Чтобы избежать массового банкротства застройщиков, власти начали обсуждать новые меры поддержки строительной отрасли. Среди вариантов — резкое снижение ипотечных ставок за счет госучастия.
Напомним, банки привязывают свои кредитные ставки к ключевому показателю ЦБ. И если в начале 2020 года ключевая ставка Банка России составляла 4,25%, то сейчас она в разы больше — 20%.
Между тем государственная программа льготной ипотеки должна была действовать до 1 июля 2022 года. Ставка — 7% годовых. Предельная сумма кредита составляла — 3 млн руб. По этой программе можно было оформить кредит на квартиру в новостройке сроком до 20 лет с первоначальным взносом от 15%.
Но так было до обострения ситуации на Украине и последующей санкционной атаки на нашу страну. 28 февраля Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до рекордных 20% годовых. А она, в свою очередь, прямо повлияла на условия по новым ипотечным кредитам. В тот же день главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко спрогнозировал сокращение выдачи ипотечных кредитов в России. По его словам, какие бы ипотечные ставки банки сейчас ни назначали, по сути они будут запретительными. Риелторы в свою очередь сообщили о росте цен на новостройки на 5–12% за неделю. А если квартира разом подорожала подорожала на миллионы (учитывая обрушение курса рубля), россиянам будет все равно, какую ставку по ипотеке предложит рынок. В любом случае — будет дорого. «Возможности потенциальных заемщиков резко сократятся, кредитование съежится до уровня льготных программ. Ежемесячная выдача ипотечных кредитов уменьшится в 5–10 раз», — предсказал Гордейко. Уже 2 марта 2022-го большинство банков приостановили выдачу льготной ипотеки: новые заявки перестали принимать.
С большой вероятностью можно сказать, что программа льготной ипотеки в том или ином виде сохранится, поскольку ее отмена нанесет очень сильный удар по строительной отрасли, рассказывает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов. «В условиях нынешней неопределенности очень сложно говорить о том, в каком объеме правительство решить финансировать ту или иную меру поддержки, — продолжает он. — Спрос на недвижимость в условиях ослабления рубля и политических потрясений всегда возрастает. Но ставка по ипотеке - более значимый фактор для покупателей квадратных метров. Если не будет льготной ипотеки, застройщики могут столкнуться со сложностями в продаже жилья в соответствии с прежним графиком».
По мнению старшего аналитика ИАЦ «Альпари» Анны Бодровой, вполне может быть, что идея ипотеки под 5% годовых получит глобальную поддержку на уровне правительства: спрос есть, потому что у людей на руках остались финансовые средства. «Государство может субсидировать льготные ипотечные условия за счёт резервов и секвестирования расходов (пропорционального снижения всех расходных статей бюджета на определённую долю) по другим направлениям», — считает она. Впрочем, точных цифр — сколько сотен миллиардов бюджетных рублей потребуется на подобные субсидии — эксперты не называют.
Между тем первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал предупреждает, что в сложившейся ситуации на потенциальных покупателей жилья лягут дополнительные расходы, связанные не только с повышением ставок по ипотеке, но и с повышением себестоимости строительства, так как рынок строительных и отделочных материалов сильно вырос в цене.
Похожего мнения придерживается независимый эксперт рынка недвижимости Алексей Кричевский. По его мнению, людям, помимо покупки жилья, придется вкладываться в ремонт, который в нынешней действительности станет дороже в полтора раза, став неподъемным.
«Высоконадежные ипотечные портфели в сегодняшних реалиях — это фикция, — говорит он. — С учетом резкой девальвации рубля, отсутствия роста доходов, ускоряющейся инфляции и приближающегося всплеска безработицы из-за ухода с рынка западных компаний, под угрозой будут выплаты по сотням тысяч кредитов. Льготная ипотека на новостройки и так взвинтила цены на квадратные метры на 50–100% по всей стране, потянув за собой и вторичку. Будут ли люди зарабатывать столько, чтобы обслуживать эти кредиты, в обозримой перспективе? Вряд ли».
