Старым жилым фондом принято считать дома трех типовых застроек. Первый - «сталинки», построенные в период с 1930-х по середину 1950-х гг. Часто такие дома ничем не уступают многим новостройкам бизнес- и премиум-класса по качеству строительства, материалов и изысканности архитектурных решений, особенно если речь идет о послевоенных объектах с улучшенными коммуникациями и железобетонными перекрытиями.
Квартиры в таких домах имеют большую площадь (от 50 до 100 квадратных метров), высокие потолки (в среднем до 3 метров), просторные кухни и хорошую шумоизоляцию, достигнутую благодаря толстым стенам.
Младший брат «сталинок» - «хрущевки», возведение которых началось в середине 1950-х годов с кирпичных домов, а в 1960-х продолжилось с использованием технологии панельного строительства для ускорения работ и расселения советских граждан из «коммуналок». Среди особенностей жилых домов времен Хрущева - относительно небольшая площадь (в среднем от 30 до 50 «квадратов»), малогабаритные кухни (около 4-6 квадратных метров), чаще всего - совмещенный санузел, строгая и функциональная архитектура без изысков.
Улучшенная версия «хрущевок» - «брежневки», появившиеся в столице в конце 1960-х годов и строившиеся вплоть до конца 1980-х. Дома объединили в себе плюсы своих предшественников и были усовершенствованы: площадь квартир, и, в частности, кухонь увеличилась, санузел стал раздельным, а планировки более комфортными и функциональными, улучшились коммуникации, выросла этажность, появились лифты.
- Первая важная причина, которую называют покупатели, приобретающие квартиры в старом жилом фонде, - локация, - комментирует руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. - Многие «сталинки», «хрущевки» и «брежневки» расположены в районах с хорошей транспортной доступностью и уже сложившейся инфраструктурой. Часто они находятся недалеко от центра или престижных спальных районов, рядом с важными культурными, развлекательными локациями, парками. Кроме этого, квартиры времен Советского Союза стоят в среднем на 20-30% дешевле. Например, покупка «однушки» в «хрущевке» площадью 40 квадратных метров в Бабушкинском районе обойдется в среднем в 10-11 миллионов рублей, в новостройке – в 14-15 миллионов.
Небольшая часть потребителей рассматривает «хрущевки» в старом жилом фонде, желая в дальнейшем получить квартиру в новостройке по программе реновации. Основную долю среди таких покупателей составляют инвесторы, планирующие дальнейшую перепродажу или сдачу в аренду лота в уже новом доме.
- Конечно, главная причина для покупки старого жилого фонда - это привычка, - отмечает Елена Мищенко. - Практически все москвичи, включая молодое поколение, успели пожить в «сталинках», «хрущевках» или «брежневках». Этот формат для них понятен и комфортен. Особенно спрос высок среди покупателей старшего и среднего возраста, у которых времени, чтобы «привыкнуть», было гораздо больше. При этом часто у них создается впечатление, что советские дома более качественные, что подтверждается их высокой износостойкостью и долговечностью. С этим сложно поспорить, однако при выборе квартиры в старом доме стоит быть особенно внимательным. Это объекты с большой историей, чаще всего неоднократно сменившие собственников. Среди возможных недостатков также проблемы с коммуникациями, старый ремонт, смешанный контингент среди соседей.
