«Нулевой километр» на Манежной площади Москвы — это не только популярная у туристов достопримечательность, но и, конечно, самые дорогие квадратные метры в России. Именно этот «пятачок» эксперты взяли за точку отсчета, условно поделив вокруг него столицу на концентрические круги с разницей в один километр по радиусу. И выяснили, сколько стоит жилье на первых десяти километрах от центра.
— В исследовании учитывались проекты с квартирами и апартаментами всех классов, где так или иначе представлено предложение от застройщика, — комментируют авторы исследования, специалисты агрегатора новостроек Dombook. — В среднем квадратный метр недвижимости на каждом следующем километре дешевле, чем на предыдущем, на 93,3 тысячи рублей. Но динамика далеко не везде отрицательная: зачастую жилье, расположенное дальше от центра, оказывается дороже, причем намного.
Например, квартиры в радиусе километра от центра, по данным bnMap.pro, оцениваются в 1,17 млн рублей за квадратный метр, а на втором километре — на 22% дороже: 1,43 млн руб. Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова призывает не искать в этом какой-либо закономерности. По ее мнению, дело в ограниченности предложения рядом с Кремлем.
Ценообразование в центре вообще часто абстрактно, объясняет эксперт. Близость к Кремлю дает недвижимости имиджевую прибавку, но это не значит, что жить в самом сердце столицы обязательно комфортнее, чем в Хамовниках, на Якиманке или на Патриарших. Предложение там крайне ограниченное, всего четыре проекта, поэтому выход одного нового клубного дома со средней ценой квадратного метра более 2 млн рублей сразу же сдвинет статистику на десятки процентов.
— На цену предложения в новостройках, расположенных в самом центре, влияют многие нюансы: и исторический контекст, и состав команды проектировщиков, если в ней звездные авторы, — рассказывает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Самый популярный метраж элитной квартиры, кстати, достаточно демократичен — около 150 «квадратов». Проектируются в дорогих домах и практичные городские квартиры, и апартаменты площадью около 60 кв. метров.
Средняя площадь квартир в Центральном округе на 40% выше, чем по городу (80 кв. м против 56 кв. м). Это связано с тем, что дома с большими квартирами здесь строили и в дореволюционный период, и в последние два десятилетия. Размер жилых помещений в дореволюционных доходных домах, как правило, превышал 100 квадратных метров. Многие из них были реконструированы в советские годы (в них не только организовывали коммуналки, но и делили многокомнатные помещения на 2–3 отдельные квартиры).
Новое жилье в центре Москвы в основном тоже просторное. Застройщикам домов премиум-класса нет нужды уменьшать размеры квартир, как это делается в последние годы в «экономе». Усредненная площадь жилья в новостройках Центрального округа — 95,5 кв. м. Конечно, есть и 19–20-метровые апартаменты, и хоромы площадью несколько сотен «квадратов». Те и другие, впрочем, представлены в меньшинстве. По статистике от компании Est-a-Tet, на предложения элитного жилья площадью до 50 кв. метров приходится меньше 1%, на лоты 50–70 кв. м — 4%. Квартиры и апартаменты от 70 до 130 кв. м составляют 40% элитного предложения. Жилье размером 130–150 кв. м пользуется спросом у 20% покупателей, более 210 кв. м — у 16%.
Покупатели жилья высокого класса не брезгуют ипотекой. В элитном сегменте кредитование — это финансовый инструмент, которым пользуются не при нехватке средств, а для более грамотного распоряжения деньгами. Доля ипотечных сделок в премиальных жилых комплексах в центре Москвы составляет около 25% от общего количества сделок (в среднем по рынку этот показатель чуть ниже 70%), но в последние годы растет. К примеру, пять лет назад с привлечением банковского финансирования в Центральном округе приобреталось лишь 18% квартир и апартаментов.
Жители дорогих квартир меняют их каждые 7 лет
На первом километре от центра предлагается лишь 41 квартира в четырех проектах (общая площадь — 4,7 тысячи кв. м), а на втором — уже 360 квартир общей площадью около 56 тыс. кв. м в 25 проектах.
Далее «квадрат» закономерно дешевеет. На третьем километре он стоит 753 тыс. руб. (минус 47% ко второму километру), на четвертом — 474 тыс. руб. (минус 23% к третьему), на пятом — 366 тыс. руб. (минус 23% к четвертому). Здесь же, на пятом километре от сердца столицы, находится первый комплекс апартаментов экономкласса (проект реконструкции бывших общежития и административного здания) — возможно, последняя надежда приобрести недорогую крышу над головой не на выселках.
