Прогнозы по «ключу»
Повышение ставки минимум на 1 процентный пункт до 14 % выглядит весьма вероятным, поскольку сохраняется необходимость сдерживания инфляционного давления, усилившегося этой осенью на фоне роста потребкредитования и девальвации рубля, говорит старший управляющий директор рейтингового агентства НКР Александр Проклов.
По его словам, целью повышения ставки и в целом ужесточения регуляторных требований является охлаждение рынка потребкредитования, который в последние месяцы ставил своего рода рекорды, и ограничение сопутствующих кредитных рисков. «Мы ожидаем сокращения объемов выдач и ужесточения условий кредитования», - прогнозирует эксперт.
Другие эксперты тоже единогласны во мнении, что Банк России с большей вероятностью может повысить ключевую ставку в пятницу, 27 октября. «По моему мнению, ставка может быть повышена до 14 %, в этом я солидарен с большинством экспертных оценок. Причем до конца года мы можем увидеть и 15 %. Разумеется, это очередная попытка снизить темпы роста инфляции - кредиты станут еще дороже, следовательно, менее доступны. В этих условиях доступность кредитов для населения частично можно обеспечить через субсидируемые государством льготные программы ипотеки и автокредитования», - поделился мнением банковский эксперт-аналитик Василий Кутьин.
Как и большинство экспертов на рынке, аналитики Банки.ру тоже ожидают роста ключевой ставки до 1 процентного пункта. В этом случае банки будут вынуждены еще больше ужесточить условия выдачи кредитов и продолжат снижать уровень одобрений с целью формирования качественных кредитных портфелей.
Есть ожидания и выше, например, у застройщиков. Глеб Шурпик, вице-президент блока экономики и финансов GloraX, рассказал, что в компании ожидают, что с большой долей вероятности ЦБ снова повысит ключевую ставку по итогам заседания, и варианты развития событий могут быть различными – ставку могут поднять либо на 1 или 2 процентных пункта.
«Поскольку ставки по кредитам, итак, уже находятся на заградительных уровнях, мы склоняемся к тому, что более вероятной стратегией банков будет расширение диапазонов ставок с одновременным повышением как верхней, так и нижней границ. Прежде всего, это касается заемщиков с высокой долговой нагрузкой, оформляющих необеспеченные потребительские кредиты. Альтернативным повышению ставок сценарием может быть расширение банками количества дополнительных услуг и увеличение их стоимости, которые могут влиять на ПСК (полную стоимость кредита – ред.) кредита, ограничения по которой для банков были отменены до конца этого года», - говорит аналитик АЦ Банки.ру Инна Солдатенкова.
По ее словам, наиболее существенного увеличения ставок следует ожидать по необеспеченным потребительским кредитам – поскольку помимо ключевой ставки на них влияют повышенные макпропруденциальные надбавки и условия по ипотечным кредитам, которые сейчас также ужесточаются. «Предпосылок же для снижения ставок банками вне акций не создает риторика регулятора, исходя из которой следует, что смягчения ДКП, а соответственно, и снижения ставок по кредитам следует ожидать не ранее второй половины 2024 года», - добавила эксперт.
Кредиты под вопросом
В сложившихся макроэкономических реалиях очевидно, что по-прежнему доступными для населения будут оставаться только льготные ипотечные программы с госсубсидированием. На остальные кредиты смогут претендовать только заемщики с высоким уровнем дохода и низкой долговой нагрузкой, говорит эксперт Банки.ру.
«Возможным сценарием сохранения потребительского спроса для банков могло бы быть предоставление льготных условий кредитования со сниженной ставкой для таких «качественных» клиентов, равно как и для заемщиков, имеющих высокие значения кредитного рейтинга. Тогда можно было бы говорить о возможности повышения доступности кредитования в условиях сложившейся на кредитном рынке политики «дорогих денег», - отмечает Солдатенкова.
Напомним, что кроме ожидаемого повышения ключевой ставки, на выдачу кредитов влияют недавние изменения требований регулятора. Так, с 1 октября Банк России повысил коэффициенты риска по кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков. Новые требования к заемщикам с высокой долговой нагрузкой создают ограничения для выдачи кредитов.
Есть мнение, что изменения могут привести к тому, что население все чаще будет обращаться к микрофинансовым организациям и брать займы по высоким процентам вместо того, чтобы идти в банк и оформить кредит по понятной и чистой ставке.
