Тренд номер один - финансовый. Традиционно ценовая политика продавца существенно влияла на динамику спроса, однако в последние пару лет фактор стоимости жилья действует на спрос сразу в четырех направлениях.
Наиболее востребованными становятся самые доступные по бюджету дома в отдельно взятом поселке. При этом цена квадратного метра в них закономерно выше, чем цена метра в более просторных коттеджах. Проще говоря, чем меньше площадь жилья, тем дороже «квадрат».
На фоне перераспределения спроса в сторону предложений с минимальной «ценой входа» закономерно продолжает снижаться и средняя площадь востребованных объектов в Московском регионе. Сейчас она находится на уровне 110-120 квадратных метров. Дома площадью меньше ста «квадратов» обычно становятся самыми востребованными.
Продолжает расти спрос на участки без подряда - как на более доступный по цене продукт по сравнению с домами и таунхаусами. Влияние повышенного спроса на этот рыночный подсегмент настолько очевидно, что в течение первого полугодия 2024 года средняя цена «сотки» в Московском регионе поднялась почти на 20%, в то время как стоимость коттеджей немного снизилась.
Решающим фактором, определяющим ликвидность загородной недвижимости, стало наличие ипотеки с льготными ставками. Больше 90% покупателей загородного жилья экономкласса рассчитывают совершить покупку с привлечением кредитных средств, в бизнес-классе этот показатель перешагнул за отметку в 80%. Наибольшую активность в массовых сегментах проявляют те покупатели, которые могут претендовать на получение ипотеки на льготных условиях.
- Опытные девелоперы отлично понимают этот тренд и предлагают субсидированные ипотечные продукты. При этом серьезным препятствием остается максимальная сумма кредита, не превышающая для большинства льготных программ 12 миллионов рублей, в то время как средняя стоимость коттеджа приближается к 25 миллионам. Кредиты с первоначальным взносом в 30% и более не интересны массовому покупателю, — отмечает руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина.
Тренд номер два - строительная готовность. Кроме участков без подряда наиболее высоким спросом пользуются построенные дома в коттеджных поселках. Причина очевидна: готовые дома снимают с покупателя не только риск недостроя, но и риск долгого ожидания получения ключей. Спрос на дома с финишной отделкой плотно связан с высокой долей покупателей, планирующих взять ипотеку. В случае приобретения дома, готового к немедленному заселению, расходы на отделку интерьера жилья включаются в тело кредита, что снимает излишнюю нагрузку на бюджет покупателя.
Тренд номер три – этажность, которая достаточно ощутимо снизилась еще в 2019-2020 годах. Тогда из-за вступления в силу новых правил финансирования строительства жилья реализация проектов с таунхаусами стала возможной практически только с применением ФЗ-214, через эскроу-счета. При этом односемейные коттеджи не подпадали под законодательные изменения, и девелоперы отказались от вывода на рынок новых объемов таунхаусов.
Среди проектов до 2019 года многие дома были трехэтажными, в то время как в сегменте индивидуального жилищного строительства дома с такой этажностью уже тогда составляли куда меньшую долю. Большинство застройщиков ограничивали свои объекты высотой в два этажа.
Однако между 2020-м и 2023 годами тренд на снижение этажности продолжился и даже ускорился, но уже без влияния на спрос имеющегося предложения. Покупатели все чаще стали проявлять интерес к одноэтажным коттеджам, несмотря на их более высокую цену. В первом полугодии 2024 года свыше 52% потенциальных покупателей, впервые обращающихся за покупкой недвижимости, однозначно заявляют об интересе именно к одноэтажным домам.
Тренд номер четыре - функциональность. Парадоксальный тренд, демонстрирующий на фоне снижения средней востребованной площади как дома, так и придомового земельного участка, абсолютную неготовность покупателя жертвовать функционалом приобретаемого жилья. Еще несколько лет назад «потери» площадей на коридоры и холлы могли превышать 20% от общего размера помещений, а теперь востребованный дом площадью 120 квадратных метров предполагает наличие четырех полноценных спален, кухни-гостиной от 30 квадратных метров, двух-трех санузлов и минимум одной гардеробной.
- Что касается востребованных поселков, этот тренд прослеживается и здесь. Подбирая для себя предложения с минимальной ценой, покупатель не готов жертвовать ни транспортной доступностью, ни безопасностью, ни компонентами внутренней инфраструктуры поселка. Наиболее популярны варианты с центральными коммуникациями: электричеством, газом, водопроводом, канализацией и с обязательным наличием на территории детских и спортивных площадок, прогулочных зон, - подытоживает Ольга Магилина.
