С 10 октября по 31 марта 2025 года банки могут не ограничивать полную стоимость кредита (ПСК) по ипотеке при покупке квартир или земельного участка. Об этом регулятор сообщил на своем сайте. «Решение позволит банкам отразить в ипотечных ставках последние изменения ситуации в основных сегментах финансового рынка, в том числе сложившиеся под влиянием решений по ключевой ставке, без риска нарушить требования закона по предельному уровню ПСК», — отмечается в сообщении ЦБ РФ.
Дело в том, что до этого разрешения регулятора максимальные ставки по разным видам кредитов для россиян не могли более чем на треть превышать уровень, устанавливаемый Банком России каждый квартал. Однако регулятор рассчитывает полную стоимость кредита с временным лагом. Так, до конца года в России должны были действовать ограничения, сформированные на основе средних по рынку ставок второго квартала, когда ключевая ставка ЦБ РФ была 16%. В результате сейчас максимально возможная ставка по кредитам с жилищным залогом не должна была превышать 22,5-25%. И банки уже очень близко подошли к исчерпанию данного диапазона. Так, по информации государственного ипотечного агентства, на 4 октября средневзвешенная ставка по кредитам на готовое и строящееся жилье в банках из топ-20 достигала 22,3%.
При этом ряд аналитиков считает, что ЦБ РФ в конце октября повысит ключевую ставку еще на 1 процентный пункт, с 19% до 20%. В этом случае ипотека для банков стала бы практически нерентабельной без отмены обсуждаемых ограничений. Для того, чтобы не уходить из этого бизнеса, кредитные организации уже начали искать обходные пути, на что и обратил внимание регулятор. «В условиях, когда ключевая ставка часто обновляется, не следует лишать кредитные организации возможности маневра, — считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — Иначе банки, снижая ставки, вводят комиссии для застройщиков, что лишь уменьшает доступность ипотечных займов».
Банк России фактически разрешил привести в соответствие с реалиями рынка размер ставок по кредитам, в том числе ипотечным, тогда как по закону их уровень не может быть выше определенного значения, установленного регулятором. «В то же время это свидетельствует об ожиданиях ЦБ РФ дальнейшего повышения ключевой ставки, которые закономерно отразятся и на стоимости ипотеки», — утверждает генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. Ставки по кредитам больше 23% вполне возможны, как и эпизодические сделки на таких условиях. Именно им дал «зеленый свет» регулятор своим решением, уверена эксперт.
Без него ситуация на рынке недвижимости приобрела бы парадоксальный характер, ведь накануне банки стали прибегать к различным ухищрениям, чтобы продолжать укладываться в ограничения ЦБ РФ по ПСК и при этом не работать себе в убыток. Кроме подъема ставок к максимально допустимым значениям, они стали вводить дополнительные неценовые условия для заемщиков — некоторые повысили минимальный первоначальный взнос, другие заявили, что выдавать рыночную ипотеку на новостройки готовы только при оплате дополнительной комиссии застройщиками. ЦБ активно критикует такую практику, указывая, что застройщики в итоге «вшивают» эту комиссию в стоимость квадратного метра и жилье в итоге не становится более доступным для россиян.
«Некоторое время назад крупные банки ввели комиссию для застройщиков, чьи клиенты оформляют ипотечные кредиты по рыночным ставкам, — подтверждает тенденцию руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Сделано это было для того, чтобы процентная ставка клиента не превышала порог предельной стоимости кредита. После решения ЦБ банки эту комиссию, по-видимому, отменят». Именно на такой сценарий и рассчитывает регулятор, если судить по его комментарию. «Сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками — хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья», — подчеркивается в сообщении ЦБ РФ.
Впрочем, покупателям от этого легче всё же не станет. «Так как сложившаяся ситуация носила краткосрочный характер, произошедшие пертурбации на цене квадратного метра, скорее всего, никак не отразятся», — считает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин. При этом Банк России рассматривает возможность отказа от ограничений ПСК на постоянной основе, что указывает на стремление адаптировать кредитную политику к изменяющимся экономическим условиям.
Эксперты считают, что из-за решения регулятора отменить размер предельного займа, жилье в России не станет доступнее, хотя цена квадратного метра может немного уменьшиться. Так, по мнению Ольги Гусевой, кредиты будут оставаться дорогими, причем продолжительный период. Но на этом фоне цена квадратного метра может снизиться: в массовом сегменте рынка московских новостроек за 4 месяца она уже сократилась на 4%. Однако застройщики ограничены в возможных корректировках цен из-за возросшей себестоимости строительства, которую считают главной проблемой почти 70% девелоперов в регионах. На этом фоне ждать «распродажи» нового жилья преждевременно. «Теоретически решение ЦБ РФ должно обеспечить условия для продолжения выдачи ипотечных кредитов, хотя и по более высоким ставкам, — полагает Репченко. — Но по факту 20% ставка или 25% — для покупателей особого значения не имеет: это в любом случае заградительный уровень». С такими прогнозами рынок недвижимости может «переохладиться» уже к этой зиме.
