Для начала отметим, что в России уже действует ипотека по ставке не более 5%, но распространяется она только на IT-специалистов, работающих в определенных компаниях, то есть носит узкопрофильный характер.
Кроме того, до 1 июля 2024 года продлили и программу льготной ипотеки, однако ставка по ней была с 1 января повышена до 8%. Депутаты же предлагают сделать ипотеку под 5% доступной для всех россиян.
При этом парламентарии прекрасно понимают, что федеральный бюджет в России дефицитный, поэтому сразу отказались от схемы с использованием средств госказны для субсидирования столь низкого процента. По их словам, если ЦБ выдаст банкам спецкредиты под 2% годовых и наценка финогранизаций составит еще 2-3%, то итоговая ставка по льготной ипотеке как раз и окажется искомой — не более 5%.
По мнению депутатов, предлагаемая ими инициатива позволит поддержать строительную отрасль, что подтверждают участники рынка. «Даже при наличии на протяжении второго полугодия 2022 года выгодных ипотечных программ спрос на жилье сократился на 30-50%, — говорит управляющий партнер компании Nordhus Ольга Магилина. — Предложение депутатов могло бы смягчить последствия от снижения доходов населения и связанного с этим сокращения спроса».
Парламентарии также указывают, что их программа может стать хорошей заменой льготной ипотеки, которая после 2024 года может быть вообще завершена, а самое главное — сделает жилье более доступным для нуждающихся в нем россиян.
По данным руководителя отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадима Бутина, снижение ипотечной ставки до 5% ощутимо уменьшило бы платеж по кредиту. К примеру, если человек покупает за 5 млн рублей квартиру и берет для этого ипотеку на 20 лет, то при стандартной программе кредитования под 10,9% ежемесячный платеж у него составит почти 51,3 тыс. рублей.
Если он оформит льготную ипотеку, то по ставке до 8% ему каждый месяц придется отдавать банку по 40,9 тыс. рублей. Если он сможет поучаствовать в программе семейной ипотеки и оформит ту же квартиру на тот же срок под 5,7% годовых, то его платеж составит 35 тыс. рублей.
А если бы уже работала предлагаемая депутатами программа кредитования под 5%, то ежемесячный платеж был бы около 33 тыс. рублей, то есть самым привлекательным для покупателя жилья.
«Если у предлагаемой программы будет широкий спектр действия, то доля такой ипотеки может быть сопоставима и, возможно, даже превзойдет объем ипотеки по госпрограмме, которая в четвертом квартале 2022 года достигла 52% от общего объема выданных кредитов», — считает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
Однако в Банке России скептически смотрят на все виды субсидирования. Регулятор считает, что льготные программы кредитования должны быть адресными, а не общедоступными. «Чрезмерное стимулирование ипотеки в условиях рецессии усиливает риски долгового кризиса, — разъясняет позицию ЦБ начальник аналитического управления «БКФ-Банка» Максим Осадчий. — Если Центробанк будет кредитовать банки под 2%, то при ключевой ставке 7,5% потери регулятора от таких субсидий составят более 5% в год от суммы кредитов. Например, при сумме кредитов 1 трлн рублей потери ЦБ составят порядка 50 млрд рублей в год».
Сам регулятор считает, что и для россиян ничего хорошего от этого не будет, потому что обсуждаемая мера приведет к росту спроса на ипотеку на 20%, после чего застройщики просто начнут повышать цены на квадратный метр и жилье снова станет малодоступным. «Такая ипотека со стороны выглядит как помощь россиянам, а на деле выгодна застройщикам, банкам и всем, кто связан со строительным бизнесом», — утверждает руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых.
О том, что на доступность недвижимости сильно влияет жадность застройщиков, а не только ставки по ипотеке или доходы населения, говорят давно. «При завышенной стоимости метра никакое снижение ставки по кредитам не поможет поднять спрос и нарастить объемы выдачи ипотеки, — подчеркивает руководитель Аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости» Олег Репченко. — Цены на квартиры давно оторвались от платёжеспособного спроса. И никакая якобы доступная ипотека восстановить спрос не может.
Даже напротив, дешевые кредиты подталкивают стоимость квадратного метра вверх. Цены на жилье в крупных городах страны резко выросли в 2020-2021 годах, в том числе на фоне низких ипотечных ставок. В зависимости от сегмента квартиры подорожали в 1,5-2 раза, «съев» всю выгоду от низких ставок для заемщиков». Таким образом снижать ипотечные ставки для россиян без работы с аппетитами застройщиков — это полумера, которая только разбалансирует рынок и пользы в решении квартирного вопроса россиянам не принесет.
