В конце прошлой недели Банк России восьмой раз подряд поднял ключевую ставку. На сей раз резко, сразу на 1 процентный пункт. Регулятор пытается приструнить высокую инфляцию, которая в начале февраля достигла 8,8%. При этом ЦБ предупредил о возможности дальнейшего повышения ключевого индикатора денежно-кредитной политики. Санкционная истерия, развернутая на Западе из-за якобы возможного вторжения РФ на Украину, а также ожидаемое ужесточение монетарной политики ФРС и ЕЦБ усиливают отток капитала из России, что, без сомнения, вынудит ЦБ еще сильнее повысить ключевую ставку.
Не стоит забывать и об инфляции издержек. Чем резче ЦБ задирает ставку, тем труднее без дешевых кредитов работать и развиваться российским компаниям, тем выше безработица и инфляционные ожидания у предпринимателей, которые из-за неуверенности в завтрашнем дне дружно переписывают ценники на товары и услуги в сторону повышения.
Последнее решение ЦБ по ставке было ожидаемым на ипотечном рынке. Не удивительно, что отдельные лидеры решили сыграть на опережение. Так, с конца января ухудшили условия по своим программам сразу семь крупнейших игроков («Альфа-Банк», «Дом.РФ», «Райффайзенбанк», «Санкт-Петербург», «Сбер», «Уралсиб», «Юникредит»). Причем в ряде случаев жилищные ссуды подорожали больше чем на 1 процентный пункт.
На текущий момент уже у 15 крупных игроков ставки превысили 10%, а по некоторым продуктам они приблизились к 12% годовых. По оценке АО «Дом.РФ», средняя ставка на первичном рынке жилья среди банков из топ-15 достигла 10,44% годовых (+0,57 п.п.), на вторичном рынке — 10,56% (+0,69 п.п.) и на рынке рефинансирования — 10,55% (+0,25 п.п.). Средняя ставка на покупку готового дома (кредит от 3,6 млн руб. на 15 лет с первоначальным взносом до 40%) за последнюю неделю подросла до 11,22% (+0,22 п.п.), на строительство жилого дома — до 11,47% (+0,27 п.п.). Напомним, что год назад, в январе 2021 года, средний уровень ипотечной ставки равнялся 7,23%. Таким образом, за последние 12 месяцев ипотека подорожала на 3%!
Интересный факт — взлет ставок не отпугнул россиян. «Продолжающийся рост цен на жилье подстегивает клиентов не откладывать покупку жилья, что сохраняет высокий спрос на рынке ипотеки. Все это сохраняет высокий спрос и стимулирует не откладывать покупку жилья», — пояснил директор по развитию розничного бизнеса «СКБ-банка» Алексей Луценко. Как считает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков, за 2022 год новостройки могут подорожать на 15%.
Кроме этого при невысоких официальных доходах ипотека остается для многих работников единственным вариантом улучшить жилищные условия. «Россияне стали брать ипотеку чаще в 15 раз: практически каждая третья семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 семьи). Чтобы погасить текущую задолженность, каждое домохозяйство должно выплатить банку по 280 тыс. руб.», — сообщили аналитики ЦИАН. После кризиса 2008-го (с 2009 по 2021 год) в РФ выдано 12,6 млн ипотек на общую сумму 26,1 трлн руб.
Устойчивый тренд на повышение ставок, разумеется, отбивает у многих граждан желание подать заявку на жилищный кредит. Но, как показывает статистика, не сильно. В течение первого месяца этого года, по данным Frank RG, выдано 95,4 тыс. ипотечных кредитов против 96,0 тыс. кредитов в январе 2021 года. При этом размер среднего ипотечного кредита вырос за год на 26,8%, почти до 3,5 млн руб. Что объяснимо: у людей нет накоплений, и они вынуждены брать больше денег в долг.
Растет не только средний размер ипотечного кредита, но и его средний срок. «В текущем году средний срок ипотечного кредита может увеличиться до 22–23 лет по сравнению с более чем 21 годом в 2021 году, — сообщила «МК» главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. С ее слов, пересмотр госпрограммы «Льготная новостройка» изменил структуру выдаваемых ипотечных кредитов: во II полугодии прошлого года ее доля в выдачах опустилась ниже 10% со среднего показателя 27% в начале года. На этом фоне растет доля вторичного рынка в выдачах. Особый интерес у заемщиков вызывают такие программы, как «Кредит наличными под залог имеющейся недвижимости» и «Ипотека для предпринимателей».
По словам банкиров, сейчас массовый спрос смещается на рыночные ипотечные продукты банков, «Семейную ипотеку», совместные программы банков и застройщиков. «Приобретающим квартиры в новостройках предлагаются беспрецедентные скидки на ипотечные кредиты при проектном финансировании, скидка к базовой ставке доходит до -4,0%», — отметил Алексей Луценко.
С его слов, все больше банков стремятся предложить клиенту удобный способ оформления ипотеки, сведя к минимуму посещение офисов. Многие операции уходят в онлайн, что экономит и время, и силы клиентов. Набирает популярность услуга «одного окна», когда оформление сопутствующих услуг (оценка жилья, различные виды страхования) происходит через одного сотрудника банка или представителя застройщика и, конечно же (для более продвинутых), через мобильное приложение в телефоне.
Алексей Луценко ожидает появления и развития все большего количества цифровых сервисов как от банков, так и от нефинансовых компаний. К примеру, большинство крупных застройщиков при покупке квартиры предлагают услугу «Электронная регистрация» пакета документов по ипотечной сделке. «Не отстают и банки, которые также развивают дистанционные сервисы и предлагают своим клиентам дополнительные скидки к базовой ставке в районе -0,3%, например, при приобретении готового жилья у физлица или рефинансировании ипотечного кредита, ранее оформленного на вторичном рынке жилья. Это особенно актуально при текущем тренде на повышение ставок», — заметил Луценко.
Отметим еще один любопытный тренд — банки активизировали работу на смежных сегментах жилой ипотеки. К примеру, на днях ВТБ запустил специальную ипотечную программу на покупку машино-мест и кладовок. Оформить такой кредит можно как на этапе приобретения квартиры, так и позже, при оформлении недвижимости в собственность. Имеются скидки для зарплатных клиентов. «На фоне рекордного спроса на недвижимость в новостройках растет интерес населения и к крытым парковкам. По нашим данным, в прошлом году в новых жилых комплексах он увеличился на 20–30%. Причина проста — это избавляет жильцов от необходимости искать свободное место на общественных парковках, которые не всегда бывают доступны, особенно в вечернее время», — отметил член правления ВТБ Святослав Островский.
По прогнозу замминистра финансов РФ Алексея Моисеева, в текущем году выдачи ипотеки по сравнению с прошлым годом в денежном выражении упадут на 15%, а в количественном — на 20–25%. «После рекордов в 2020 и 2021 годах стабилизация является естественной», — добавил чиновник.
«На фоне повышения ключевой ставки ЦБ до 9,5% годовых ставки по ипотеке, вероятно, достигнут заградительного уровня в 12% годовых и даже превысят его. Это может привести к существенному сокращению объемов ипотечного кредитования и, как следствие, к снижению цен на рынке недвижимости. В первую очередь на вторичном», — отметил руководитель АЦ ИРН Олег Репченко. Эксперт «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов считает, что ставки по ипотеке продолжат расти как минимум до весны. Дальнейшие действия банков в отношении ставок, по его мнению, будут во многом зависеть от монетарной политики ЦБ. Ряд аналитиков ожидают в первом квартале этого года подорожания ипотеки до 13%. Таким образом, надо признать — период доступной российской ипотеки остался в прошлом.
