Ипотека с господдержкой разогналась до такой степени, что пора ее прижимать, рассуждают чиновники, указывая на официальную статистику. За январь-июль текущего года портфель жилищных кредитов увеличился на 15% до 15,9 трлн рублей, а в августе объем выдачи достиг рекордных 800 млрд рублей. Кроме того, в правительстве озабочены тем, насколько не сбалансирован рынок недвижимости: разница между льготной и рыночной ставками слишком велика – в первом случае 6-8%, во втором – 15%. Растут и цены на квартиры, которые в среднем выглядят необъективно завышенными, особенно в городах-миллионниках. К 2023 году стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья выросла соответственно с 1,5 до 2,2 средних месячных зарплат и с 1,25 до чуть более 1,5. Соответственно, требуются дополнительные меры по охлаждению рынка.
Механизм льготных программ работает так: выдавая займы по сниженным ставкам, банки ежемесячно получают возмещение из бюджета в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (которая сейчас – 12%), увеличенной в среднем на 3%. Первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой не зависит от вида программы и на сегодняшний день составляет 15% от суммы сделки.
«Дисбаланс на рынке недвижимости усугубляется как раз льготной ипотекой, сохраняющей прежние условия, тогда как обычная продолжает дорожать, - говорит руководитель аналитического департамента AMarket Артем Деев. - Совершенно очевидны два последствия: во-первых, будет усиливаться отток из коммерческого сектора, во-вторых, увеличиваться число махинаций, чтобы ипотеку с господдержкой получили в отдельных случаях те, кто не имеет на это права. Поэтому, чтобы выровнять рынок, надо привести спрос в соответствие с темпами роста предложения».
Очевидно, что благие намерения со стороны государства в виде льготной ипотеки дали обратный эффект: доступность жилья снизилась, цены на первичном рынке значительно оторвались от цен на вторичном, рассуждает финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов. Соответственно, предстоит решить две взаимосвязанные задачи: охладить сектор ипотечного кредитования, и при этом сделать так, чтобы люди не потеряли стимул к улучшению жилищных условий, не опустили руки из-за недостатка средств. Антонов напоминает: резкое повышение Центробанком ключевой ставки в июле до 12% годовых увеличило стоимость фондирования для банков. В обозримой перспективе это должно снизить объемы выдаваемых кредитов, в том числе ипотечных.
«Понятно, что когда ужесточаются условия кредитования, пусть даже по льготной ипотеке, это сужает возможности заемщиков по приобретению квартир, - отмечает кандидат экономических наук, финансовый аналитик Михаил Беляев. – Соответственно, если спрос упадет, то и застройщики почувствуют себя не лучшим образом. Но поскольку в России на рынке недвижимости практически безраздельно господствует продавец, цены почти наверняка повысят, чтобы сохранить прежний уровень прибыли. Жилье – это ведь не товар одного дня, не скоропортящийся продукт: рано или поздно его реализуют».
Намеченные властями меры собеседник «МК» объясняет соображениями экономии: правительство не готово идти на дополнительные расходы, имея проблему бюджетного дефицита. Первоначальный взнос в 20% позволит ему меньше доплачивать коммерческим банкам, компенсируя их траты (при меняющихся ставках) на программу льготной ипотеки. По словам Беляева, социальная составляющая в ипотеке превыше всего: люди должны иметь возможность обрести жилье на приемлемых для себя условиях. Сегодня многие ее лишены. Что касается тезиса о том, что рынок недвижимости перегрет и нуждается в охлаждении, хорошего в нем также мало. «Представьте себе такую ситуацию: человек заглянул в лавку к знакомому мяснику и громогласно ужаснулся тому, насколько там повысились цены на товар. А продавец указал посетителю на его пухлое лицо и лишний вес: «Хватит с тебя, ты и так мяса переел». Примерно так сейчас разрешается ситуация на рынке жилищного кредитования", - пояснил Беляев.
