0 (шесть) процентов годовых с даты предоставления Заемных средств по дату фактического возврата Заемных средств (включительно)», при этом согласно п.4.2. «Предельный размер процентной ставки – размер ключевой ставки Банка России на дату заключения Договора о предоставлении денежных средств, увеличенной на 1,5 (одна целая пять десятых) процентных пункта».
Получается, больше 7.5 процентов годовых платить Вайсы не могли ни при каких обстоятельствах.
Тело в дело
На май 2024-го года Вайсы отдали банку основной долг в размере 10 474 рублей 27 коп, а также 149 999 рублей 42 коп. процентов по кредиту. Итого: 160 473 рубля 69 коп.
…Смотрю на эти цифры и понимаю, что никаких реальных 6% годовых по ипотеке тут нет и не может быть. Это все завлекаловка для наивных.
Получается, за первые годы заемщики возвращают кредитным учреждениям сплошные проценты, тогда как само тело кредита гасится минимально.
Теперь понятно, почему народ, впрягаясь в ипотеку, отдает за весь период пользования чужими деньгами стоимость 3-4 квартир. Даже при прежней льготной ставке в 6%. Иначе и не получится. Конечно, банкам и застройщикам это выгодно и удобно.
Насколько это правильно и справедливо? Не знаю. Но во всяком случае подобное «кредитное рабство» считается в нашей стране узаконенным и не вызывает удивления ни у депутатов, ни у чиновников, любящих порассуждать о приоритете помощи семьям с маленькими детьми.
Вайсы, как и миллионы других россиян-ипотечников, прекрасно осознавали, на что шли, они согласны были выполнять свою часть сделки. Но только ту, что была прописана в договоре.
В феврале 2024 года буквально через неделю после покупки квартиры тяжело заболела мать Юрия. Ее парализовало, и она оказалась полностью обездвижена. Ирина продолжала сидеть с двумя детьми. Ни о каком выходе из декрета речь уже не шла. Мужчина остался единственным кормильцем семьи.
Но опять же, любой банк скажет, что все эти проблемы (болезни и прочие отягощения) касаются только самих граждан, не надо их перекладывать с больной головы ипотечников на здоровую банкиров. Вайсы и не перекладывали. Они искали выход из сложившейся ситуации.
«Еще до того, как мы купили квартиру в Зеленограде, мы увидели рекламу, где говорилось, что можно рефинансировать ставку по нашему первому ипотечному кредиту, чтобы был процент поменьше. В принципе, 8% это не так уж и много, но обещали 6%. Мы подали документы, ни на что особо не рассчитывая, одобрят — одобрят, нет так нет. И так получилось, что снижение ставки нам подтвердили, четыре месяца мы исправно платили оба кредита. А потом в приложении я увидел, что у меня резко увеличился платеж за вторую квартиру в Зеленограде. Было чуть меньше 30 тысяч рублей, а стал за 70 тысяч! Если честно, я был в шоке — такого просто не могло быть, откуда это взялось?» — сокрушается Юрий Вайс.
Сначала супруги вообще не поняли, что произошло, какой пункт условий кредитного договора был нарушен, почему так вырос платеж или это какая-то ошибка — с 6 льготных процентов до полноценных 17. Куда они только не обращались за разъяснениями — и к юристам, и в ЦБ, и в Роспотребнадзор.
«И вот, когда мы уже направили досудебную претензию в наш банк, нам, наконец, объяснили, в чем дело», — разводит руками мой собеседник.
По дороге в мышеловку
Оказалось, что снизив процентную ставку для погашения ипотеки на первую квартиру, Вайсы таким образом как бы оформили льготную ипотеку, которой у них до этого не было.
Дело в том, что с конца прошлого года в РФ вступили в силу измененные правила: хотя закон не ограничивает количество ипотечных кредитов у одного заемщика, в одни руки теперь положено не больше одного льготного продукта.
Эксперты, впрочем, успокаивают, что если первая ипотека по любой программе была взята до 23 декабря 2023 года, то при оформлении второй ставка остается льготной.
Но Вайсам не повезло — документы на рефинансирование они подавали в 2023-м году, но разрешили им его только в январе 2024-го. То есть уже после вступления изменений в силу. Им никто не объяснял, что в итоге они могут потерять, на чем погореть, а они эти вопросы, видимо, не задавали. Хотя, на мой взгляд, и так понятно, что ничего хорошего ждать от любых рекламных предложений не следует: в нашей стране снизить процентную ставку могут только по дороге в мышеловку.
