С одной стороны, жилищная проблема остается одной из главных. Вот чиновники и девелоперы вовсю и стараются обеспечить россиян квартирами. Но с другой — покупателей при нынешней стоимости недвижимости нет и, видимо, не предвидится.
Проблемой обеспокоился сам президент, поручив подчиненным снизить риски, связанные с затовариванием рынка недвижимости, и поддержать спрос на жилье. Иначе, по словам президента, произойдет сокращение стройки, а в результате строительный сектор лишится устойчивого долгосрочного развития.
Возможно, президенту не докладывают о чересчур завышенных ценах на жилье, осилить которые могут только богатые россияне. Но последним опять же квартиры экономкласса не нужны — они привыкли к другому уровню жизни. А значит, у застройщиков выход один: значительно, на 30–50%, снижать стоимость недвижимости, что само по себе уже стало утопией, но в то же время это единственный выход и для них самих, и для россиян, живущих в стесненных условиях.
Руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов не согласен, что речь идет о затоваренности. Он считает, что спрос стал низким в первую очередь в связи с общей политической и экономической ситуацией. «Это единственное, о чем сейчас можно говорить», — утверждает эксперт.
Но что толку винить политику, если очевидно: стоимость жилья давно оторвалась от платежеспособного спроса, цены перегреты. Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко утверждает, что искусственное снижение ипотечных ставок в ковидные 2020–2021 годы привело к дисбалансу спроса и предложения на рынке недвижимости, ажиотажному росту цен и образованию пузыря.
Всего за два года жилье в Московском регионе подорожало в 1,5–2 раза в зависимости от сегмента (в экономе значительнее, чем в элитном классе). Стоимость новостроек в Москве выросла со средних 178 тысяч рублей за квадратный метр в конце 2019 года до 272 тысяч рублей в апреле 2022-го (на пике после начала спецоперации).
В прошлом году, во второй половине, цены на жилье держались высоко из-за ипотеки почти за бесплатно, которую субсидировали сами застройщики: они снижали проценты по кредиту почти до нуля, но повышали цену за метр на 20–30%. Таким образом, низкая ипотека вместо того, чтобы сделать жилье доступнее, подняла его стоимость и оттолкнула покупателей.
В ближайшие год-два, если исключить форс-мажорные шоки, стоимость жилья будет снижаться, уверен Олег Репченко. На цены давят огромные объемы предложения и достаточно низкий уровень покупательской активности. Но вот ведь незадача: спрос, сократившийся по сравнению с декабрем прошлого года на треть, все равно восстановится нескоро.
В марте, например, застройщики делали скидки до 40% (не явно, конечно, при личном общении с покупателями), предлагали подарки в виде машино-места или кладовки, однако продажи практически не выросли. Впрочем, как говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, снижение цен происходит только в тех жилых комплексах, которые не выдерживают конкуренцию с «соседями».
Девелоперы в замешательстве, о чем свидетельствует, в частности, резкое сокращение вывода жилых комплексов. Управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что в четвертом квартале прошлого года на рынок вышло 27 проектов, а в первые три месяца года нынешнего — лишь 15.
Основатель брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов подчеркивает, что объем предложения жилых квадратных метров в Москве действительно стал рекордным за всю историю строительства в России. Поэтому многие застройщики и не спешат выводить новые площадки. Куда спешить, если квартиры все равно никто не покупает? Но это еще что: в половине российских городов строительство жилья вообще прекратилось.
Пару лет назад застройщики, разогнавшие цены, начали снижать размеры квартир. Еще в 2018 году средняя площадь жилья в Москве составляла 84 «квадрата», теперь же 70. Этот показатель рассчитан по всем классам недвижимости, в том числе люксовой. Что касается квартир экономкласса, в среднем их площадь составляет 32 квадратных метра.
Но даже и новые «однушки» крошечной площади горожане нынче позволить себе не могут. Застройщики как подорванные продолжают повышать цены. По данным «БЕСТ-Новострой», с начала года рост средней стоимости квадратного метра по Москве достиг 6%.
Любопытно, что связь между затовариванием и стоимостью жилья налицо. Больше всего квартир в новостройках (в пределах МКАД) предлагается в Западном административном округе Москвы — 8404. В нем же зафиксирована максимальная средняя цена метра — 499 тысяч рублей. Меньше всего квартир выставлено на продажу в Восточном округе, 2750. И здесь же самая бюджетная цена «квадрата»: 313 тысяч рублей. Слово «бюджетная», конечно, стоит взять в кавычки.
Центр Москвы мы не учитываем, поскольку в нем в основном сосредоточено премиальное жилье, и правила игры несколько другие. Если вдруг кому интересно, средняя цена квадратного метра в ЦАО — 1,122 миллиона рублей. А есть предложения стоимостью и три, и пять, и даже больше миллионов за «квадрат». Нормальная цена квартиры в глубинке...
Конечно, вне конкуренции Новая Москва, где цена квадратного метра ниже, чем внутри МКАД (от 170–180 тысяч рублей). Но покупать жилье только ради московской прописки россияне уже не хотят. В конце концов, можно приобрести новостройку подобного класса в области, но дешевле за «квадрат» на 30–40 тысяч рублей. Хотя и такая цена, увы, мало кому по карману. А если кому и по карману, он предпочтет жилье в хорошем районе Москвы. Но, скорее всего, во вторичном жилье, которое дешевле первичного на треть. Или же просто подождет снижения цен в новостройках. Ведь оно, хочется верить, неизбежно.
