Около половины в объеме инвестиций в складскую недвижимость в текущем году пришлось на две сделки: продажа крупного объекта возле МКАД и проект строительства складского комплекса (build-to-suit) в Нижнем Новгороде.
«Сейчас на складском рынке наблюдается уникальная ситуация: за три последних года ставки аренды увеличились более чем в два раза — с 4200 руб./кв. м в год в I квартале 2021 г. до 9700 руб./кв. м в год в I квартале 2024 г. Этот тренд, сформировавшийся из-за высокого спроса со стороны онлайн-ритейлеров и дефицита свободных площадей, позволяет инвесторам получить повышенную доходность», — сообщил руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate Микаэл Казарян. При этом, по его словам, себестоимость строительства увеличивается медленнее темпа роста цен продаж, что создает для девелоперов дополнительный апсайд (прогнозируемое увеличение стоимости инвестиций — «МК»). Всё это ведет к взрывному росту рынка.
Тенденция активного приобретения активов в состав ЗПИФ недвижимости начала формироваться относительно недавно. За последние пять лет совокупный объем таких транзакций составил более 90 млрд руб. Основным преимуществом данной инвестиционной стратегии является повышенная доходность на фоне диверсификации рисков за счет профессионального управления и контроля со стороны Банка России. Данный финансовый инструмент позволяет частным инвесторам приобретать доли в крупных объектах с качественным институциональным потоком при низком пороге входа.
Интерес инвесторов к объектам складской недвижимости проснулся пять лет назад, когда из-за пандемии начался бум онлайн-ритейла и существенно изменились цепочки поставок товаров. Тогда индустриально-складская недвижимость впервые вошла в тройку лидеров по объему вложений среди других сегментов с долей 19%. Однако в 2023 году она упала практически до минимума, до 8%. По мнению экспертов, обвал обеспечили сразу несколько факторов: перманентный рост стоимости строительства, низкая доходность в сегменте и дефицит ликвидного предложения. Сейчас эта доля вновь выросла до 21%. В структуре объема инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости склады прочно занимают первое место.
Так что инвестиции в логопарки смотрятся очень привлекательно. Особенно в относительно новый формат помещений на рынке индустриально-складской недвижимости РФ Light Industrial (в одном блоке индустриального парка размещаются одновременно легкие производства, склад для хранения продукции, офис и шоурум — «МК»). "С точки зрения инвестиций Light Industrial остается пока недооцененным сегментом. Высокий порог входа в проекты и недостаток профессионального опыта сдерживают инвестиционный потенциал этого формата. Но постоянный рост арендных ставок, наличие долгосрочных неразрывных договоров аренды делают сегмент привлекательным как для спекулятивных инвесторов, так и для организации арендного бизнеса", — сообщил «МК» управляющий партнер Parametr Александр Манунин. По его оценке, сегодня доходность инвестиций в сегменте Light Industrial может составлять до 20% годовых в зависимости от этапа строительной готовности и локации объекта. Сейчас, по данным «МК», сразу несколько крупных банков и инвестфондов планируют создать ЗПИФ Light Industrial.
«В перспективе до 2027 года к строительству уже заявлено около 11 млн кв. м новых складских площадей, что увеличит более чем на 20% существующий объем предложения России, который на сегодня составляет 51 млн кв. м», — отметил Казарян.
Как известно, на любом растущем рынке гораздо ниже риски и больше шансов заработать.