Вторую квартиру они приобрели в феврале 2024, никакие данные о себе не скрывали, банкиры имели возможность сразу отказать в выдаче семейной ипотеки, раз уж новыми правилами больше одной такой не положено, ведь все документы у менеджеров были на руках.
Или хотя бы объяснить, чем это грозит, чтобы покупатели шли на сделку с открытыми глазами. Однако, банк промолчал. Чем фактически загнал семью в тупик...
Понятно, что с сильными мира сего спорить бессмысленно и бесполезно. Вайсы подали в суд.
Все, чего хотели истцы, это даже не вернуть прежний процент, понятно, что в наших реалиях это невозможно, но хотя бы расторгнуть кабальный договор, и пусть каждая сторона останется при своем. Москвичи получат обратно маткапитал, который вернется в Пенсионный Фонд, и свой первоначальный взнос. А банку останутся десятимесячные выплаты и проценты. Ну, и конечно, 23-метровые хоромы в Зеленограде, на которых сейчас в силу сложившейся на жилищном рынке ситуации вряд ли найдутся желающие.
Поэтому банк решительнло против разрыва Договора. Им не нужна квартира и 160 тысяч рублей чистой прибыли. Они хотят, чтобы семья продолжала платить неподъемный для нее кредит.
Не то сейчас положение у банков, чтобы разбрасываться. Поэтому, как объяснили Вайсам, сделка окончательная и возврату не подлежит.
«Они даже в претензии на наш иск написали, что будут и санкции накладывать, и требовать оплаты долга. Хотя все, что мы просим, это расторгнуть договор и вернуть статус-кво», — утверждает Юрий.
Денег в семье нет. Мать моего собеседника тяжело больна. На руках двое детей. Жена в декрете. Просрочить платеж даже на месяц отец семейства не может, чтобы не копился долг, иначе в суд подадут уже на них, поэтому он вынужден работать гораздо больше, чем до этого. Так как Юрий медработник, то он нашел на сегодня единственный способ повысить доход — ездить в зону СВО, трудиться медбратом.
«Естественно, банк не мог не знать, что происходит. Ведь без его согласия взять ипотеку невозможно, тем более льготную, а общая информация обо всех банковских продуктах - будь то кредит или семейная ипотека - банку известна. Если ипотека была одобрена, то произошло это только с разрешения банка. Тем не менее, семье подписали одобрение, не исключено, чтобы именно иметь возможность вскоре повысить ставку, — комментирует ситуацию правозащитница Мария Архипова. — А сейчас банк пытается переложить ответственность за свое одобрение на самого же клиента, ставя его в безвыходное положение».
Пробные ласточки
Что касается ставки и её внезапного увеличения, то, как считают эксперты, для многих ипотечникга это действительно может стать ловушкой.
Люди не имеют возможности и желания брать новые ипотечные кредиты по зашкаливающим (до 28%) ставкам годовых, но ведь банки должны продолжать на чем-то зарабатывать, судя по всему, им придется с помощью ухищрений повышать платежи по ипотеке тем, кто ее уже оформил. Пользуясь абсолютной финансовой безграмотностью и доверчивостью наших граждан.
«Они отказываются расторгать наш договор, якобы потому что мы сами все добровольно подписали. И то, что они включили в него «непонятные для простого человека» банковские правила, а мы в них не разобрались, это тоже наша вина. Но даже сейчас ничего на их сайте не изменилось, они по-прежнему указывают самый мизер требований, нигде нет никаких разъяснений по поводу новых постановлений и новых условий программы. Что-то типа «подавайте заявку, а мы посмотрим», — говорит Юрий.
Боюсь, что в ближайшее время многие покупатели, которые, торопясь, оформляли договоры покупки недвижимости в последние месяцы перед окончанием действия льготных программ, узнают много нового и интересного про свои взаимоотношения с банками…
Просто те же Вайсы, которым сейчас отказывают в расторжении ипотечного договора, стали первыми пробными ласточками.
«Знаю массу кейсов, где несколько льготных ипотек брались одновременно, и у банков почему-то не возникало вопросов по этому поводу. Но сейчас другая ситуация в стране, и не исключено, что это только начало», — утверждает Мария Архипова.
В ситуации финансового форс-мажора банки минимизируют свой ущерб и риски.
«Банк поставил нас в условия, что мы просто не в состоянии выжить», — признается Юрий Вайс. По его подсчетам, на сегодняшний день (25 ноября) за восемь месяцев семья заплатила только процентов по изменившемуся договору ипотеки на сумму свыше 500 тысяч рублей.
