По итогам июня льготной ипотеки средняя сумма кредита на жилье достигла максимального значения за всю историю ипотечного кредитования — 4,74 млн руб., за год увеличившись на 21%, а средний срок составил 24 года и 5 месяцев, подсчитали в Объединенном кредитном бюро. Всего в течение первого месяца лета банки выдали 172,2 тыс. жилищных ссуд на общую сумму 815,9 млрд руб. Очевидно, что ипотечный рынок достиг пиковых значений в преддверии окончания программы льготной ипотеки с 1 июля.
«Высокая ключевая ставка ЦБ негативно повлияла на выдачи рыночной ипотеки. В январе-июне они сократились на 55% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — сообщила «МК» главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. По ее словам, помимо ключевой ставки, являющейся ориентиром для рыночных кредитов, выдачи обычной ипотеки также сдерживают макропруденциальные надбавки к капиталу банков, ограничивающие их возможности для заемщиков с низким первоначальным взносом или высоким показателем долговой нагрузки (ПДН).
В ожидании предстоящего повышения ключевой ставки до 17-18% годовых многие банки уже повысили и продолжают повышать ставки по рыночной ипотеке.
Поскольку сохранившиеся на рынке льготные госпрограммы имеют достаточно узкий сегмент действия и основной части заемщиков при покупке новостройки доступны только рыночные программы банков, то руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова ожидает перераспределения спроса с первичного сегмента на вторичный.
Объясняется это тем, что при сопоставимом уровне ставок (сейчас по рыночным программам банков для первички и вторички они практически не отличаются и находятся в среднем в пределах 20% годовых) средняя стоимость жилья на вторичном рынке ниже. «Однако важно понимать, что при таком уровне процента и текущих ценах на недвижимость рыночная ипотека становится для заемщиков фактически недоступной. Поскольку платеж будет весьма ощутимым, получить одобрение в текущих регуляторных «рамках» для банков по значению ПДН заемщика большинству людей будет проблематично», — отметила аналитик.
Тем же, чей уровень дохода позволяет обслуживать такую ипотеку, нужно быть готовыми к тому, что переплата по кредиту будет колоссальной. Поэтому прибегать к такой ипотеке разумно, только если есть понимание, что ее получится закрыть быстро – например, за счет продажи старой квартиры. «Альтернативным вариантом, если вам попался выгодный объект и вы готовы к существенной переплате, может быть рефинансирование ипотеки, когда ставки на рынке начнут снижаться», — отметила Солдатенкова. Но сигналы регулятора указывают на то, что такая возможность появится не скоро. Перейти к циклу смягчения денежной кредитной политики Центробанк, скорее всего, сможет не ранее 2025 года. И, соответственно, возможности для коррекции банками ставок вниз появятся тогда же.
Второй сегмент рынка, который, на взгляд аналитика, будет развиваться во второй половине года, – это ипотека на покупку или строительство дома. Помимо высоких цен на недвижимость и высоких ставок по рыночной ипотеке причины роста спроса на ипотеку в этом сегменте можно связать и с сезонностью: традиционно в летний период интерес к ИЖС выше.
Кроме того, существует ряд госпрограмм, позволяющих получить ипотеку на эту цель по низкой ставке. В частности, это сельская, IT-ипотека, дальневосточная, арктическая и обновленная семейная. Способствует наращиванию выдач в этом сегменте и государство, активно работая над улучшением процесса строительства с использованием домокомплектов, а также над распространением на этот сегмент проектного финансирования и эскроу-счетов, что повышает надежность таких сделок для заемщиков.
«В июне в рамках рыночных программ клиенты чаще всего покупали квартиры на вторичном рынке. Кредит на покупку новостройки взяли около 5% заемщиков, – сообщил «МК» заместитель председателя правления банка "Дом.РФ" Алексей Косяков. В сегменте ИЖС по рыночным продуктам, наоборот, чаще покупали строящиеся дома, на готовые дома пришлось менее 5% сделок.
По словам Косякова, в июне практически половину сделок по рыночным ипотечным программам совершили клиенты в возрасте от 35 до 50 лет. 45% договоров заключили заемщики до 35 лет. Еще 5% – люди старше 50 лет. Больше половины клиентов в сегменте рыночной ипотеки на момент покупки не имеет детей, около 20% воспитывают одного ребенка. На семьи с двумя и более детьми пришлось около 25% кредитов.
После сворачивания льготной программы 1 июля основной программой среди субсидируемой ипотеки станет семейная программа, полагает Землянова. Напомним, она включает семьи с детьми до 6 лет, а также семьи с двумя и более детьми до 18 лет из малых городов или из регионов с низким объемом строительства жилья. Ставка по семейной ипотеке — 6% годовых. Текущие средние ставки по рыночной ипотеке почти на 14 п.п. выше льготных.
В ближайшее время Солдатенкова ожидает существенного замедления динамики ипотечного рынка и ощутимую просадку выдач у большинства игроков. Скорее всего, спрос будет вялотекущим, и поддерживать рынок, по мнению аналитика, будут как оставшиеся адресные госпрограммы, так и специальные акции, запускаемые банками в партнерстве с застройщиками. Поэтому потребность в ипотеке, скорее всего, будут закрывать физлица, подходящие под одну из адресных госпрограмм, или те, кому срочно нужно приобрести выгодный объект. В частности, это могут быть сделки со стороны семей с детьми, которые ранее не подходили под старые условия семейной ипотеки, а теперь подходят.
Ипотеку по рыночным ставкам, похоже, себе смогут позволить на небольшую сумму и на короткий срок только те, кто очень «влюбился» в готовый конкретный объект. И только те, кому есть что продать, чтобы быстро закрыть дорогой кредит. В других случаях переплата по жилищному займу будет колоссальной. Поэтому если не хватает денег на покупку жилья и нет возможности зайти в льготные программы, то не стоит суетиться. Выгоднее разместить свободные средства на рублевый депозит, чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке, дождаться снижения рыночных ставок по ссудам и ценников на готовое жилье.
