Три стимула
По мнению опрошенных «МК» аналитиков, спрос на помещения Light industrial обеспечили три основных фактора. Во-первых, во время пандемии начался бум интернет-торговли. И данный формат позволил онлайн-магазинам в пределах города оперативно развернуть сеть распределительных центров и пунктов выдачи заказов.
Во-вторых, промышленный коворкинг полюбил малый и средний бизнес. Особенно «уставший» от прописки в бывших советских промзонах. В отличие от классического склада, блоки в Light industrial небольшие и начинаются от 500 кв. м. Они оборудованы по последнему писку складской моды, позволяющему произвольно менять предназначение помещений по своему усмотрению. Что очень удобно для молодых малых компаний и ИП. При этом каждый блок имеет свой вход и парковку для автотранспорта.
В-третьих, благодаря господдержке в сегмент пришли не только крупные девелоперы, но и банки, инвестиционные компании. Только по линии Минпромторга РФ на 2023–2025 годы на поддержку создания и развития индустриальных парков и технопарков в федеральном бюджете предусмотрено 47,5 млрд руб. Так, на территории Москвы и Подмосковья в рамках курса на импортозамещение уже построено около 100 индустриальных парков общей площадью более 12,7 тыс. га. Сегодня, по оценке экспертов, на объекты Light industrial приходится около 1% рынка индустриально-складской недвижимости. Но эта доля будет расти, — уверены аналитики.
Заначка на черный день
В этом году эксперты зафиксировали новый тренд — многие арендаторы индустриальных парков захотели выкупить помещения Light Industrial. Как пояснил «МК» генеральный директор компании «Реалитек» Виталий Коляда, это связано с повышением стоимости аренды, в то время как стоимость покупки не выросла так значительно. Аренда, с его слов, более актуальна для начинающих предпринимателей. Поэтому даже небольшие предприятия, уже твёрдо занявшие свою нишу, стараются приобрести собственную недвижимость. В перспективе развития бизнеса это всегда выгоднее. Ведь в случае негативного сценария собственность поможет сократить издержки и позволит пережить сложные времена.
Спрос на земельные участки и готовые помещения коммерческого назначения остается стабильно высоким, несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ. «В прошлом году дефицит свободных арендных площадей складской и промышленной недвижимости удивил», — признался Коляда. По его мнению, эта тенденция сохранится в два года. Старый фонд промышленных и складских помещений доживает свой век, его место займут новые современные комплексы. «Промзоны продолжают застраивать жилыми комплексами, и расположенные там производства будут вынуждены искать помещения поблизости, чтобы сохранить рабочую силу и привычную логистику. А комплексы формата Light Industrial, позволяющие гибко переключаться на другой вид деятельности, обречены на развитие и дальше», — уверен Виталий Коляда. По его словам, сегодня наиболее востребованы блоки площадью от 300 до 1700 кв. м.
Новая волна
Объем ввода новых объектов Light Industrial за первые месяцы 2024 года превысил значение 2023 почти вполовину — на 45%, — сообщил Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. На этапе строительства находится 374 тыс. кв. м, которые заявлены к вводу в 2024-2025 гг. Совокупная площадь планируемых к реализации объектов, строительство которых еще не началось, составляет более 2 млн кв. м.
В конце 2023 г. средняя годовая ставка аренды в промышленных коворкингах Московской области (без учета НДС и ОРЕХ) составила 7,5 тыс. руб./кв. м. А в конце марта 2024 г. на фоне дефицита качественного предложения арендные ставки объектов класса А выросли до 12 тыс. руб. за кв. м. в год, при этом 1 «квадрат» продавался в среднем за 101 тыс. руб. Дальше ценовая динамика будет зависеть от макроэкономической обстановки в стране, в т.ч. от ключевой ставки ЦБ РФ.
20% годовых
«Интерес к объектам Light Industrial растет как со стороны конечных пользователей с целью размещения собственных производств или организации работы с маркетплейсами, так и со стороны частных инвесторов с целью последующей сдачи в аренду. При этом законтрактованный объем частных инвестиций в общей структуре спроса пока не превышает 1%», — заметил Бумагин.
«С точки зрения инвестиций Light Industrial остается пока недооцененным сегментом. Высокий порог входа в проекты и недостаток профессионального опыта сдерживают инвестиционный потенциал этого формата. Но постоянный рост арендных ставок, наличие долгосрочных неразрывных договоров аренды делают сегмент привлекательным как для спекулятивных инвесторов, так и для организации арендного бизнеса. На текущий момент доходность инвестиций в сегменте Light Industrial может составлять до 20% годовых в зависимости от этапа строительной готовности и локации объекта», — подчеркнул управляющий партнер Parametr Александр Манунин.
Как стало известно «МК», сейчас несколько крупных банков и инвестиционных фондов рассматривают возможности по созданию ЗПИФ Light Industrial. «Такие фонды позволят инвесторам не только участвовать в девелоперской деятельности с минимальным порогом входа, получая существенную потенциальную доходность, но и участвовать в развитии промышленного сектора», — отметил Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал».
Правда, осуществить задуманные планы по созданию ЗПИФ сегодня будет непросто. Дело в том, что большая часть качественных объектов уже распродана конечным пользователям, что ограничивает возможности по созданию рентных фондов.
Однако, как только ставки по депозитам начнут массово снижаться, инвесторы, как показывает практика, снова развернутся лицом к фондовому рынку. И тогда, можно не сомневаться, инвестиционные компании быстро найдут решения, как по уму можно разместить вложения граждан в паевые фонды. В том числе и на складах формата Light Industrial.
