«Правительство не любит, когда его дурят»
Любое ограничение со стороны государства обычно не приносит пользы гражданам. А именно это намерение властей на первый взгляд не только неполезное, но и нелогичное: и в казну деньги не потекут, и возможности гражданам улучшить жилищный вопрос поубавятся. Ведь если апартаменты будут не дешевле классических квартир, но юридически по-прежнему останутся нежилыми помещениями, люди потеряют к ним интерес. Или же есть неочевидные причины для возвращения НДС?
— Изначально апартаменты — это уловка, а правительство не любит, когда его пытаются обмануть, — считает политолог Илья Гращенков. — Апартаменты предполагаются для временного, часто коммерческого проживания. Но в России многие живут в них постоянно. Конечно, выбирая такой формат, человек сам отказывается от ряда благ и услуг.
Как правило, застройщики принимают решение в пользу строительства апартаментов, а не жилья, чтобы не создавать социальную инфраструктуру (школы, детсады и т.п.). Поскольку апартаменты не считаются жильем с юридической точки зрения, в них нельзя получить постоянную регистрацию (в лучшем случае временную, если апартаменты имеют статус гостиницы), а значит, нельзя записать ребенка в государственный детсад, школу и т.п.
Цена «квадрата» за счет этих недостатков ниже, чем в квартирах, на 10–15%, а иногда и на 25%. Главный аналитик «МИЭЛЬ» Екатерина Бережнова говорит, что увидеть разницу в стоимости проще всего в жилых комплексах, где есть и апартаменты, и квартиры, имеющие одинаковое расположение и отделку.
— Покупатели апартаментов, как правило, молодые люди или бизнесмены, которые покупают небольшое по метражу жилье, находящееся в удобной локации, в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Чаще всего они выбирают жилье в апарт-комплексах, которые предоставляют еще и целый набор сервисов (прачечная, клининг и т.п.), — говорит Бережнова.
При этом апартаменты находятся в более близких к центру районах, то есть это такое жилье бизнес-класса по цене эконома. Но не стоит забывать, что компенсацию приходится отдавать уже в первый месяц проживания. Налоги в апартаментах, как и стоимость жилищно-коммунальных услуг, ощутимо выше. Так что люди покрывают относительную дешевизну квадратных метров этой разницей. А после принятия закона разница улетучится.
«Власти хватаются за любую возможность пополнить бюджет»
— Развитие рынка апартаментов после 2010 года было одним из сдерживающих факторов роста цен как на жилье, так и на нежилые помещения, — рассуждает директор департамента недвижимости федерального проекта «Цифровые СНТ» Федор Мезенцев. — Однако в последние пять лет застройщики под видом апартаментов стали позиционировать квартиры среднего и бизнес-класса в точках, где возможно строительство полноценного жилого фонда. Поэтому у нынешней правительственной инициативы две основные причины: утрата актуальности развития рынка апартаментов и давление со стороны застройщиков многоквартирных домов.
Суть простая. Продажи в новостройках свалились до исторического минимума, и если поднимутся цены на апартаменты — значит, по идее, покупатели выберут традиционные квартиры.
— Апартаменты — это коммерческая недвижимость, фактически офисы или гостиницы с жилой функцией. «Недожилье», если хотите, — комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Требования к строительству апартаментов гораздо мягче, чем к домам с официальным жилым статусом, застройщики могут не считаться с нормами СанПиНа (отсюда — предложения апартаментов площадью 5 квадратных метров без окон).
Застройщики апартаментов, независимо от масштаба проектов, не обязаны обеспечивать комплексы социальной инфраструктурой, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов: «Подобный подход противоречит концепции комплексного развития территорий, ставшего приоритетом госполитики по развитию строительной отрасли. Впрочем, конечно, это не главное основание для ужесточения налогового законодательства, ведь относительно дешевые апартаменты решали важную задачу по обеспечению населения жильем. В первую очередь власти преследуют цель пополнения бюджета в условиях беспрецедентного внешнего давления, а это решение — один из очевидных путей».
Самый дешевый квадратный метр — на востоке
— Новый закон способен убить сам тип такой застройки, — продолжает Илья Гращенков. — Апартаменты могут стать вариантом для разного рода реноваций старых зданий. Но застройка апартаментами-новостройками может уйти в прошлое.
На фоне взвинченных в последние годы цен на квартиры стоимость апартаментов выглядит более-менее приемлемой. В среднем апартаменты массового сегмента в Москве стоят 150–230 тысяч рублей за квадратный метр, а новостроек — 280–300 тысяч.
В Центральном административном округе стоимость апартаментов начинается от 250 тысяч рублей за квадратный метр. Цена — относительно низкая из-за того, что в округ входит Таганский район, на окраине которого построили достаточно много апартаментов массового сегмента, рассказывает директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. Наиболее же доступная цена квадратного метра в апартаментах Восточного округа — от 200 тысяч рублей, далее следуют юг (от 220 тысяч), север (от 230 тысяч) и запад (от 240 тысяч рублей).
Если же говорить про более престижное расположение, то, к примеру, в Замоскворечье «квадрат» обойдется в 400 тысяч рублей, в Пресненском районе — от полумиллиона, на Арбате — от 700 тысяч, в Хамовниках — от 900 тысяч рублей.
