Еще недавно разница в стоимости жилья в Москве, которое только начинало строиться и уже сданного в эксплуатацию, достигала 40%, то есть если 2–3 года назад готовую квартиру покупатель приобретал за 10 миллионов рублей, то перспективную за 6–7. Теперь же ситуация резко поменялась. Девелоперы отказываются давать серьезные скидки на жилье, которое находится в буквальном смысле только в проекте.
По данным коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, массовые новостройки на этапе котлована дешевле сданных на 6,5%, комплексы премиум-класса на 14,2%, бизнес-класса на 10,6%, Больше того, появились жилые комплексы, в которых уже сданные квартиры дешевле строящихся.
— На пятки «котлованным» новостройкам наступает подешевевшее за прошлый год вторичное жилье, причем не только в убитых хрущевках, но и в современных домах, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Застройщики не любят снижать стоимость жилья и готовы держать высокий ценник даже на зависшие в продаже квартиры. А с продавцами-частниками проще договориться, они охотнее идут на уступки.
— Действительно на рынке сейчас сложилась парадоксальная, на первый взгляд, ситуация. Ее можно объяснить несколькими факторами, — комментирует президент Региональной ассоциации оценщиков Кирилл Кулаков.
Прежде всего застройщики пытаются отыграть проседание рынка, которое случилось в середине 2022 года, когда спрос на недвижимость упал на 50–60%. Поэтому во второй половине года появилось много специальных предложений, стимулирующих продажу уже построенного жилья. Кстати, недополученную в итоге таких акций прибыль застройщики вкладывают в будущее строительство — сегодняшние котлованы. Это первая причина их подорожания, утверждает Кирилл Кулаков.
Вторая заключается в том, что новое строительство начинается в условиях экономической неопределенности. Непонятны стоимость банковских услуг на всем цикле строительства, уровень инфляции, доступность и цена строительных материалов. Это вынуждает девелоперов закладывать риски в стоимость будущих квадратных метров. Наконец, анализ новых площадок показывает, что объемы строительства сокращаются, а значит, через 3–4 года предложение сократится и вырастет цена.
Все эти причины создают тренд, при котором покупка на этапе котлована обходится дороже, чем в готовых новостройках. По мере распродажи уже введенного в эксплуатацию жилья такой перекос исчезнет. Но и квадратный метр новостроек неминуемо подорожает.
— Демпинговать на этапе старта продаж застройщикам стало значительно сложнее, — говорит эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» Андрей Сердюк. — Причина в том, что у них есть согласованная с банками финансовая модель стоимости реализации квартир на разных этапах строительства.
Конечно, в большинстве проектов квартиры на более высокой стадии строительства стоят дороже, но есть и исключения, особенно когда на волне высокого спроса на старте продаж цена квадратного метра была переоценена. Плюс все зависит от того, какие квартиры выводились на разных этапах строительства. Например, одни застройщики стараются на начальных этапах продать самые неликвидные объекты, цена квадратного метра в которых изначально ниже, другие, наоборот, откладывают такие квартиры на более поздний период.
Схема со снижением цены объектов по мере роста готовности дома нелогична для рынка, поэтому вряд ли она приживется, продолжает Андрей Сердюк. Застройщики понимают, что целевых покупателей у квартир на финальной стадии готовности значительно больше, чем у тех, где срок ввода в эксплуатацию 2–3 года. Часть покупателей вынуждена снимать жилье, или же для покупки нового им требуется продажа имеющейся недвижимости.
— На первичном рынке недвижимости есть такой феномен, как «закрытые продажи», когда на старте продаж девелоперы предлагают самую низкую стоимость, — рассказывает генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов. — В таком случае цена квадратного метра минимальна и не может конкурировать с продажами новых корпусов в уже реализуемых проектах.
В дорогих классах жилья ситуация еще более выражена. На рынке элитной недвижимости цены в новых проектах на 20% выше, чем в комплексах с разрешением на ввод в эксплуатацию. На такое положение цен влияет не только увеличение себестоимости строительства, но и применение эскроу-счетов, продолжает Дмитрий Долгов.
С введением поправок в Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» часть прибыли у застройщиков стали забирать банки. И если раньше девелопер при реализации квартир получал деньги напрямую, то сейчас в финансовую модель проектов изначально включаются проектное финансирование и использование эскроу-счетов.
Конечно же, есть исключения. К примеру, в одном из жилых комплексов на северо-востоке Москвы квартиры первых очередей в уже введенных в эксплуатацию домах стоят гораздо дешевле, чем квартиры, которые будут построены к 2025 году. «Это зависит от того, что развивается инфраструктура района, строятся транспортные развязки. Прибавьте рост цен на стройматериалы, рабочую силу, проектное финансирование — и вы поймете, что квартиры в таких объектах просто не могут стоить дешевле, — поясняет Дмитрий Долгов. — К тому же не стоит забывать и о демпинге владельцев, которые хотят выйти из проекта в текущих геополитических условиях, поэтому и продают квартиры ниже их рыночной стоимости».
«Перед некоторыми застройщиками уже несколько лет стоит задача распродать остатки. Например жилой комплекс, квартиры в котором дешевле строящихся, строился без эскроу-счетов и был введен в эксплуатацию еще в 2015–2016 годах. В текущих реалиях его предложение оценивается как «бизнес-минус», — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова рассказывает, что в старых границах Москвы средняя стоимость квадратного метра в проектах, где строительство еще не начато, составляет 475 тысяч рублей, в проектах на нулевом цикле 467 тысяч рублей, в проектах на стадии монтажа средних этажей 432 тысячи (квартиры и апартаменты всех классов, по данным bnMAP.pro). Такая разница обусловлена тем, что новые проекты запускаются уже в новых экономических условиях, они финансируются по финансовым моделям, рассчитанным на менее стабильную экономику. Более высокая цена объясняется и повышенной стоимостью строительных и отделочных материалов, лифтов и т.д. То, что до прошлого года можно было импортировать напрямую, сейчас идет в лучшем случае через параллельный импорт.
— Многие собственники готовых квартир согласны продать их гораздо дешевле, чем схожие объекты в домах, которые еще не сданы, — говорит генеральный директор компании Apple Real Estate Данила Савченко. — Они либо уже уехали, либо собираются уехать из страны и за быстрые сделки готовы существенно снижать в цене. Мы прогнозируем, что в 2023 году ситуация останется без изменений, так как покупательский спрос хоть и начал постепенно восстанавливаться, но еще не достиг уровня 2021 года. Кроме того, объем предложения кратно превышает спрос. Плюс мы сильно зависим от ипотечных ставок: пока на рынке новостроек они гораздо выгоднее, чем на вторичке.
— В итоге логистические схемы будут переделаны, — уверена Ирина Доброхотова. — То, что можно заместить отечественными материалами, будет замещено. Но пока крайне сложно делать какие-либо прогнозы, слишком много завязано на внешнеэкономические условия.
