- В новом году мы не ожидаем резкого снижения ключевой, а, следовательно, и ипотечных ставок, - говорит исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. - Исходя из прогнозов Центробанка, оно будет постепенным. В течение 2024 года ключевая ставка сократится до показателя в 12,5-14,5%, а ипотечные останутся на уровне 14-15%, что станет для многих потребителей заградительным условием для покупки квартиры.
Второй фактор, определяющий развитие рынка «первички» в 2024 году, - сворачивание льготной ипотеки. Еще в 2023-м первоначальный взнос по субсидированным программам повысили до 30%, а максимальный размер кредита в Москве и Санкт-Петербурге, крупнейших рынках недвижимости, снизился в два раза, с 12 миллионов рублей до шести.
Само по себе увеличение первоначального взноса не сократило спрос, поскольку покупатели понимали, к чему идет дело. Уже в конце 2023 года средний размер первого платежа составил 32-34%, продолжает Татьяна Подкидышева: «Негативное влияние на спрос оказывает именно совокупность факторов – наряду с ростом минимальных ставок нужно учитывать применение надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для закредитованных покупателей. Все это делает льготную ипотеку доступной лишь ограниченному кругу потребителей».
Впрочем, по утверждению специалиста, ждать снижения цен на новостройки не приходится. В первые шесть месяцев 2024 года стоимость квартир либо останется на прежнем уровне, либо вырастет из-за возможного дефицита жилья, связанного с переносом запуска ряда девелоперских проектов.
Во втором полугодии ситуация с ценами может измениться к лучшему благодаря смягчению денежно-кредитной политики. Тогда стоимость первичной недвижимости «заморозится» или, по крайней мере, будет расти меньшими темами, нежели в прошлом году.
На вторичном рынке в начале 2024-го ожидается затишье. Спрос возобновится к середине весны.
- По нашим прогнозам, в марте-апреле цены начнут снижаться, а часть собственников, возможно, станут активно предлагать дисконт, причем уже на момент публикации объявлений. Тем не менее в начале нового года изменения цен не предвидится: обычно продавцам требуется несколько месяцев для осознания ситуации на рынке, - говорит Татьяна Подкидышева.
Вторая тенденция наиболее актуальна для московских потребителей. Те, кто планирует купить квартиру в столице, будут снижать требования к лотам и рассматривать менее престижные локации, дома с более давним годом постройки, квартиры с неудачным видом из окна и т.д., чтобы уложиться в запланированный бюджет. Те, кто не может уложиться в «столичный» бюджет даже при условии снижения ожиданий, будут активнее рассматривать Московскую область в качестве локации для покупки.
- На рынке загородной недвижимости мы ожидаем сохранения тенденции к постоянному росту спроса. Этот тренд наметился еще в период пандемии, когда гораздо больше покупателей стали рассматривать варианты приобретения дач и домов для постоянного проживания. По нашим прогнозам, спрос на загородную недвижимость увеличится на 7-10%, - считает Татьяна Подкидышева.
Прямо пропорционально будет расти и предложение. В Московской области появляется большое количество поселков, а дома строятся быстро. Особенно увеличение объемов станет заметно в весенний и летний период. Вырасти могут и цены. Еще в 2023 году из-за подорожания строительных материалов стоимость домов увеличилась в среднем на 15%, а в некоторых случаях отмечался рост и на 20%.
Управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова называет тенденцией номер в наступившем году один ужесточение условий льготной ипотеки, которое наблюдается уже сейчас. С марта уже объявлено об увеличении надбавок к коэффициентам риска, которые банк должен учитывать при выдаче кредита. Чем выше риск, тем больший запас дополнительного капитала банк должен иметь для одобрения кредитов, что делает их менее выгодными для финансовых организаций:
- Правительство говорит, что с июля льготная ипотека в текущем виде уже не будет существовать, а станет максимально адресной и будет предоставляться на избранных территориях. Это приведет к тому, что льготная ипотека станет недоступной для значительной части населения. Значит, застройщики будут искать другие варианты для удержания спроса, а покупатели станут торопиться взять жилищный кредит, пока это возможно. Это приведет к более аккуратному и взвешенному выводу новых пулов квартир в продажу, чтобы не возникло затоваривания.
Продолжится импортозамещение в строительстве и смежных отраслях, производители будут искать возможности производить строительные, отделочные материалы в России. То же касается производства лифтов, каких-то сложных технологических систем для зданий.
Руководитель агентства «Априори-Недвижимость» Валерия Козлова рассказывает, что мало какой застройщик готов снижать цены даже при резком снижении спроса. Возможны разовые акции – с реальными скидками, чтобы в том числе выполнять обязательства перед банками по эскроу-счетам, но не более.
Застройщики готовы не продавать и подождать, лишь бы не снижать цены. «У рынка есть запас прочности», - констатирует Валерия Козлова.
Дело в том, что в 2024 году ключевая ставка может сначала повыситься, а потом вернуться к показателям 14–15%. В 2025 году, по прогнозам Центрального банка, ключевая ставка должна опуститься до 7-9%. «Именно такую финансовую модель, исходя из предположений Центробанка, застройщики закладывают в планы продаж», - комментирует руководитель агентства.
Всплеск не только спроса, но и непосредственно покупательской активности произойдет уже в апреле. Ажиотаж будет искусственным, во многом его подогреют дискуссии об отмене льготной ипотеки. Страхи людей, для которых покупка жилья важна не с инвестиционной точки зрения, а для решения насущной квартирной проблемы, подогреют цены на радость застройщикам. Хотя о сильном подорожании речи уже не идет.
Эксперты считают, что на рынок «вывалится» много жилья, которое год-два, а то и несколько месяцев назад купили инвесторы. Формально оно – вторичное, фактически – первичное. Однако популярностью у покупателей такие квартиры пользоваться не будут, поскольку они чаще всего без ремонта, не говоря уже об оборудовании и мебели. Покупатели будут искать готовые варианты на реальной «вторичке».
