Что происходит?
В последние два года цены на жилье в России выросли почти вдвое. И Москва не стала исключением. Но бум, похоже, закончился, и столичный рынок вторичной недвижимости оказался на качелях. Как полагает руководитель отдела продаж компании «Этажи» в Москве Андрей Сердюк, волатильность сформировали два главных фактора. Во-первых, выросла конкуренция за покупателя из-за увеличившегося объема предложения. Во-вторых, увеличилась доля объектов со срочной продажей, где собственники готовы снижать цену, чтобы ускорить сделку.
В июле и августе чек сделки в среднем был на 15% меньше изначально установленной цены, максимальный дисконт составляет 20%, сообщил директор управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома: «Впервые в истории вторичного рынка наблюдается такое резкое падение стоимости. Это связано с тем, что рынок находится в нестандартных условиях в связи со спецоперацией, цены на жилье перегреты. И многие владельцы квартир понимают, что продать свои объекты им удастся только при снижении стоимости», — отметил аналитик.
«После сумасшедшего, нереального роста цен на недвижимость люди начали трезво оценивать стоимость своих объектов и выставляют их по ценам, приближенным к реальности, — говорит управляющий директор сети офисов МИЭЛЬ Ирина Пешич. — Остаются продавцы, которые еще пытаются поймать свою птицу счастья за хвост и решить все свои финансовые вопросы продажей вторичной квартиры, но таких все меньше». С ее слов, пока объем предложения, составляющий порядка 44,5 тыс. объектов, все еще превышает спрос.
По мнению директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, на «вторичку» косвенно влияет льготная ипотека на первичном рынке. Многие заинтересованы в льготных программах, особенно в низких ставках, например, приобрести новостройку под 0,1%. «Но большинство сделок сейчас на вторичном рынке — для решения неотложного жилищного вопроса. Чтобы купить ту же новостройку, нужно сформировать первоначальный взнос, который и состоит зачастую из средств от продажи «вторички». Из серьезных трат жилье — это последнее, от чего люди готовы отказаться. Экономят на отдыхе, на учебе детей, но жилье необходимо», — считает эксперт.
Юлия Дымова отметила переток спроса из старой Москвы в Новую Москву и Подмосковье, где жилье существенно дешевле: «Многие покупают объекты в области, где цена на объекты недвижимости ниже. Это косвенный отголосок тенденции к восстановлению спроса. Когда вымываются более дешевые объекты, а потом будут покупать более дорогие».
Добавим, что минувшим летом московской недвижимостью начали активно интересоваться жители Азербайджана, Узбекистана и Киргизии. При выборе объекта они предпочитают дома, расположенные возле метро. К примеру, у киргизов сегодня наиболее востребованной станцией является «Новокосино».
Что и почем?
«За август средняя стоимость метра на вторичном рынке столицы сократилась на 1,1%, до 259,6 тыс. руб. И чем ближе к МКАД, тем быстрее падают цены в Новой Москве и Мособласти», — отметили аналитики АЦ ИРН. Если примыкающий к МКАД Новомосковский округ потерял 0,5% (см. таблицу), то Троицкий показал символический плюс (+0,1%).
По оценке Дымовой, в августе в старых границах Москвы средняя стоимость студий составила 8,2 млн руб., однокомнатных — 13,0 млн руб., двухкомнатных — 20,3 млн руб., трехкомнатных — 34,7 млн руб. По отношению к началу года выросла лишь стоимость студий (с 7,7 до 8,2 млн руб.), стоимость однокомнатных практически не изменилась (13,1 млн руб. в начале года и 13,0 млн руб. в августе). Средний бюджет выставленных на продажу «двушек» уменьшился на 400 тыс. руб. (с 20,7 до 20,3 млн руб.). Средний бюджет «трешек» скорректировался более существенно — с 37,8 до 34,7 млн руб.
При этом средний бюджет по комнатности существенно отличается по округам Москвы, говорит Дымова. Самый дорогой ценник, как всегда, в ЦАО, где средний бюджет однокомнатных составляет 22,4 млн руб., двухкомнатных — 40,7 млн руб., трехкомнатных — 73,6 млн руб. Наиболее доступные бюджеты из округов Москвы в старых границах — в Зеленоградском АО: студия в среднем — 6 млн руб., однокомнатная квартира — 8,6 млн руб., двухкомнатная — 11,1 млн руб., трехкомнатная — 15,4 млн руб. За ним по доступности бюджетов следуют ЮВАО и ВАО.
Андрей Сердюк отметил демократичные цены в районах Восточный (за МКАД по Щелковскому шоссе. — «МК») и Западное Бирюлёво, а также на юго-востоке и востоке Москвы.
Что дальше?
Конечно, и покупателей столичных «квадратов», и их продавцов интересуют прогнозы экспертов относительно ценовой динамики. Но их мнения разошлись. Как полагает Юлия Дымова, столичная недвижимость будет всегда в цене: «Сейчас разберут дешевые объекты и будут приобретать более дорогие». Ирина Пешич считает, что осенью случится полное выздоровление столичного рынка недвижимости.
Андрей Сердюк, напротив, уверен, что до «спокойствия» еще далеко: «Дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ может подогреть цены на вторичное жилье. В этом случае можно ожидать прироста на уровне до 1% в месяц. Сдерживать рост будет растущий объем предложения. Дешеветь традиционно будут низколиквидные объекты с большими площадями и в маловостребованных районах».
«Многие собственники квартир надеются на скорое оживление рынка осенью, поэтому не хотят спешить навстречу покупателям. Однако, учитывая продолжающийся рост объемов предложения (+20–25% только за август), низкий спрос и огромные скидки на квартиры в старой Москве, эти надежды вряд ли реализуются. Скорее всего, в октябре-ноябре, когда продавцы поймут, что в сентябре чуда не случилось, падение цен ускорится», — сообщили в АЦ ИРН.
Если спрос под давлением каких-либо внешних факторов выдохнется, цены на квартиры неизбежно будут снижаться, заключил Сергей Шлома. По его прогнозу, потенциал для дальнейшего снижения цен есть, постепенно в перспективе до конца года они могут уменьшиться еще на 15%.
