Самые экономные москвичи снимают загородное жилье на границах с соседними столичными регионами. По данным генерального директора федерального портала "Мир Квартир" Павла Луценко, в дальнем Подмосковье стоимость аренды дачи составляет в среднем 30-40 тысяч рублей в месяц, в соседних областях - 20-35 тысяч.
В Ярославской, Владимирской, Тверской и Калужской областях цены в среднем выше, чем в Тульской и Рязанской и Смоленской, где ставки начинаются от 10 тысяч рублей за летний домик.
Впрочем, сэкономив непосредственно на арендной плате, можно разориться на оплате коммуналки и транспорта. За неделю-другую человек, конечно, этого особо не почувствует. А вот если семья планирует снять дом на несколько месяцев, включая холодное время года, переплата за некоторые услуги может стать значительной и перекрыть выгоду от экономии на стоимости аренды.
На какие факторы нужно обращать внимание при съеме на длительный срок или покупке дома, рассказал директор Департамента недвижимости компании "Цифровые СНТ" Федор Мезенцев.
Проверяем отопление
Арендуя дом, нужно в первую очередь поинтересоваться, какое в доме отопление и кто будет платить за коммунальные услуги. Для дач, сдающихся на лето, вопрос отопления не принципиален: при необходимости достаточно включить обогреватель, на семейный бюджет его использование от случая к случаю не повлияет.
А вот в домах для круглогодичного проживания коммунальные платежи могут составлять значительную сумму. И использование электричества стоит в несколько раз больше, чем газа.
Независимо от региона, будь то Московская, Владимирская или Тверская области, отопление газом площади в 150 квадратных метров в холодное время обойдется примерно в три тысячи в месяц, а электричеством — от 15 тысяч рублей. Вполне понятно, что невысокая стоимость аренды перестает быть таковой.
Совсем неудобно топить дровами — а домов в печным отоплением много и в Подмосковье, и в соседних областях. В целом же доля печного отопления в России превышает 50 процентов.
Если говорить об аренде, дом с печным отоплением стоит процентов на 40 дешевле, чем с газом, при прочих равных условиях. Таких домов по стране сдается немного, 5-10%. Как правило, их арендуют на короткий срок. Для семей или компаний, которые хотят выехать на природу на выходные, топка печи станет не проблемой, а своего рода развлечением.
Интересуемся удобствами
Обязательные требования со стороны арендаторов в наше время — горячая вода, душ, туалет в доме. Удобства на улице, летний душ имеют место быть, но лишь в качестве дополнительных опций.
Если же удобства находятся только во дворе, можно получить существенную скидку, до 30%, особенно, если человек снимает жилье на зиму. Но дешевые дома, как правило, снимают не семьи, а россияне, которые приезжают работать в регион вахтовым методом или учиться в институте.
Цена деревенского дома с минимумом удобств в Тверской области, например, начинается от 8 тысяч рублей в месяц, а благоустроенного коттеджа - от 40 тысяч рублей.
Но отопление и "неудобные" удобства — не единственные проблемы, с которыми может столкнуться арендатор жилья.
Следующее, на что стоит обратить внимание, - мобильная связь и интернет. Проверить, как работает связь, можно лишь непосредственно на месте. На период выезда в другой регион можно купить местную карту, тогда интернет будет посильнее.
Вообще, даже если вы планируете снять дачу максимум на месяц, лучше приехать на место, а не арендовать дом по картинкам из интернета. Просматривая жилье виртуально, потенциальный арендатор может принять только одно решение: этот вариант мне не подходит. Если же дом вас заинтересовал, нужно ехать на смотрины. Удаленно определиться, подходит вам жилье или нет, невозможно.
Существует множество негативных моментов, узнать о которых можно только на месте. Например, плохая подъездная дорога, или перепады электричества, или неблагополучные соседи.
Заключаем договор
Договор нужно заключать только с собственником. Сейчас много ресурсов, которые дают возможность арендатору связаться напрямую с владельцем жилья.
Предварительно документы можно посмотреть по электронной почте, а при встрече, если вы приняли решение о заключении сделки, попросить оригиналы.
Если вы снимаете дом не на несколько дней, а на 3-4 и более месяца, постарайтесь провести 1-2 дня в этом поселке. Можно договориться с хозяевами, снять дом на выходные. Если вам все понравится и вы решите остаться, сумма будет учтена в договоре аренды.
Два дня проживания — гарантия того, что ваши ожидания от дальнейшего проживания совпадут с реальностью. Скорее всего, ответы на большинство своих вопросов за это время вы получите. Вы прогуляетесь по окрестностям, пообщаетесь с соседями, изучите магазины, дороги, остановки общественного транспорта.
А еще вы поймете, нет ли поблизости промышленных предприятий, которые омрачат пребывание в доме. Самыми неприятными считаются полигоны твердых бытовых отходов, в том числе законсервированные, и свинофермы — даже несмотря на усилия хозяев по локализации запахов, находиться рядом с этими предприятиями неприятно.
Просим скидку
Сколько стоит хороший дом? Минимум — 30 тысяч рублей в месяц. Все, что дешевле, можно не смотреть — скорее всего, это неликвид, коробка для проживания.
Если вы снимаете дом на достаточно длительный период, не стесняйтесь просить скидку. Это нормальная практика, многие дают дисконт при заключении договора аренды. Например, хозяин предлагает месячную цену в 60 тысяч рублей. Смело просите сбросить 5 тысяч.
Не получится ли так, что о дисконте с хозяином вроде бы договорились, а он в последний момент говорит, что нашел желающих на те самые 60 тысяч?
