В конце 2021 года программы льготной ипотеки по всей стране набирали обороты, поэтому рынок ощущал существенный всплеск заинтересованности людей в недвижимости, но сегодня все изменилось. Как объясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, весной 2022 года рынок недвижимости стал жертвой сразу нескольких факторов:
– В последние месяцы мы наблюдаем снижение доходов населения и сокращение объёмов экономики, это важнейшие драйверы сегодняшнего дня. Тем более что люди до сих пор не до конца понимаю, что происходит. Всё вокруг – неопределенность: сокращаются рабочие места, снижаются зарплаты, после мая 2022 года рынок недвижимости чувствует ощутимый спад, – объясняет эксперт.
По словам Апрелева, первым отреагировал на экономические изменения рынок найма: в мае 2022 года в 3-5 раз вырос объем предложений по аренде жилья – у людей возникла необходимость получить дополнительные деньги. Результат – снижение цен на аренду квартир на 10-15%, поскольку предложение сегодня превышает спрос.
– Важный нюанс: рынок аренды не зависит от накоплений людей, только от их текущих доходов, его легче удержать. Ну а рынок приобретения жилья держался за счёт дешевой ипотеки, поэтому он и вырос за время пандемии почти в два раза. Сейчас неизменно идёт обратный откат: если сравнивать ситуацию с 2021 годом, то снижение спроса превышает 70-80%, – добавил Апрелев.
Почти что удивительная для России ситуация: квартиры дешевеют. Снова по той же причине – предложение превышает спрос, и рынком сегодня будут править покупатели. Поэтому, как объясняет Апрелев, у тех людей, у кого решение жилищного вопроса стоит не очень остро, нет мотивации покупать квартиры немедленно: велик шанс, что через год недвижимость будет дешевле на 10-15%.
Однако есть следующая проблема – доступность самой ипотеки. Текущий кризис весны 2022 года показал, что те россияне, кто уверенно стоял на ногах ещё полгода назад, сегодня оказались в незавидном положении и перед лицом экономической и психологической неопределенности. Те накопления, которые люди делали в расчёте на будущее приобретение квартиры, в течение года будут потрачены на повседневные нужды.
Как рассказала эксперт в области недвижимости Елена Лапшина, в мае было выдано всего лишь около 30 тысяч ипотек во всей России – это примерно на 70% меньше, чем в прошлые годы: покупать квартиры решились только те, кто уже твердо решил это сделать, вне зависимости от льготных предложений. Её коллега, эксперт фонда «За права заёмщиков» Александра Пожарская добавила, что в прошлые годы значительную долю ипотеки составляли сделки по строящимся проектам, в которых заинтересованы не все покупатели – поэтому снижение спроса связано не только с кризисом.
– Мы отмечали, что многие заемщики, которые уже получили одобрение сделки, все же отказались от покупки квартиры весной, так как опасались предстоящего дефолта, – объясняет Пожарская. – Мы видим постепенное снижение спроса: по данным банковского сообщества, уже в 5 раз упало количество одобряемых сделок.
Ипотека – серьезный проект для банков, это дорогие кредиты, но при этом «разгон» ипотеки за счет льготных программ и специальных предложений от застройщика может сыграть злую шутку с финансовым рынком.
Мы видим, что многие заёмщики, которые взяли кредит, были сотрудниками как раз тех отраслей, которые сейчас переживают сложные времена. Значит, подушки безопасности у них скоро не останется, и мы скоро увидим большой спрос на процедуру банкротства физических лиц. Одновременно с этим банки сейчас более строго относятся к проверке потенциальных заемщиков, особенно к занятым в «рискованных» сферах. Процент одобрения сделок будет существенно ниже: нельзя рисковать.
По словам Александры Пожарской, хотя ипотечный заёмщик более разумен, чем любой другой, все равно у него есть риск остаться без средств к существованию и быть вынужденным начинать процедуру банкротства. Поэтому в контексте ипотеки нужно очень серьезно работать над повышением культуры займов – потенциальный заёмщик должен понимать масштаб обязательств, которые он берет на себя. Тем более, что сегодня действует мораторий на банкротство, который, по мнению эксперта, плохо скажется на самих должниках: если человек не справляется с обязательствами, у него нет возможности объявить себя банкротом и выйти из этого порочного круга.
Естественное следствие этих тенденций отмечает Константин Апрелев – по его словам, сегодня существенно сократилось количество людей, которые готовы брать ипотеку с минимальным первым взносом, фактически с нуля, настраиваясь на долгий путь погашения кредита.
– Резко сократилось количество людей, которые берут ипотеку на свою первую квартиру, не имея солидных накоплений или не планируя обменять квартиру. Порядка 40-50% сделок сегодня – это, по сути, обмен жилья: скажем, продажа однокомнатной квартиры и покупка двухкомнатной, переезд из одного района в другой. Сегодня ипотека используется как недолгосрочный кредит при совершении альтернативных сделок, но не как серьёзный проект на 20-30 лет при покупке квартиры «с нуля», – подводит итог Апрелев.