И еще немного цифр. По данным управляющего директора «Бон Тон» Валерии Цветковой, в апреле 2023 года совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил на 39% больше, чем в апреле-2022, и на 6% больше, чем в марте-2023 (406 тысяч кв. м, 8,1 тысячи лотов). На долю предложения апартаментов приходится 10–14% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы. Хотя эта доля выглядит небольшой, в апреле было продано 518 апартаментов — на 50% больше, чем годом ранее.
«Вряд ли апартаменты приравняют к жилью»
Какова судьба людей, уже купивших апартаменты? Многие надеялись, что постепенно их жилье получит статус квартир. Но этого не произошло — соответствующий закон несколько лет валяется в недрах Государственной думы. Возможно, законодательный статус апартаментов определится уже в 2023 году, сообщил депутат Госдумы Владимир Ресин. Однако, по его словам, маловероятно, что апартаменты приравняют к жилью — «это вид коммерческой недвижимости, и только».
А вот принятие закона о возвращении налога куда более вероятно.
— Если НДС на апартаменты вернут, их стоимость приблизится к стоимости квартир с официальным жилым статусом. И это станет критичным для обеспечения хотя бы нынешнего уровня спроса. Согласно онлайн-голосованию на IRN.RU, которое мы проводили в апреле, более трети потенциальных покупателей готовы предпочесть жилью с официальным статусом апартаменты, но только если они будут на 20% дешевле квартир, — говорит Олег Репченко.
Интерес к апартаментам неуклонно снижается, рассказывает директор направления «Новостройки» компании ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. Такой вид недвижимости нельзя купить с помощью льготной ипотеки и семейной ипотеки, нельзя применить маткапитал. Зачастую соседнее помещение могут использовать не как жилье, а для других целей, поскольку Жилищный кодекс на них не распространяется. «Возврат отмененного в 2010 году налога на добавленную стоимость может привести к полному охлаждению интереса к апартаментам как у покупателей, так и у застройщиков», — уверен Валерий Кочетков.
Девелоперам придется снижать цены для обеспечения конкурентоспособности, но снижение на 20% — это предел себестоимости, особенно в условиях роста цен на строительные материалы. Поэтому вновь введенный налог покупатели и застройщики разделят между собой, считает Федор Мезенцев.
Дауншифтерам нынче непросто
Стоит ли вкладываться в апартаменты, пока закон о возвращении НДС не принят? И вообще имеет ли смысл делать инвестиции в какую бы то ни было недвижимость в сложившейся геополитической ситуации?
— К любому имуществу следует относиться как к активу и использовать его максимально эффективно, — отвечает Илья Гращенков. — Например, у вас есть бабушкина квартира, может быть, даже в центре Москвы, но лично вам она не нужна для проживания. Чтобы сдавать, ее надо приводить в порядок, а стоимость ремонта в такой квартире может достигать ее стоимости (речь, конечно, уже не про Москву и центр, а более удаленные варианты Подмосковья или других российских городов). В этом случае от квартиры лучше избавиться, так как в сегменте продаж внимание на ремонт обращают не так сильно, как при сдаче. Люди с деньгами готовы приобрести даже «убитое» жилье с дисконтом 10–15% и вложиться в его восстановление, а если у вас нет денег, придется отбивать вложения даже в косметический ремонт минимум один-два года.
До введения западных санкций стоимость ремонта в небольшой квартире была не такой высокой, как сейчас. «По минималке» можно было сделать его за 200–300 тысяч рублей. Но санкции подняли цены на стройматериалы вдвое-втрое, так что даже скромный ремонт стал стоить в разы дороже.
— Так почему бы не сдавать квартиру без ремонта? Особенно если владелец понимает, что жить в ней все равно не будет?
— Так тоже можно, конечно, но тогда дисконт составит уже до половины стоимости аренды, да и найти желающих жить среди запаха старой мебели и пожелтевших обоев будет трудно. И вряд ли это будут приличные жильцы. В общем, главная цель — понять, как актив будет приносить вам наибольший доход, и сделать минимальные вложения для максимальной отдачи. В нынешних условиях, когда на новостройки бывает максимальный дисконт, а вторичка, наоборот, растет, вариант вложиться в новое жилье, продав старое, кажется оптимальным, — рекомендует Илья Гращенков.
На вырученные от продажи деньги можно купить недвижимость «на стадии котлована» и через пару лет получить новую квартиру или апартаменты с базовым ремонтом, сдать которые будет намного проще.
Чисто политически в России образовался целый класс собственников-рантье, которые имеют пассивный доход от сдачи недвижимости и формируют отдельный общественный слой, со своими взглядами на жизнь и социальными запросами. Раньше люди сдавали бабушкины квартиры и уезжали дауншифтиться куда-нибудь в Индию, но сейчас ситуация изменилась, говорит Илья Гращенков.
Уехать на деньги от сданной «однушки» в пятиэтажке можно разве что не в сезон в Крым или куда-нибудь в провинцию, продолжает эксперт. Конечно, если у семьи есть хотя бы «двушка» в центре Москвы, можно и вправду отправиться в далекие жаркие страны. В любом случае чем более современные у россиян метры, тем меньше проблем. В старых домах постоянно что-то ломается, протекает, жалуются соседи. Тяжело далеко уехать, если нужно постоянно быть на связи и реагировать. Поэтому лучший вариант — вложиться в новостройки или апартаменты, которые не будут приносить неприятных сюрпризов, заключает эксперт.
