Эксперт рассказала, с чем связано упорство законодателей, который год не желающих переводить апартаменты в разряд квартир.
- То, что на первый взгляд выглядит как критическая нерешительность в вопросе принятия статуса апартаментов, скорее всего, не упрямство, а высокая степень осторожности, причем оправданной, - комментирует управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. - Уже не первый год существует идея юридически закрепить понятие "Многофункциональный комплекс" (как правило, в таких зданиях чего только нет - и те самые апартаменты, и рестораны, и магазины, и офисы, и кинотеатры, и фитнес-центры). Однако невозможно подобрать критерии, по которым все построенные и будущие апартаменты подпадали бы под определение «многофункциональный комплекс», а все офисы и гостиницы - не подпадали бы.
Наверное, единственный способ выделить апартаменты в отдельную категорию существует только теоретически - перебрать все здания, которые строились как апартаменты, и внести их в особый перечень. Но как это фактически сделать, и какая инстанция должна этим заниматься - неразрешимый вопрос.
- Ирина, сколько стоит квадратный метр апартаментов и во сколько жильцам обходится коммуналка?
- Времена, когда квадратный метр апартаментов гарантированно стоил дешевле квадратного метра квартир, давно позади. По данным bnMap.pro, почти во всех классах единица измерения площади этого вида недвижимости дороже. Например, в массовом сегменте (стандарт- и комфорт-класс) "квадрат" апартаментов Москвы стоит соответственно 273 тысячи и 296 тысяч рублей (квартир - 268 тысяч и 292 тысячи), в бизнес-сегменте - 449 тысяч рублей (квартир - 445 тысяч).
В чем апартаменты действительно дешевле квартир, так это в средней стоимости, поскольку они гораздо меньше по площади, чем полноценные квартиры. В стандарт-классе апартаменты доступнее квартиры на 58%, в бизнес-классе - на 12%, в люксе - на 21%.
Стоимость содержания аналогичных по характеристикам квартиры и апартаментов различается в основном на ставку НДС, то есть плюс-минус на 20%. Если коммунальные платежи за квартиру в массовом сегменте в Москве составляют примерно 100 рублей за квадратный метр, у апартаментов - 120.
- В чем подвох покупки апартаментов, если, например, человеку не нужна прописка, детский сад или школа рядом с домом?
- Безопасность покупки и проживания у апартаментов и традиционного жилья практически не отличается. И там, и там есть риски, связанные с долевым строительством.
С другой стороны, в обоих случаях есть стандарты пожарной и другой аварийной безопасности зданий. А вот комфорт может отличаться. Хотя реальных случаев жалоб на апартаменты именно в связи с их нежилым статусом замечено не было, все зависит от добросовестности застройщика и управляющей компании. Но теоретически за ряд неудобств в апартаментах не получится предъявить претензии.
Например, не соблюдаются стандарты инсоляции и звукоизоляции (на вполне законном уровне). Если в апартаменты не проникает луч солнца за весь день или хорошо слышно даже нешумных соседей, такие, мягко говоря, недостатки не нарушают строительные нормы.
Есть и еще одна неприятность. В жилых зданиях действует мораторий на отключение воды, света или отопления, за исключением аварийных ситуаций. В нежилых - не действует. Если рядом с апартаментами нет машиномест, это тоже проблема жильцов, а не застройщика. Причем резидентное разрешение (льготу) на хранение автомобиля в зоне платной парковки рядом с местом проживания в апартаментах оформить не получится, поскольку у жильцов нет регистрации.
Наконец, апартаменты не являются де-юре "вечными". Если вы купили квартиру, вас можно поздравить - по действующим законам Российской Федерации вас уже никогда не могут лишить жилья. В случае старения дома или государственных нужд, в соответствии с которыми дом должен быть ликвидирован, власти обязаны предоставить всем квартирантам равнозначное жилье или равноценную компенсацию.
В случае с апартаментами переселение вообще никто не обязан гарантировать, а каким будет размер компенсации за нежилое помещение - еще вопрос. Понятно, что никто не заглядывает в такие дали, как обветшание и переход в аварийное состояние домов, построенных в XXI веке, но вот как поведут себя реконструированные здания, мы сможем узнать и при жизни, в течение 10-30 лет.
По данным "Метриум", в первом полугодии 2022 года на рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса в реализации находилось 79 проектов, 6,5 тысячи лотов - на 32% больше, чем в декабре 2021 года. 18% составляет количество апартаментов эконом-класса, 31% и 51% - комфорт- и бизнес-проектов соответственно.
- Активность девелоперов находится на высоком уровне: в I полугодии 2022 года рынок пополнили 20 новых проектов, среди которых есть как варианты бизнес-класса, так и массового сегмента, - говорит директор по развитию компании Наталья Сазонова, - Рост стоимости квадратного метра среди апартаментов массового сегмента превысил не только динамику увеличения цены на апартаменты бизнес-класса, но и обогнал динамику подорожания квартир аналогичного сегмента. Такая тенденция наблюдается за счет увеличения на рынке количества готовых предложений с отделкой "под ключ", которые в большинстве случаев имеют небольшую площадь. Средний метраж апартаментов в июне составил 30 "квадратов" - на 4 кв. м меньше, чем еще полгода назад.