В свою очередь банковский аналитик Кутьин говорит, что новые правила сделают определенный барьер и для МФО по ПДН. «Другое дело, что есть риск всплеска частного ростовщичества вне регуляторного поля. Это беда для бедных слоев населения, которые вынуждены брать в долг - оценочно их от 2/3 до 3/4 населения», - говорит эксперт.
Главной философией для большинства должна быть опора на собственные силы, планирование и жесткая экономия, а также поиск новых источников доходов, считает собеседник. Ряд возможностей дает самозанятость, мелкое предпринимательство. Полезен общинный подход, традиционный для России: формирование потребительских сообществ у родственников и друзей. Совместное потребление и планирование может дать синергетический эффект, экономию. Цель у большинства одна - снижение кредитной нагрузки, в идеале - ее ликвидация, переход к сберегательной модели.
Ипотека не для всех
Генеральный директор Ricci Жилая недвижимость Екатерина Ломтева полагает, что все ранее принятые решения и ограничения направлены на постепенное охлаждение спроса. Их предельный результат будет заметен в сегменте жилой недвижимости доступной ценовой категории, поскольку здесь любые ужесточения условий имеют критическое значение.
Что касается спроса на рынке жилья, она говорит, что на сегодняшний день ставки еще позволяют получать кредиты, при этом их повышение в большей степени влияет на небольших застройщиков, которым недоступна дифференцированная ставка. «Поэтому, если ставка достигнет критического уровня, такие застройщики примут решение отложить вывод новых проектов в ожидании более доступных кредитных условий», - замечает эксперт.
Глеб Шурпик из GloraX добавляет, что любое повышение ключевой ставки повлияет на ипотечные ставки, а также доступность базовых ипотечных программ. В свою очередь рост ставок по базовым ипотечным программам окажет влияние на покупательскую активность на рынке недвижимости. В первую очередь повышение по базовым программам коснется вторичного рынка жилья, где средняя ставка уже достигла фактически заградительного уровня – 14–15 %. Ситуация на рынке первичного жилья складывается более благоприятно, благодаря действию программ льготной и семейной ипотеки, IT-ипотеки, которые стимулируют спрос. В то же время рынок апартаментов может пострадать от повышения ипотечных ставок по базовым программам сильнее всего, так как на него не распространяется действие льготных программ.
При этом спрос в настоящее время остается достаточно высоким, ряд факторов мотивируют клиентов покупать квартиры именно сейчас. «Это - ожидание ухудшения условий по ипотечному кредитованию, усиливающаяся инфляция, и, как следствие, рост цен, в том числе на новостройки, очевидно, что в будущем они еще повысятся. Кроме того, неустойчивый курс рубля также играет свою роль и побуждает частных инвесторов вкладываться в недвижимость», - говорит представитель застройщика.
Так или иначе, но банки находятся в ситуации, где уже не идет речи о том, что таким образом они хотят заработать на клиенте, они вынуждены повышать вслед за ключевой проценты по кредитам, что в какой-то степени может лишить их клиентов, а в дальнейшем это отразится и на вкладчиках, и на стоимости других продуктов.
Александр Пахоленко, генеральный директор ОМ Девелопмент, в свою очередь говорит, что, по сути, игроки рынка играют в кошки-мышки. «Стоит ипотеке стать более доступной и подстегнуть спрос, как застройщики начинают повышать цены. ЦБ в ответ отменяет льготную ипотеку, делает ее менее доступной, спрос падает, цены понижаются. На самом деле, всем игрокам пора вспомнить, что строительство это системобразующая отрасль, обеспечивающая граждан нашей страны собственными домами и квартирами», - отмечает собеседник.
Генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов тоже считает, что ипотека останется доступной для покупки новостроек, чего нельзя сказать о рынке готового жилья. «Для вторичного рынка решение Центробанка окажется негативным фактором, так как специальные программы на вторичные лоты не распространяются. Покупатели устремятся на рынок новостроек, так как это просто выгоднее», - сказал эксперт.
При этом, если говорить о краткосрочной перспективе, само по себе повышение ставки и новые изменения для рынка ипотеки нового жилья не станут «критическими».
«Даже несмотря на возможное повышение ставки в пятницу, сильной «просадки» спроса ждать не стоит: ноябрь и декабрь традиционно считаются самыми прибыльными для девелоперов, - они стараются как можно эффективнее закрыть год и предлагают самые привлекательные скидки и акции. Кроме того, в настоящее время девелоперы совместно с банками прорабатывают дополнительные меры по стимулированию спроса в виде различных программ. Также существенную роль играют заемщики, попадающие под различные льготные программы. Но вызывает опасения, что их могут также существенно ужесточить или вообще отменить», - резюмировала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