— Застройка в центре неоднороднее, чем в других административных округах столицы, — говорит руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. — Здесь представлены как дореволюционные здания, так и дома, возведенные во времена СССР, а также недавно сданные новостройки.
Такая чересполосица характерна почти для всей территории в пределах исторического центра столицы (примеры можно найти и рядом с Тверской улицей, и в арбатских переулках). Исключений из этого правила немного. Например, на окраинах Таганского и Басманного районов есть кварталы, полностью занимаемые типовыми домами 1960–2000-х годов постройки, а в Хамовниках (между Остоженкой и Москвой-рекой) и в Пресненском районе (рядом с «Москва-Сити») имеются зоны сплошной застройки современными монолитными корпусами.
— На одинаковом расстоянии от Кремля находятся районы с абсолютно разной стоимостью квадратного метра. Например, в 5 километрах от сердца столицы расположены Хамовники, Лефортово, Мещанский и Пресненский районы. При этом в Мещанском районе цена квадратного метра новостроек составляет 2,71 млн рублей, в Пресненском — 2,15 млн рублей, в Хамовниках — 1,79 млн, а в Лефортове — 322 тысячи рублей, — говорит директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Гурцева.
Часто ли жители дорогих домов переезжают на новое место жительства? В общем-то нередко. Но переезд из клубного дома в центре Москвы на практике связан, как правило, не с разочарованием от проживания в нем, а с иными причинами. Директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина рассказывает, что жизненный цикл проживания на одном месте в среднем составляет 7–8 лет. Обычно после этого срока покупатели испытывают необходимость что-то поменять — переехать в жилье с более современными условиями проживания или семья стала больше, и нужна уже другая площадь квартиры. Более того, устаревает и амортизируется сам дом, что влечет за собой стремительное падение его стоимости на рынке, поэтому чем больше откладывать продажу такой квартиры, тем сложнее потом будет ее реализовать. Переезд может быть связан с желанием кардинально поменять обстановку. В этом случае, как правило, семья переезжает в загородный дом, но точка присутствия в городе все равно остается: покупатели просто продают прежнее жилье и покупают более компактное.
Покупатели требуют душевые для собак
Средняя цена «квадрата» на первичном рынке жилых новостроек Центрального округа, по данным гендиректора «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, составляет: в квартирах бизнес-класса — 393 тысячи рублей (средняя стоимость квартиры — 31,3 млн руб.), в премиум-классе — 700 тысяч рублей (94,4 млн руб.). Апартаменты продаются еще дороже: усредненный «квадрат» в бизнес-классе стоит 620 тысяч рублей (при средней цене жилья 35,5 млн руб.), в премиум-классе — 808 тысяч рублей (95 млн руб.).
Интересное наблюдение: конструктивные решения, направленные на борьбу с коронавирусом, не успели стать заметными факторами, влияющими на цену жилья.
— Такие «фишки», как бесконтактные двери, не являются следствием пандемии в прямом смысле этого слова, а становятся стандартной частью инженерии. Во-первых, пандемия все же преходяща, во-вторых — система «умный дом» по умолчанию встроена в любой элитный или премиальный объект. Конечно, внедрение таких технологий увеличивает конечную стоимость объекта, но это обычные расходы на строительство дорогого жилья, — говорит Анна Гурцева.
— Мы пока не видим существенных изменений в планировках новых проектов в связи с пандемией. Люди больше обращают внимание на репутацию девелопера, качество строительства, отделки квартир, подъездов, разнообразие детских площадок и особенности соседства. Явными требованиями стали: наличие балконов, террас, большая площадь остекления, максимальная близость к парку, — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков.
Согласно опросу компании «Мармакс», 87% покупателей жилья бизнес-класса хотят иметь в своем жилом комплексе фитнес-зал. 71% респондентов считают обязательной опцией колясочную, 61% — постомат, 54% — душ для собак. Половина опрошенных считает, что необходим не только подземный паркинг, но и гостевые места с внешней стороны комплекса, а 29% — подземный с гостевыми местами во дворе. Среди отдельных пожеланий — банкомат в доме, постирочные комнаты, хорошая шумоизоляция квартир, зоны каршеринга и электрозарядки для автомобилей.