Ситуация с недобросовестным арендодателем может возникнуть при любой стоимости, даже не связанной со скидкой, утверждает Федор Мезенцев. Поэтому подобные моменты нужно прописать в договоре аренды. Если хозяин расторгает договор по собственному желанию, он должен заплатить неустойку — от 20 до 100% месячной арендной платы. Это гарантирует, что владелец дома не станет гнаться за дополнительным заработком в ущерб семье, которая уже заключила договор.
Как правило, стоимость аренды фиксируется на весь период проживания. Если договор заключен на год, цена меняться не должна. В договоре отдельно должен быть указан порядок оплаты коммунальных платежей, электричества. В приложении к договору должны быть отражены показания счетчиков электричества, воды и газа, чтобы потом не возникало разногласий.
Если дом находится далеко от Москвы, договор нужно подписать до приезда семьи на место. Недобросовестный хозяин может отказать приехавшим людям в аренде либо повысить стоимость проживания - он в своем праве.
Аренда или покупка?
Стоимость загородной недвижимости с начала лета упала на 15-20%, сообщают сразу несколько риелторских агентств. Может быть, имеет смысл не арендовать, а купить дом, если люди планируют жить в нем несколько месяцев в году?
Падение цен на загородную недвижимость обусловлено, с одной стороны, спадом ажиотажного спроса, а с другой — желанием владельцев участков избавиться от непрофильных активов, объясняет наш собеседник. Иногда проще продать дом, чем сдавать его в аренду, а вырученную сумму вложить в свою квартиру.
Дело в том, что именно сейчас появляется большое количество недвижимости, которая переходит к наследникам после смерти первого поколения дачников. Эти люди получили участки бесплатно или за символические деньги 40-50 лет назад.
Пока жили бабушки-дедушки, дача была нужна. Как только пожилые родственники умирают, у наследников возникает вопрос, что с этой дачей делать. Ведь она не просто так стоит, она еще и «кушать просит».
Содержание дачного дома в 70 квадратных метров на шести сотках обходится минимум в 30 тысяч рублей в год, а реально, конечно, больше. В эту сумму входит земельный налог (1,5 тысячи рублей), налог за имущество (2 тысячи рублей), членский взнос в садоводческое товарищество. Если говорить о дальнем Подмосковье и соседних регионах, он составляет 5 тысяч рублей плюс, как правило, товарищество требует внести дополнительные деньги — на дороги, модернизацию электричества и т.д. - это еще 5 тысяч рублей. Итого обязательные траты составляют не меньше 13-15 тысяч рублей.
Теперь — траты не очень обязательные, но желательные. Поддержание участка обойдется еще в 10-12 тысяч рублей — нужно покосить его хотя бы три раза в год. Далее - текущий ремонт: протекла крыша, надо покрасить стены, подлатать пол: в 15-20 тысяч рублей обойдутся материалы, еще в такую же сумму - работа.
Если не вкладывать деньги, дом через несколько лет придет в упадок, и его восстановление обойдется в копеечку.
Возникает вопрос, что делать с дачей. Сдавать в аренду? Не все готовы этим заниматься. Продать как ненужный актив и вложить деньги в что-то более полезное? Такое решение многим наследникам нравится больше.
Рекомендации покупателям
Где лучше покупать дачу, в Московской области или в соседних регионах?
Зависит от инфраструктуры. Первое - транспортная доступность. Федеральные трассы все хорошие. Доехать до любой соседней области — не проблема. Региональные дороги внутри областей тоже, как правило, в более-менее нормальном состоянии.
Хуже обстоит дело с проездом по районам. В сельской местности много дорог 4-5-й категорий с так называемым улучшенным грунтовым покрытием. Они требуют постоянного ухода, после каждого дождя на них появляются ямы.
Если дача находится у дороги, ведущей, условно говоря, к музею-заповеднику, эту дорогу будет поддерживать федеральное правительство. Если же дом расположен в деревне, финансирование в этом случае зависит от муниципалитета, будь то Подмосковье или Владимирская область. Часто местным властям не хватает средств, чтобы положить нормальный асфальт, и в деревню ведет грунтовая дорога.
Второе — надежное электроснабжение. Власти стали следить за этим достаточно тщательно, но тем не менее. Перед покупкой нужно пообщаться с соседями, спросить, а не бывает ли, что электричества нет неделями. Такое в нашей стране, увы, случается. Допустим, высоковольтная линия идет по лесу, а энергетики еще не успели ее реконструировать.
Немаловажный фактор — наличие газа. Идет программа газификации населенных пунктов, поэтому есть из чего выбирать. Если семья собирается жить в доме в холодное время года, для отопления обязательно нужен газ.
Документы на землю и дом должны быть в идеальном порядке. Предпочтение следует отдавать предложениям, где границы земельного участка внесены в Росреестр, участок отмежеван, дом оформлен. В этом случае не возникнет проблем с оформлением наследства или последующей продажей жилья.
Если продавец говорит, что хочет продать дом по доверенности, к этому следует отнестись внимательно. Такой вариант возможен, но требует дополнительной юридической экспертизы.
Далее - состояние самого дома. Нужно оценить свои силы, готовы ли вы делать реконструкцию или лучше вложиться в дом, пригодный к жизни без необходимости серьезных переделок. Бывает, что домик снаружи красивый, обшит сайдингом, а внутри все нужно переделывать, то есть, по сути, это пустое каркасное строение.
Имейте в виду: если после покупки дома новый хозяин сталкивается с недостатками, о которых он и не подозревал, привлечь прежнего владельца к ответственности, невозможно. После того как вы купили дом, он становится вашей головной болью. В договоре купли-продажи обычно указывается, что покупатель к состоянию дома и земельного участка претензий не имеет.
