На первичном рынке Москвы и Подмосковья сейчас около 17% квартир неликвидны, то есть в течение многих месяцев (иногда лет) не могут найти покупателя. Такова статистика агрегаторов рынка недвижимости, обработанная профильными Telegram-каналами.
Как ни странно это звучит, но в старых границах Москвы такие «зависшие» в продаже квартиры встречаются чаще (45% всех случаев), чем в ТиНАО (30%) и Подмосковье (25%).
В соцсетях приводится несколько примеров ЖК, в которых особенно много неликвидных квартир. Одна из таких новостроек находится в ТиНАО возле крупного оптового рынка и технопарка — отсюда повышенная концентрация приезжих рабочих и продавцов в окрестностях. Там же неподалеку — крупный полигон ТБО: к таким объектам покупатели недвижимости традиционно относятся с подозрением.
Еще один объект, в котором много неликвидных квартир, находится буквально на «острове» между двумя железными и одной автомобильной дорогой (затрудненная логистика и постоянный шум). Третий из приведенных примеров — ЖК, который должны были сдать в эксплуатацию еще в конце 2021 года, но пока так и не сдали (актуальный срок — первый квартал 2024 года, но нет гарантий, что он не будет вновь сдвинут).
Наконец, в числе лидеров по «неликвиду» - жилой квартал, в котором по первоначальному плану должна была быть школа и детский сад, а в реальности вместо этих объектов строят еще несколько жилых корпусов.
- Принципы, по которым можно выделить неликвидную недвижимость, просты и не меняются со временем, - рассказала «МК» Ольга Демчикова, риелтор с тридцатилетним стажем. - Плохо продаются квартиры с рискованными соседями, с плохим видом из окна, с плохой логистической ситуацией, в местах, которые считаются по тем или иным соображениям непрестижными. Это в максимально общем виде; каждый объект, где есть много зависших квартир, обязательно будет иметь один или, скорее всего, несколько таких факторов.
По словам собеседницы «МК», фактор соседей, если речь о новостройке, определяется в первую очередь территорией. Как правило, для жилья эконом- и комфорт-класса контингент жителей тем лучше, чем ближе к станции МЦД или иному рельсовому скоростному транспорту. А вот комплексы класса «комфорт плюс» и выше могут как раз находиться «ближе к природе» - там предусмотрены паркинги и часто закрытая территория, поэтому расположение в стороне от транспортных узлов только на пользу.
- Если рядом находятся крупные логистические терминалы, торговые центры, промышленные предприятия — квартиры в таких новостройках могут хорошо реализовываться как арендное жилье для сотрудников этих промплощадок, - говорит Демчикова. - Но вот те, кто покупал квартиры в таких новостройках для себя, могут быть разочарованы.
Первые два-три этажа в современных (читай — высотных) новостройках считаются наиболее непрестижными и хуже всего продаются, подтверждает риелтор. Это не касается комплексов бизнес-класса и выше внутри МКАД, где эти этажи выходят на оборудованную по всем стандартам современного мегаполиса пешеходную зону. Впрочем, первые этажи в таких домах (в том числе реновационных), как правило, делаются коммерческими, нежилыми.
- Вообще, главное правило: выбирай прежде всего локацию, то есть расположение дома, - говорит собеседница «МК». - Ради локации можно поступиться и квадратными метрами (хотя, конечно, число комнат всегда важнее). Смотреть нужно не на карту и не на название, а прямо на местность. Обязательно несколько раз приехать на объект разными маршрутами, в том числе общественным транспортом. И сделать поправку на то, что когда дом будет заселен, автобусов обязательно будет не хватать.
Распространенная ошибка покупателей, по словам Андрея Ткаченко, директора филиала сетевого агентства недвижимости в районе Щукино — принятие решения о покупке квартиры там, где на момент строительства есть надежное автобусное сообщение с «большой землей», то есть станцией метро или МЦД. Надежным может считаться только расстояние пешей доступности от такой станции: автобусные маршруты (и это часто случается) могут быть изменены, расписание «прорежено», и логистика общественного транспорта в данном ЖК окажется неудобной.
- Любые промышленные объекты рядом, типа железных дорог, ЛЭП, технопарков, мусорных полигонов — жирный минус для квартиры, - продолжает собеседник «МК». - Но мы живем в реальном мире, поэтому с учетом стоимости квартир многие «пограничные» дома все-таки хорошо покупаются. Но доля неликвида есть почти в любом ЖК среднего класса: это опять-таки квартиры на первых этажах, с окнами на тепловую подстанцию или какой-либо другой служебный объект. Там, где житель 20-го этажа видит более или менее красивый пейзаж, на первом этаже будут видны только заборы и припаркованные машины.
У многих девелоперов можно попросить скидку на такой объект, отмечает риелтор. Однако, к сожалению, мало кто на первичном рынке готов продать даже неликвидную квартиру за полцены — скидка может достигать 20% в самых удачных случаях. Если бы это было не так — с учетом наличия пресловутой московской прописки все эти квадратные метры были бы быстро распроданы.
