- Застройка Остоженки-Пречистенки (район "Золотой мили") представляет собой микс из элитных домов разных периодов постройки, а также дореволюционных доходных домов и особняков. В основном проекты на Остоженке - это история не про шикарные виды, а про локацию. Однако Пречистенская набережная сочетает сразу два этих аспекта, что и влияет на ценообразование, - говорит один из авторов исследования партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев.
Средняя цена "квадрата" жилья в Ордынском тупике, Большом Толмачевском и Старомонетном переулках (2-4-е места рейтинга, район Якиманка) составляет соответственно 3,31 миллиона рублей, 2,84 миллиона и 2,58 миллиона.
"Якиманка - это престижный центр, где соседствуют новые элитные жилые комплексы с советской и дореволюционной застройкой, - комментирует Андрей Соловьев. - Здесь есть и объекты культуры, и зеленые зоны, и развитая бытовая инфраструктура. Локация интересна тем, кто любит уютный и спокойный центр с "историей" и своей атмосферой".
Квартиры в Гранатном переулке (Патриаршие пруды) доступны по цене 2,48 миллиона рублей за метр. Последний район по уровню престижности выступает аналогом Остоженки, но считается более обжитым. Он имеет особую атмосферу, богатую историю, а проживание в нем предполагает статусность.
Год назад Гранатный переулок, кстати, занимал вторую строчку рейтинга со значением 2,87 миллиона рублей за квадратный метр. Почему же произошло такое смещение? Прежде всего - за счет укрепления позиций рубля (стоимость жилья из-за ограниченного предложения в переулке исчисляется преимущественно в долларах).
Принято считать, что рынок дорогого жилья находится как бы в стороне от всякого рода потрясений, и цены на нем только растут. Действует ли это правило в наши дни?
- По крайней мере, пока это нельзя опровергнуть, - говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. - По данным bnMap.pro, за последние 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра на элитарном рынке Москвы выросла на 29% (до 2,1 миллиона рублей) за квартиры и на 38% (до 1,72 миллиона) - за апартаменты. Да, она корректировалась несколько раз в 2022 году на фоне экономических потрясений, но долгосрочная картина выглядит по-прежнему.
Интересно, что строительство квартир, в которых больше четырех комнат, сократилось во всех сегментах московских новостроек, за исключением очень дорогого жилья. В 2022 году количество многокомнатных квартир в продаже в элитном и делюкс-классах увеличилось на 6% - с 306 до 324, свидетельствует статистика.
- Рынок жилья элитного и делюкс-класса наиболее устойчив к внешним событиям, - комментирует директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова. - Он по праву считается "тихой гаванью" для хранения сбережений в условиях неопределенности. Объем предложения здесь традиционно ограничен, а покупательская активность стабильна. Например, в 2022 году уровень продаж немного сократился. Связано это, в первую очередь, с социально-экономическими потрясениями. Дефицит готовых проектов тоже повлиял на снижение покупательской активности. Вероятно, уже в следующем году проявится эффект отложенного спроса.
Как ведут себя инвесторы, которые в свое время вложились в дорогое жилье, а сейчас приняли решение уехать из России? Продают квартиры с дисконтом, сдают в аренду?
- Для тех, кто приобрел элитарный объект недвижимости, нет общей модели поведения в сегодняшних условиях, - отвечает Ирина Доброхотова. - Даже те, кто окончательно эмигрировал в 2022 году или за последние 8 лет, очень редко отваживаются продавать российские активы. Сейчас в основном люди ждут восстановления рынка - собственников не устраивает текущий уровень цен. Если ситуация отчаянная, и владельцы дорогого жилья решаются его продать, скидка может быть большой, но цена продажи никогда не опускается ниже цены приобретения, каким бы переоцененным и низколиквидным ни был объект. В аренду квартиры класса люкс сдают единицы.
"Собственники предлагают скидки в пределах 5–10%, чтобы продать жилье быстрее. В отдельных случаях размер дисконта может доходить до 20–30%", - добавляет Андрей Соловьев.
Упадет ли стоимость элитного жилья до конца года? "Мы наблюдаем оживление на элитном рынке, - рассказывает Анна Раджабова. - Количество обращений со стороны потенциальных клиентов стабильно, причем они рассматривают объекты разных ценовых категорий. Можно ожидать, что интерес в ближайшее время конвертируется в конкретные сделки".
Ирина Доброхотова полагает, что возможно изменение цены из-за локально возросшего спроса (например, россияне резко выкупят много дорогого предложения и в экспозиции останется менее дорогое, из-за чего статистика покажет снижение стоимости "квадрата"). "Рынок недвижимости, тем более элитарной, инертен, и значительные изменения здесь происходят в течение кварталов, а не месяцев и никак не недель. До Нового года ничего серьезного уже просто не успеет произойти".
