Как сообщила руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова, текущий рынок характеризуется максимально острым дефицитом готового предложения. Сильнее всего это ощущается в центральных локациях, где практически нет подходящих арендаторам опций. В результате некоторые компании рассматривают объекты на высокой стадии строительства, что стимулирует рост ставок и по некоторым строящимся офисным объектам.
«В сегменте продаж наблюдается высокая активность со стороны государственного сектора, а также частных инвесторов, которые продолжают приобретать офисы в строящихся и проектируемых бизнес-центрах», — добавила аналитик.
По итогам сентября, по ее оценке, в офисах класса А уровень вакантности составил 6,5%, что на 5 п.п. ниже результата в аналогичном периоде 2023 года. Квартал к кварталу показатель снизился на 0,4 п.п. В офисах класса В+ доля свободных площадей зафиксировалась на уровне 4,3%, снизившись за квартал на 0,4 п.п. и на 1,6 п.п. год к году. Текущие доли свободных площадей и по А, и по классу В+, и по рынку в целом являются минимальными более чем за 15 лет. Последний раз значения ниже фиксировались только в 2008 году. По наиболее качественным предложениям сохраняется острая конкуренция среди арендаторов и возрастает скорость принятия решений.
По итогам первых девяти месяцев 2024 года на офисном рынке Москвы было введено в эксплуатацию шесть зданий на 359 тыс. кв. м офисов, что почти в 2 раза превысило результат за аналогичный период 2023 года и на 30% больше объема введенных площадей за весь 2023 год. В III квартале 2024 года было введено два здания в составе делового квартала класса А «Сколково Парк» на 29 тыс. кв. м офисов. Это один из немногих объектов, доступных сегодня в спекулятивную аренду с новой отделкой.
До конца этого года может быть введено еще 185 тыс. кв. м офисов, и тогда суммарный объем нового строительства по итогам 2024 года будет на уровне 544 тыс. кв. м. Данный прогноз скорректирован вниз в соответствии со стадией строительства некоторых проектов, сроки по вводу в эксплуатацию которых могут быть перенесены на следующий год. Тем не менее, эти ожидания почти в 2 раза выше объема площадей, введенных в 2023 году.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку Москвы составила по итогам III квартала 2024 года 23,2 тыс. руб./кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, что на 2% выше показателя на конец II квартала, — сообщила Белова. Причем, аренда подорожала по всем классам. Так средневзвешенная запрашиваемая ставка по офисам класса Prime составила 43,9 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), увеличившись на 2% по сравнению с итогами II квартала 2024 года. Средневзвешенная ставка аренды по классу А составила 27,5 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), что на 3% выше результата II квартала.
По классу В+ рост квартал к кварталу составил 1% — по итогам сентября текущего года средневзвешенная ставка аренды составила 21,8 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).
Как полагают аналитики, в условиях высокого спроса и дефицитного рынка рост ставок аренды может ускориться. Реализация новых проектов девелопмента для удовлетворения спроса становится дороже из-за роста себестоимости на фоне инфляционных процессов и удорожания кредитных ресурсов в условиях повышения ключевой ставки. В результате, по их прогнозу, рост ставок аренды на московские офисы может ускориться в октябре–декабре до максимальных за последние 10 лет значений.
