В 17 российских агломерациях с городами-миллионниками с 2010 по 2021 год доля ввода жилья постоянно росла и в первом квартале 2022-го составила больше 60% по стране. Казалось бы, налицо конкуренция между застройщиками, у покупателей большой выбор. Но доступны ли квартиры в этих регионах? Вопреки логике и здравому смыслу — нет.
— В первом квартале 2022 года мы вступили в новую фазу, когда покупка квартир перестала быть доступной для граждан, — говорит президент Института экономики города Надежда Косарева.
Показатель доступности жилья, который используется в России, — отношение стоимости квартиры к годовому доходу среднестатистической семьи. Если говорить простым языком, именно столько лет нужно, чтобы накопить на квартиру, откладывая совокупные доходы. Тратить эти деньги нельзя ни на еду, ни на одежду, ни на коммуналку, ни на развлечения — в общем, ни на что. Чем ниже коэффициент, тем жилье доступнее.
В Екатеринбургской агломерации (Екатеринбург и Свердловская область) этот коэффициент лучший в стране — 3,3 года. Но даже такой уровень эксперты квалифицируют как «жилье не очень доступно». С той же формулировкой, но с худшим коэффициентом (от 3,8 до 4,3) определено еще шесть агломераций: Самарско-Тольяттинская, Челябинская, Воронежская, Нижегородская, Ростовская и Пермская.
В остальных регионах ситуация еще ужаснее. Коэффициент доступности в них выше 5: «Приобретение жилья серьезно осложнено».
И, наконец, три победителя антирейтинга: Казанская (6,3), Московская (6,3) и Санкт-Петербургская (6,5) агломерации. На этих территориях квартиры «существенно недоступны».
— По международной классификации приобретение жилья доступно, только если коэффициент ниже трех. Еще в 2018 году таких агломераций было 14, в 2019-м — 12, в 2020-м — 10, в 2021-м — 9, — приводит примеры Надежда Косарева.
— Произошла подмена понятия «доступное жилье» понятием «доступная ипотека», — говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы Рынка Недвижимости" Олег Репченко. — Почему-то все решили, что надо сделать ипотеку дешевле — и это, мол станет панацеей. Но что мы увидели? Чем ниже ставка по ипотеке, тем выше цена квартиры. Ежемесячный платеж для покупателей остается примерно тем же. А бюджетные деньги перетекают в сверхприбыль застройщиков.
Аналитик предлагает сравнить отчеты от застройщиков, которые торгуются на бирже, за 2020 и 2021 годы: «Прибыль у них выросла раза в два — за счет льготной ипотеки. Причем рынок наступает на те же грабли, что в начале 2000-х. Сначала ипотеки не было, потом она появилась — и тут же цены на жилье выросли. Но тогда хотя бы доходы населения увеличивались. А рост стоимости квартир в коронавирусный период — это вообще какой-то сюрреализм».
Олег Репченко сравнивает льготную ипотеку с антибиотиком, который нужно применять в острую фазу болезни, но очень кратковременно и не злоупотребляя. В России льготную ипотеку ввели, когда была острая фаза кризиса, но забыли вовремя отменить. Больной превратился в наркомана, который привык к таблеткам и уже не может без поддержки.
— Наш строительный рынок еще не раз будет переживать острую фазу, но как его спасать, если к антибиотику уже произошло привыкание? — продолжает Репченко. — Правильно было бы, например, вводить льготную ипотеку при повышении ключевой ставки Центробанка выше критического уровня, допустим, 12%. А при снижении ключевой ставки нужно автоматически «выключать» ее.
Как следствие, впервые в истории жилье на этапе котлована из-за завышения цены «благодаря» льготному субсидированию стало стоить на 30-40% дороже готовой недвижимости. Речь идет не о «хрущевках», а о современном жилье в тех же новостройках 5-10-летней давности. При этом готовое жилье по качеству не хуже, а зачастую лучше строящегося. И вот почему, объясняет аналитик.
Квартиры-студии, заполонившие рынок, меньше стандартных номеров в гостинице. Как в таких жить семьям с детьми? Площади жилья в новостройках бизнес-класса меньше, чем в обычных советских домах. А эта неадекватная этажность? Недаром же дома по 35-40 этажей с огромной плотностью жителей и низкими потолками в народе окрестили человейниками. Дошло до того, что новостройки высотой 12-16 этажей девелоперы преподносят как малоэтажное жилье бизнес-класса.
— Есть мировой критерий доступности жилья. Цена квадратного метра должна быть сопоставима со средним размером месячного дохода в агломерации. В России же стоимость «квадрата» всегда была завышена минимум в два раза. А сейчас в 16-этажных «бизнес»-новостройках — раз в пять, — говорит Олег Репченко.
Жилищная ситуация в России печальна, подытоживает Надежда Косарева. Половина семей из трех человек и каждая третья семья из четырех-шести человек занимают лишь одну или две комнаты. С другой стороны, 70% одиноких людей живут в квартирах с двумя и более комнатами. Такое вот перевернутое распределение жилищного фонда.
Ученый подчеркивает, что для исправления ситуации нужно, в частности, существенно снижать себестоимость строительства жилья и искать варианты для малоимущих людей. Очевидно, что льготная ипотека, которая продолжит действовать еще больше года, к этим вариантам не относится. «Ипотека даже с нулевой процентной ставкой не поможет большинству россиян решить жилищные проблемы», — заключает Надежда Косарева.
