— Примерно половина покупок квартир в новостройках происходит на деньги, вырученные от продажи вторичного жилья, - говорит директор Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. - Поэтому очевидно, что ситуация со спросом на вторичке напрямую влияет и на первичный рынок. Я считаю, что эффективной могла бы стать инициатива реализации залогового вторичного жилья с сохранением условий ипотеки от предыдущих покупателей. Это могло бы значительно повысить продажи таких квартир.
"Вторичный рынок могло бы поддержать снижение налогового бремени в виде увеличенного налогового вычета", - добавляет коммерческий директор-партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.
В условиях сложившейся экономической ситуации среднестатистический покупатель приобретает квартиру не столько в качестве инвестиции, сколько для улучшения жилищных условий, говорит коммерческий директор компании "Страна Девелопмент" Александр Гуторов, поэтому государство обязано предоставить гражданам помощь
Люди, располагающие собственными средствами, покупают вторичное жилье обычно высокого уровня - но никак не квартиры в девятиэтажках на окраине городе. Поэтому спрос на квартиры в старых домах эконом-класса невозможен без дешевой ипотеки.
"В итоге покупка первичного жилья откладывается на неопределенный срок, до наступления более благоприятной рыночной конъюнктуры. Таким образом, падает спрос и на новостройки, - подчеркивает Александр Гуторов. - Поэтому поддержка рынка вторичного жилья с помощью снижения ставок и разработки программ субсидированной ипотеки положительно скажутся как на вторичном, так и на первичном рынках".
Эксперт "Циан.Аналитика" Виктория Кирюхина согласна, что вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек. "Проводится огромное количество альтернативных сделок: новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья, - говорит Кирюхина, - однако в большинстве городов средняя цена квадратного метра готового жилья - ниже строящегося". В таких условиях поправить жилищные проблемы без дополнительной государственной помощи сложно. Но, видимо, в данной ситуации перевешивает другой фактор.
Виктория Кирюхина объяснила "МК", почему программы субсидирования распространялись до сей поры только на сегмент новостроек: "Строительная отрасль - системообразующая, где задействованы несколько миллионов сотрудников. И это не только девелоперы, но и связующие организации: от агентств по продвижению и профильных IT-компаний до предприятий металлургии. Наличие спроса на рынке обеспечивает загрузку предприятий, то есть льготная ипотека - это еще и социальная поддержка".
Если распространить программу и на сегмент вторичного рынка, спрос значительно сместится в сегмент готового жилья. Кроме того, актуальным при выборе становится и вопрос наличия отделки, что есть в большинстве вторичных квартир.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова рассказывает, что 70% сделок на первичном рынке проходят с использованием средств от продажи вторичной недвижимости. Это касается как ипотечных сделок, так и сделок без ипотеки. "Однако для московского региона сумма кредита недостаточна, поскольку в среднем квартиры в столице продаются за 15-20 миллионов рублей, - говорит Яна Глазунова. - Те, кто не может продать вторичное жилье, просто не могут зайти в сделку, поскольку при лимите в 12 млн рублей у них недостаточно денег для первого взноса. Высокие ставки на вторичном рынке сильно затрудняют продажи. В марте-апреле у многих не хватало средств на первый взнос, потому что их вторичное жилье не продавалось".
Увы, но ставка ипотеки для вторичного рынка не будет ниже ставок программ строящегося жилья. Застройщики создают в союзе с банками субсидированные ипотечные программы со ставкой 4-6%, продолжает Яна Глазунова. Для квартир в старом фонде возможен только фиксированный процент на законодательном уровне. Но установить его единым весьма сложно из-за разного возраста домов и их состояния. Банки рисковать не любят, поэтому попросту будут находить причины для отказа потенциальным покупателям жилья, не пользующегося спросом. Речь идет об "убитых" квартирах и домах, находящихся в непрестижных районах.
Напомним, что 25 апреля Владимир Путин предложил снизить ставку по льготной ипотеке для квартир в новостройках до 9% годовых и продлить программу до конца года. Минстрой намерен установить новые условия с 1 мая.
