Стремительный рост цен на новостройки, который наблюдается с начала введения льготной ипотеки, заставил застройщиков искать нестандартные решения поддержания спроса. Многие из них обратили внимание на т.н. европланировки, которые снижают бюджет сделки из-за небольших площадей жилья. Новый формат быстро стал популярным. На начало этого лета почти четверть однокомнатных квартир и студий, выставленных на продажу в новых жилищных корпусах, оказалась меньше установленных нормативов в 28 кв. м.
Больше всего компактного жилья построили в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где доля микрожилья площадью до 28 кв. м составила в общем объеме новостроек 33%. На втором месте разместилась Пермь (30,9%), на третьем Уфа ― 29,6%. В топ-6 также попали Москва (29%), Московская область (28%) и Екатеринбург (23,7%).
В мае ограничила стройку компактных квартир Москва, где продавалось 10,7 тыс. студий, однокомнатных квартир и апартаментов площадью до 28 кв. м включительно. Исключение сделано только для проектов, которые успели получить положительное заключение экспертизы до 7 мая 2024 года. Как пояснили в Москомэкспертизе, в Жилищном кодексе РФ не относят студию к виду жилых помещений, а минимальная площадь для однокомнатных квартир установлена на уровне 28 кв. м.
Вслед за столицей объявили об аналогичных мерах власти Ленинградской области. С 1 июня в этом регионе подняли минимальный метраж в новых проектах с 24 до 28 «квадратов».
Подмосковное правительство утвердило минимальные площади квартир 28 кв.м. еще в 2021 году. Правда, лимиты касались только студий в домах, предназначенных для переселения людей из ветхого и аварийного жилья. На коммерческие проекты ограничение не распространялись.
Волна ограничений, поднятая на крупнейших локальных рынках жилой недвижимости, ожидаемо повысила риски для застройщиков, работающих в других регионах страны. И чтобы их снизить, они решили побыстрее избавиться от мелкоформатных студий с помощью спецакций.
По оценке управляющего директора направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева , который вместе с коллегами исследовал ситуацию в 35 крупных городах, с середины мая больше всего интерес к компактному жилью в новостройках подскочил в Ярославле (в четыре раза!), в Иркутске (+83%), Красноярске (+43%), Туле (+42%) и Краснодаре (+37%). В Москве спрос на такие лоты, напротив, сократился на 7%.
«На фоне новостей о вводе ограничений на строительство компактных квартир в Москве в целом по всей стране выросли спрос и предложение на новое жилье небольшого размера», — отметил эксперт. По его данным, предложение квартир с площадью до 28 «квадратов» в новостройках за два последних месяца увеличилось на 21% в 16 городах.
Здесь также лидирует Ярославль — выбор компактных новостроек в этом волжском городе увеличился почти в три раза. Также предложение сильно выросло в Ульяновске (+74%), Воронеже (+61%), Екатеринбурге (+54%), Красноярске и Новосибирске (+44% в каждом). В Москве показатель увеличился на 20%.
Стоимость новой квартиры площадью до 28 кв. метров в среднем по РФ составила 5,1 млн руб. Наиболее доступное жилье такого формата в июле 2024 года продается в Саратове (2,2 млн руб.), Ульяновске (2,4 млн руб.), Ижевске, Воронеже и Ярославле (по 2,7 млн руб. в каждом). Самые дорогие компактные квартиры расположены в новостройках Сочи (10,9 млн руб.), Москвы (9,3 млн руб.), Казани (6,7 млн руб.) и Санкт-Петербурга (5,5 млн руб.).
Что касается вторичного рынка, то здесь спрос на компактные квартиры с середины мая увеличился на 6%. Самый заметный рост интереса к квартирам площадью до 28 кв. метров в старом фонде был отмечен в Туле (+43%), Санкт-Петербурге (+33%), Москве (+30%), Воронеже (+26%) и Новосибирске (+21%). Предложение в среднем по сегменту выросло на 3% по стране и в 30 из 35 городов исследования.
Средняя стоимость квартиры площадью до 28 «квадратов» на вторичном рынке в России в июле 2024 года составила 3,7 млн руб. Самое доступное компактное жилье — в Ульяновске (1,8 млн руб.), Ижевске (2 млн руб.), Рязани (2,1 млн руб.), Брянске и Красноярске (2,2 млн руб.). Самые высокие цены — в Сочи (6,6 млн руб.) и Москве (5 млн руб.).
«Россияне готовы голосовать за компактный формат рублем. В силу невысокой стоимости для многих это подчас единственный доступный вариант улучшить жилищные условия: съехать от родителей или переехать в более перспективный город», — заключил Алексеев.
