Постановление правительства №703 издано 4 мая этого года и вступает в силу с 1 сентября (действие его временное, на 5 лет, до 1 сентября 2028 года). В соответствии с этим документом вспомогательными строениями и сооружениями признаются те, которые удовлетворяют хотя бы одному из критериев. Либо постройка должна стоять на одном земельном участке с основным зданием и быть запроектированной вместе с ним. Либо она строится «в целях обеспечения эксплуатации основного объекта», обслуживает его и при этом не имеет отягчающих факторов (особо опасный объект, санитарная зона и т.п.).
Третий критерий ближе всего подходит к владельцам частных домов и дач, вплоть до таунхаусов: «строение или сооружение... в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка».
При этом такие постройки не могут быть более чем трехэтажными, их высота ограничена 20 метрами. Норма же о том, что вспомогательные постройки не требуют выдачи разрешения на строительство, закреплена ст. 51.17.3 Градостроительного кодекса России.
Напомним, что возведенные без разрешения на строительство объекты — в просторечии самострой — могут, в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, быть принудительно снесены, причем за счет строителя. А документов о собственности оформить на них, напротив, не получится.
— Некоторые виды возможных построек в частном секторе явным образом прописаны в тексте постановления, относительно других возникает неясность, — отмечает юрист Алексей Голубев. — Она восполняется иными нормативными документами, прежде всего Градостроительным кодексом. Так, в статье 51 ГрК РФ прямо говорится, что выдача разрешения на строительство не требуется для возведения или реконструкции гаражей (если участок принадлежит физическому лицу и не предназначен для коммерческого использования). Аналогичным образом не нужно оформлять разрешение на реконструкцию дачного и садового домика, хозпостроек на садовых участках (если они находятся в пределах лимитов для данной категории земель).
Разрешение не требуется также оформлять для строительства и реконструкции некапитальных объектов (согласно ГрК, это такие сооружения, которые не имеют прочной связи с землей, фундамента и могут быть перенесены на другое место без необратимого повреждения, добавил юрист). В зависимости от технологии постройки те же гаражи могут быть как капитальными, так и некапитальными.
— Есть и еще один документ, которым руководствуются в судебной практике, — отметил Голубев. — Письмо Росреестра от 13 апреля 2020 года поясняет позицию этой организации по поводу строений и сооружений вспомогательного назначения. В нем содержится важная оговорка: вспомогательными сооружениями не могут быть признаны те, которые выполняют ту же функцию, что и основное строение. Это значит, в частности, что проблемным объектом с этой точки зрения могут оказаться жилая «времянка», бытовка, гостевой домик или дом для обслуги на том же участке. Определение вспомогательного строения к таким строениям, если они капитальные, а не с земляным полом, скорее всего, применяться не будет.
Вероятнее всего, новое постановление правительства направлено не на дачные и деревенские дома и хозяйственные постройки вокруг них, а призвано «вернуть в русло» активность застройщиков коттеджных поселков, предположил риелтор Сергей Горин. «С одной стороны, прямо разрешается без лишней бюрократии строить КПП, сторожки, котельные и тому подобные сооружения, — говорит эксперт. — С другой стороны, ставится вне закона практика некоторых регионов, где на участке для индивидуального строительства, прямо за избушкой в три окошка, строят пятиэтажную гостиницу. Скорее всего, обычным частникам вообще ничего не угрожает».
Тем более что в России продолжает действовать «дачная амнистия» — для жилых и других зданий на частной земле, если они соответствуют нормативам, сохраняется возможность оформления постфактум, без предварительного получения разрешения. Однако сколько продлится этот режим (в настоящий момент она продлена до 1 марта 2026 года, но возможно продление еще на пятилетку) — неочевидно.
