В июне 2022 года заканчивается программа льготной ипотеки, что станет негативным сигналом для рынка недвижимости, если власти не захотят ее снова продлить. Но и без этого фактора главным риском для подорожания жилья остается рост ключевой ставки Банка России, вслед за которым стремительно повышаются и проценты по всем кредитам, включая жилищные. «Когда снижается цена на ипотечные кредиты, то вырастает спрос на жилье — и оно растет в цене, — пояснил депутат Анатолий Аксаков. — Когда цена на ипотечные кредиты увеличивается, то спрос на жилье сокращается — и жилье становится дешевле». Россияне могут извлечь выгоду из этой ситуации, уверен депутат. По его мнению, тут образуются «качели, которые можно использовать в своих интересах». Кроме того, застройщики будут как можно скорее сдавать объекты недвижимости, чтобы воспользоваться деньгами дольщиков, которые находятся на эскроу-счетах. И распродавать жилье, соответственно, будут стремиться быстрее – пока не подешевело, уверен парламентарий.
Эксперты разошлись во мнениях о том, кто прав в этом споре: глава думского комитета или аналитики НКР, прогнозирующие рост цен. Впрочем, как утверждает Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, как ни парадоксально, но оба мнения могут оказаться верными. Для новостроек вопрос не в том, что вдруг резко подорожали стройматериалы и расходы на зарплаты – так было весь текущий год. Ориентировочно в этом году прибыль девелоперов может достигнуть 3 трлн рублей. И, разумеется, застройщики будут пытаться удержать ту доходность проектов, которую они получили с момента объявления льготной ипотеки на новостройки. По факту же растущие ставки по ипотеке, обнищание населения и падающий из-за этих факторов спрос будет либо заставлять застройщиков корректировать цены, либо выводить на рынок минимальный объем жилья, что может им аукнуться в дальнейшем, поскольку нужно будет как-то рассчитываться по кредитам банков, выданным на проекты застройки. Вероятность того, что цены в новостройках сильно просядут, достаточно небольшая, но и резкого подъема здесь ждать не стоит. Наиболее вероятный коридор движения цен, по словам эксперта, – до 5% в обе стороны, если не скажется фактор девальвации рубля из-за геополитических факторов. При негативном сценарии ставка по кредитам может легко дойти до 13% годовых, и по таким ценам люди просто не вытянут покупку – срок кредитования и так дошел до 23 лет.
«В годовом выражении темпы роста цен на рынке новостроек в 2022 году снизятся до уровня инфляции или чуть выше, — считает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». — По нашим оценкам, квартиры на первичном рынке в столичном регионе подорожают на 5-7%. Покупательская активность сохранится. Этому будет способствовать и улучшение ситуации в национальной экономике. По итогам 3-го квартала темпы роста ВВП составили более 4%. Это будет подталкивать спрос на первичное жилье». В новом году средний уровень ипотечных ставок может достичь 12%, но их увеличение частично нивелируют семейная ипотека и субсидированные программы банков и застройщиков. В этом случае сниженная процентная ставка предоставляется на весь срок кредитования во всех продуктах, напоминает эксперт.
«Цены на жилье росли два предыдущих года, и сейчас они находятся на максимуме, — говорит Валерия Русакова, коммерческий директор девелоперской компании «Мармакс». — Предпосылок для такого же бурного роста в 2022 году нет. Напротив, спрос на жилье постепенно снижается — многие уже успели реализовать покупку по льготным ипотечным программам. Рост замедляется до инерционного». Кроме того, покупательская способность падает, отмечает эксперт.
В 2022 году жилье вырастет в цене примерно на 10-15%, считает Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девеломент». По его словам, на стоимость жилья влияют отнюдь не только действия ЦБ по подъему ставки, но и многие факторы – затраты на строительные материалы, на рабочую силу, сроки строительства.
«Рост цен на жилье неизбежен: как бы ни старались застройщики субсидировать ипотеку, на рынок все равно будет «давить» высокая инфляция, — добавляет Андрей Носонов, руководитель департамента ипотечного кредитования 3S Group. — Возможно, в январе цены продержатся на текущем уровне, однако далее они начнут расти». Инфляция способствует повышению себестоимости строительства, куда входит стоимость рабочей силы, которая дорожает, в том числе из-за сложностей с закрытием границ и оттоком мигрантов. Она подстегивает цены на стройматериалы и землю. Эти факторы никуда не денутся, поэтому снижения цен в ближайшем будущем ждать не приходится, уверен он.
