Потребности россиян, кстати, весьма скромны. Идеальная квартира, по мнению большинства, — 2–3-комнатная, площадью 55–70 квадратных метров, в доме до 12 этажей. Стоимость такого жилья не должна превышать 5–6 миллионов рублей, размер ипотечного кредита — 50–75% от цены квартиры. В реальности же 7,3 миллиона граждан ютятся на площади меньше 10 «квадратов», 40 миллионов имеют жилье от 10 до 30 метров. В аварийных домах существуют 3,2 миллиона семей. По утверждению генерального директора Фонда ВЦИОМ Константина Абрамова, этот показатель в 3,5 раза выше официального.
Позволить себе «идеальную квартиру» могут единицы (меньше 5% граждан). На спрос чутко реагируют застройщики: в последние годы львиную долю нового жилья в России составляют одно- и двухкомнатные квартиры площадью до 40 метров. Неудивительно, что средняя обеспеченность жильем в России составляет 24,2 метра на человека. В Европе, для сравнения, на каждого жителя приходится от 40 до 80 «квадратов», в Канаде и в США — сто и больше.
Поскольку приобрести просторную квартиру или дом на имеющиеся деньги (либо накопить в течение небольшого срока) может в лучшем случае один из двадцати граждан, у россиян остается одна надежда — на покупку в кредит. Особенно по невысоким ставкам. Как тут не вспомнить про нашумевшую льготную ипотеку! Однако поучаствовали в госпрограмме немногие нуждающиеся: количество кредитов исчисляется несколькими сотнями тысяч. Между тем, согласно опросу, ипотекой хотели бы воспользоваться 9,4 миллиона российских семей. Но увы — этот банковский продукт, кажется, окончательно стал для большинства соотечественников неподъемным. Декабрьские прогнозы экспертов о неминуемом повышении ставок до двузначных чисел сбылись: в новом году несколько крупных банков установили ежегодную плату по кредиту выше 10%.
Мы решили посчитать, во сколько обойдется жилищный кредит москвичам и жителям регионов.
Для Москвы примем следующие исходные данные. Стоимость квартиры соответствует среднему бюджету предложения в массовом сегменте (12,8 млн рублей), первоначальный взнос — 20%, срок кредита — 20 лет. Возможности досрочного погашения и рефинансирования не учитываются.
— Отмечу, что покупка такой квартиры на условиях льготной ипотеки сейчас невозможна, так как максимальная сумма кредита в Москве в рамках этой программы ограничена 3 млн рублей, — комментирует директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Дмитрий Веселков. — Поэтому предположим, что вместо нее используется семейная ипотека со средней ставкой 4,81%. В этом случае ежемесячный платеж составит 66,5 тыс. рублей, а итоговая стоимость недвижимости — 16 млн рублей.
Теперь рассчитаем, на сколько выросла стоимость жилья при средней ставке для новостроек, зафиксированной в декабре: 9,15%. Ежемесячный платеж в этом случае равен 93,1 тыс. рублей, итоговая цена квартиры — 22,3 млн рублей.
А теперь вернемся к суровой реальности — ставке 10,5%. На таких условиях заемщик будет отдавать банку уже 102,2 тыс. рублей в месяц, а финальная стоимость квартиры составит 24,5 млн рублей. «В преддверии нового года большинство кредитных организаций предпочли сохранить прежние условия кредитования, чтобы привлечь больше заемщиков в период высокого спроса. Теперь же вслед за крупными банками, которые стандартно задают курс развития отрасли, остальные участники рынка также пересмотрят условия по своим ипотечным продуктам», — утверждает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Теперь посчитаем стоимость ипотеки для регионов. Поскольку разброс цен по России достаточно большой, рассмотрим условную квартиру в новостройке стоимостью 7 миллионов рублей с первоначальным взносом 20% и сроком кредита 20 лет. Для регионов, в которых действует льготная ипотека, ежемесячный платеж составит 41,7 тыс. рублей, а итоговая стоимость недвижимости — 10 млн рублей.
В провинции, где максимальная сумма льготного кредита, как и в столице, ограничена 3 млн рублей, платежи более существенны. Даже если найти банк, все еще работающий по ставке ниже 10% — например, по той же 9,15%, — итоговая разница превысит два миллиона рублей. Ежемесячный платеж будет равен 50,9 тыс. рублей, итоговая цена квартиры — 12,3 млн рублей.
Как утверждает Андрей Колочинский, к середине года средняя ставка по базовым ипотечным программам, по предварительным оценкам, может составить 10,5–11% годовых. А значит, об идеальных квартирах россиянам по-прежнему остается только мечтать.
