Эскроу — это специальный банковский счет, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств. С 2019 года средства участников долевого строительства по закону должны находиться на эскроу-счетах, что не позволяет напрямую привлекать их к строительству, которое ведётся за счёт банковских кредитов. А сами застройщики могут воспользоваться деньгами дольщиков только после того, как объект будет введен в эксплуатацию.
Введение обязательных эскроу-счетов стало прогрессивным шагом в сфере жилищного строительства в России. До ее введения деньги дольщиков не были защищены от мошенничества, и если недобросовестный застройщик банкротился или «выводил» деньги себе в карман, граждане могли не получить вообще ничего. Некоторым таким «счастливчикам» иногда удавалось решить проблему, когда недостроенный объект выкупали другие застройщики или достраивало государство, но большинство пострадавших оставались и без жилья, и без денег.
Почти два года безопасные эскроу-счета в России функционировали без нареканий, однако пандемия внесла свои коррективы. Многие застройщики были вынуждены сдвинуть сроки сдачи своих домов, при этом единой схемы продления эскроу-счетов в законе не оказалось. А если задержка по вводу объекта больше 6 месяцев, то по закону деньги дольщиков возвращаются на депозиты и все договорные обязательства разрываются.
Другими словами, гражданам возвращаются только средства, которые они перечисляли на эскроу-счет, на который даже процент по вкладу не начислялся. А между тем за время постройки дома инфляция «съела» часть этих средств, а цена квадратного метра могла вырасти выше инфляции, как это и случилось в 2021 году. По информации компании «Бест-Новострой», стоимость жилья в новостройках в категории «эконом» и «элитка» увеличилась за прошлый год более чем на 40%, а в сегменте бизнес-класса – свыше 50%. В результате возникала почва для мошеннической схемы: застройщик мог вернуть средства дольщику, а дальше продавать квартиры в уже построенном доме по рыночной цене с большей выгодой для себя.
47-летний Роман Л. рассказал «МК» свою невеселую историю. Для того, чтобы переехать в Москву, он продал квартиру в Волгограде, взял ипотеку на недостающую сумму в крупном госбанке и приобрел жилье в долевом строительстве жилого комплекса на юго-западе столицы. Дом должны были сдать в апреле 2021 года, однако вовремя построить объект застройщику не удалось. Он попросил всех будущих жильцов заключить допсоглашение, где обязался достроить дом в будущем, если они не будут требовать компенсации.
Из 800 будущих жильцов этого ЖК только 19 человек увидели недобросовестные действия и отказались подписывать этот договор. Они решили обратиться в суд с указанием на нарушения, доказывая свое право на получение компенсации, ведь свою часть договора они выполнили. Представитель застройщика начал угрожать расторжением договора и сказал, что готов вернуть деньги людям, раз они не подписывают невыгодное для них допсоглашение. В конце августа застройщик в одностороннем порядке так и сделал. А Роману начали поступать письма с предложениями о том, «куда ему вернуть его деньги». Но ему нужны были не деньги, а квартира, чтобы жить. Мужчина успел наложить через суд арест на собственность, поэтому его квартиру еще не продали. Но, по его словами, были те, кому не удалось этого сделать вовремя и в результате застройщик, действуя формально строго по договору, уже построенное жилье начал реализовывать по новым ценам другим покупателям. Сейчас еще идет судебное разбирательство по данному прецеденту, и чью сторону возьмет Фемида – большой вопрос.
Между тем, получается, что любого дольщик в нашей стране рисует тем, что вложенные и уже обесцененные деньги к нему просто-напросто вернутся, но он останется без вожделенного жилья. «Надо четко понимать, что, когда человек вкладывает деньги в квартиру на этапе котлована, он является просто соинвестором, а инвестирование всегда сопряжено с риском, - говорит Полина Гусятникова, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners. - Не может быть такого, чтобы человек купил квартиру дешево на этапе котлована без каких-либо рисков для себя и с гарантированной возможностью не только сохранить, но и преумножить свои деньги. Эскроу-счета – это способ сохранить деньги. Но они никаким образом не гарантируют, что гражданин получит жилье точно в срок».
Такая трактовка законодательства является возможностью для манипуляций. В ноябре прошлого года ещё в двух жилищных комплексах было зафиксировано нарушение положенных сроков, но о масштабности проблемы говорить рано. «До пандемии срок в 6 месяцев считался достаточным, - говорит владелец строительной компании Максим Лазовский. - Сейчас есть обстоятельства, которые можно считать форс-мажорными. Рост цен на ресурсы, пандемия и геополитические риски – все это сложно предвидеть заранее. Дольщики не лишаются средств, но лишаются жилья, если отказываются подписать допсоглашение.
Тут каждый случай индивидуален – «потребительский терроризм» также имеет место, и в случае нестандартной ситуации надо искать компромиссы. Например, когда был резкий рост цен на материалы летом 2021 года, в наших контрактах была прописана опция повышения стоимости объекта соразмерно удорожанию сметы. Но мы шли навстречу клиентам и замораживали строительство до стабилизации цен. Тут важна гибкость и понимание ситуации». Говорить о мошенничестве преждевременно, так как оно подразумевает обман с умыслом, а на рынке жилья пока зафиксированы лишь отдельные случаи, отмечает эксперт.
Кстати, в середине декабря группа депутатов Госдумы во главе с председателем комитета по финансовому рынку Анатолием Аксаковым, а также сенаторы Николай Журавлёв и Мухарбий Ульбашев внесли на рассмотрение Госдумы законопроект, согласно которому действие счетов эскроу при переносе сроков сдачи новостроек будет продлеваться автоматически. Нормативным актом предлагается уточнить, что счета эскроу должны открываться на срок не менее срока ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, но не более чем на пять лет. При этом, если строительство не может быть завершено в срок, продление действия эскроу-счетов произойдёт автоматически. В то же время подчёркивается, что у гражданина всегда сохраняется возможность выйти из участия в долевого участия. «В случае утверждения законопроекта, застройщики не смогут самостоятельно решать, когда оставить своих дольщиков с уже обесцененными деньгами и без жилья»,- пояснил Евгений Нехаев, партнёр юридической фирмы Landmark.
Но пока закон проходит обсуждения, ключевой совет для желающих купить жилье остаются теми же, что и до появления эскроу-счетов в России: перед заключением договора нужно очень разборчиво выбирать застройщика с добросовестной репутацией.
