Потерять дом или весь комплекс недвижимости, включая участок, частные владельцы могут в результате юридических коллизий с оформлением прав на эту недвижимость. Кроме того, собственникам могут грозить предписания о сносе строений, если они не соответствуют виду разрешенного использования земли.
- Как и с любым объектом недвижимости, необходимо тщательно проверить историю владения участком и домом, - поясняет Лариса Федорова, риелтор, работающая на севере Подмосковья. - Если у продавца есть только документы старого образца, без актуализированной выписки из Росреестра и кадастровой записи, настаивайте на оформлении документов современного образца или отказывайтесь от сделки. Продавцу оформить все необходимые документы намного проще, чем покупателю, еще не вступившему в права владения.
По словам риелтора, при оформлении документов современного образца зачастую обнаруживаются «пограничные» споры (если кадастровый план участка составлен до 2005 года, это практически неизбежно). Кроме того, если речь идет о документах негосударственного или устаревшего образца — таких, как садовая книжка в СНТ — приходится полагаться на честное слово продавца, что имущественных и наследственных конфликтов по участку нет. Тогда как вполне могут обнаружиться ранее не фигурировавшие в деле супруги, обойденные наследники и другие претенденты на оспаривание сделки.
Если вид разрешенного использования участка не соответствует застройке, влладельцу не грозит изъятие земли, но ему вполне могут предписать снести незаконные строения за свой счет. Чаще всего, как рассказала собеседница «МК», это происходит на прибрежных землях в водоохранной зоне и на землях лесного фонда.
- Единственный способ выйти из такой ситуации — придумать какое-то не противоречащее разрешенному использование участка, которое будет вам интересно, - отметила риелтор. - Есть, например, случаи, когда в водоохранной зоне людям запретили строить усадьбу и отель, и тогда они организовали там экоферму, а уже на ней получилось устроить экскурсионное обслуживание и питание.
На землях ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство), СНТ (садовые участки) запрещено строительство многоквартирных жилых домов и даже таунхаусов. Для этого, как рассказала «МК» юрист Ирина Солопова, необходим вид разрешенного использования «для размещения домов блокированного типа» (таунхаусы) или «малоэтажное строительство». И даже в самых «патриархальных» регионах России уже невозможно оформить по «дачной амнистии» многоквартирные дома на участках ИЖС/СНТ…
Закон, рассказывает юрист Алексей Голубев, предусматривает возможность изъятия частных домов и дач для государственных нужд, а также за долги и конфискацию в рамках уголовно-процессуального законодательства. Кроме того, по суду изъять здание можно, если оно представляет собой объект культурного наследия, но не содержится должным образом. «Именно поэтому частные владельцы старинных деревянных домов никогда не рвутся оформлять статус памятника», - подчеркивает собеседник «МК».
Кроме того, потерять участок можно, если просто много лет игнорировать его существование, добавил юрист. «Не появляться в кооперативе, не платить взносы, не выходить на связь — и через 15 лет ваши соседи или правление по суду могут признать участок бесхозным, он найдет нового владельца».