Цену метра определяет территория
Мы тем временем покидаем Центральный административный округ Москвы. Но, поскольку Кремль все еще близок, цены падать не спешат. Шестой километр оказывается дороже пятого на 3%. Квадратный метр здесь стоит в среднем 378,8 тысячи рублей из-за единственного жилого комплекса премиум-класса у границ Парка Победы со средней ценой 765 тысяч рублей за «квадрат». Кстати, премиум-класс при движении от центра в область последний раз встречается на десятом километре. Однако проекты, которые аналитики относят к бизнес-классу, будут попадаться и дальше, даже за МКАД.
Удивительно, но седьмой километр (тоже по вине лишь одной новостройки) оказался дороже шестого, причем сразу на 33%: средняя стоимость квадратного метра на нем — почти 505 тысяч рублей. Виной всему элитные резиденции на улице Косыгина, где квадратный метр в среднем стоит почти 1,3 млн рублей.
На восьмом километре логический порядок восстанавливается — квадратный метр стоит на 34% дешевле, 334 тысячи, на девятом — еще на 3% дешевле, 323 тысячи рублей. На десятом вновь дорожает до 335 тысяч рублей.
— Местоположение дома важно, но все же прямой зависимости с расстоянием от Кремля нет, — утверждает главный аналитик группы компаний МИЭЛЬ Екатерина Бережнова. — Например, квадратный метр квартиры в Мещанском районе с хорошим дизайнерским ремонтом в пятиэтажном доме 1928 года стоит на 50 тысяч рублей дороже, чем квадратный метр квартиры в Тверском районе в пятиэтажном доме 1927 года, но с косметическим ремонтом.
Ключевым фактором, от которого зависит стоимость квадратного метра, является качество дома, говорит заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management Дарья Канева. В зависимости от этого, а также от уровня инфраструктуры и формируется цена. «Многие премиальные проекты на периферии города могут стоить гораздо больше, чем старые пятиэтажки в центре. Ровно так же в любом районе Москвы квартира может стоить как 10–12 млн руб., так и 50 млн руб. и больше — в зависимости от того, в каком доме она расположена и что дом окружает: парки, магазины и так далее. Это тоже серьезные преимущества, которые не всегда есть в центре»,— уверена Дарья Канева.
Новостроек экономкласса в центре давно нет
И все же в большинстве случаев закономерность «чем ближе к центру Москвы, тем выше стоимость квадратного метра» остается актуальной, подчеркивает Алексей Попов. Среди административных округов Центральный — в два раза дороже, чем следующий за ним в рейтинге средних цен Западный (790 тысяч рублей, с учетом первичного и вторичного жилья всех классов, против 390 тысяч).
На уровне муниципальных районов Москвы исключения из этого правила носят единичный характер. К примеру, Куркино (район за МКАД) дороже, чем Тушино (район в составе того же административного округа, но внутри Кольцевой автодороги); квадратный метр в Новокосине и Жулебине стоит чуть выше, чем в Вешняках и Ивановском. На уровне кварталов и отдельных домов распределение более сложное. «Роль местоположения, конструктивных особенностей здания, концепции самого жилого комплекса в ценообразовании выше, чем фактическое расстояние до Кремля или до Садового кольца. Но и в рамках такого анализа (если сравнивать сопоставимые по качеству проекты) в семи из десяти случаев жилой комплекс, который находится ближе к Кремлю, будет чуть дороже», — говорит Алексей Попов.
Поскольку жилье в центре Москвы продолжает цениться заметно выше, чем на периферии, а свободных участков здесь очень мало, застройщики стараются возводить дома премиальных сегментов. По данным «Бон Тон», основная часть предложения приходится на премиум-класс (61,6% площади), бизнес-класс составляет 37,8%. Новостроек экономкласса в центре давно нет, а проекты комфорт-класса периодически появляются только в формате апартаментов в рамках реконструкции нежилых зданий советского периода. На этот сегмент сейчас приходится 0,6% предложения; стоимость квадратного метра в самом доступном жилом комплексе — 350 тысяч рублей.
...И еще несколько цифр. Москва простирается от Кремлевской стены примерно на 13 километров на запад, на 14 километров от Гостиного Двора на восток, на 16 километров к северу от Исторического музея и почти на 20 километров на юг от Васильевского Спуска. Если объединить все «нецентровое» жилье на территории между 11-м километром от Кремля до МКАД в одну категорию, средняя стоимость квадратного метра составит 297 тысяч рублей — всего на 11% меньше, чем на десятом километре. Более-менее ощутимо «квадрат» опускается лишь в столичных районах за МКАДом, включая новостройки в Новой Москве и в Зеленограде, — до 219 тысяч. Дороже в России жилье только в Сочи — 244 тысячи рублей за квадратный метр.
