С 1 июля в России прекратила свое действие программа ипотеки с господдержкой, запущенная в 2020 году как антикризисная мера на фоне пандемии коронавируса. Изначально по ней можно было приобрести жилье в кредит в новостройках по ставке в 6,5% годовых и первоначальным взносом в 20%. Затем условия несколько раз менялись и к завершению программы, в июне 2024-го купить квартиру можно было уже под 8% годовых и с первоначальным взносом в 30%.
Несмотря на большую популярность льготной ипотеки у населения, программа привела к негативным последствиям на рынке недвижимости: создала перекосы стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынками жилья и вызывала законные опасения у регуляторов по поводу возможного перегрева данной сферы, что грозило риском обвала данной сферы в будущем. Эксперты до сих пор спорят о последствиях отмены данной программы. Одни пророчат кризис на рынке недвижимости, другие ожидают «здорового» охлаждения данной сферы и даже снижения стоимости квадратного метра. «Вопрос отключения массового субсидирования ипотечных ставок назрел давно, — говорит руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Было большой ошибкой в 2020-м году подсадить рынок на этот наркотик. Да, льготная ипотека, безусловно, поддержала рынок в период карантина. Но затем, не свернутая вовремя госпрограмма раздула цены в 1,5 – 2 раза за последние 3-4 года и искривила рынок, так как стала причиной еще и ухудшения структуры предложения: застройщики уменьшали площади квартир, чтобы иметь возможность повышать цену метра, не выходя за рамки кредитного лимита по льготной госпрограмме, в итоге сегодня рынок заполонили студии и однушки. То есть доступность жилья, вопреки логике госпрограммы, снизилась».
Рост спроса на льготную ипотеку в преддверии ее отключения — ожидаемый эффект, так происходит всегда в преддверии изменений на ипотечном рынке. Более того, сейчас квартиры покупают не те, кому они нужны, а все, «на всякий случай», чтобы монетизировать льготы. Так что совершенно не очевидно, что люди, которым действительно важно решить квартирный вопрос, решили его, утверждает аналитик.
В отсутствие льготной ипотеки спрос просядет, а это будет давить на цены, хоть и не сразу. Застройщики благодаря активным продажам на ажиотаже прошлого года (когда ключевая ставка начала расти), а также весной-летом этого года (в преддверии отключения льготной ипотеки) сформировали хорошую «подушку безопасности» и вполне могут протянуть и на низком спросе. Так что цены, скорее всего, ждет стагнация. Возможно, ближе к зиме на рынке увеличится размер скидок и количество акций, то есть, пусть и завуалированно, но стоимость сделки будет снижаться, а это на руку покупателям, подчеркнул Репченко.
По его словам, самая мудрая стратегия для тех, у кого сейчас «квартирный вопрос» стоит не очень остро — это положить деньги на депозиты, ставки по которым сегодня весьма привлекательные. Через год-два сумма существенно прирастет, а ставки по ипотеке, возможно, снизятся, если оправдается апрельский прогноз ЦБ РФ об уменьшении ключевой ставки до 6-7% в среднем в 2026 году. Вот тогда можно будет подумать о покупке квартиры уже по обычным программам.
«В массовом сегменте жилья, классов «стандарт» и «комфорт» льготная программа была единственной возможностью для улучшения жилищных условий», — продолжает разговор директор по маркетингу компании BM Group Дмитрий Павлов. Прекращение программы лишило возможности купить новую квартиру на приемлемых условиях многие семьи, в частности в малых городах и с невысоким уровнем дохода, уверен аналитик.
«На льготную ипотеку после ужесточения условий её получения и до момента окончания приходилось порядка 30% выданных ипотек, но до декабря 2023 года на неё приходилось 50-60% всех выдач ипотечных кредитов в России, — вступает в спор директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. — Это ярче всего говорит о том, насколько эта программа востребована». Её отмена точно не приведет к резкому снижению цен на жилье: ценовая «вилка», которой должен придерживаться девелопер, прописана в финансовых моделях проектов, которые банки оценивают перед выдачей девелоперу проектного финансирования, подчеркнул эксперт.
